Dienstag, 18. November 2014

Rezension Zivilrecht: Immobilienkaufverträge

Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 7. Auflage, Carl Heymanns 2014

Von RA, FA für Verkehrsrecht Sebastian Gutt, Helmstedt


Als ich kürzlich während der WM eine Veranstaltung zum Grundstücksrecht besucht habe, kündigte der Tagungsleiter den Autor, den Notar Dr. Hans-Frieder Krauß, als den Manuel Neuer des Grundstücksrechts an. Ohne unserem Weltmeistertorhüter zu nahe treten zu wollen, aber der Vergleich zeigt nicht ansatzweise, welche Stellung Krauß tatsächlich hat. Will man einen Vergleich zu Fußballern in Deutschland ziehen, so kann der Autor nur der Kaiser Franz Beckenbauer des Grundstücksrechts sein. Kurzum: Dr. Krauß ist genial, sowohl als Autor als auch als Dozent. Erst kürzlich konnte ich ihn während meines Vorbereitungskurses auf die notarielle Fachprüfung live erleben und war wieder erstaunt, dass es möglich ist, derart sicher einen Vortrag über acht Stunden ohne Hilfsmittel zu halten und dazu noch sämtlich Randnummern und Fußnoten (!) seines Skripts und des vorliegenden Buches (immerhin weit mehr als 4000) auswendig zu wissen. Wer Notar ist oder ein solcher werden will, kommt jedenfalls, dies vorab, nicht um die Immobilienkaufverträge in der Praxis von Krauß umher. Es ist das Standardwerk, sozusagen die Bibel des Notars.

Dass die Vorauflage dieses Werkes bereits vergriffen ist, spricht dementsprechend natürlich auch eine deutliche Sprache. Nun also präsentiert der Autor eine Neuauflage, die wiederum stark erweitert wurde. Hinsichtlich Rechtsprechung und Literatur ist Stand des Werkes Februar 2014. Weitere Themen sind hinzugekommen, z.B. die Wissenszurechnung auf Käufer- und Verkäuferseite oder Beseitigung von Kampfmitteln. Dies hat zur Konsequenz, dass auch die Muster ergänzt und erweitert werden mussten.

Zwangsläufig kann an dieser Stelle nicht auf sämtliche Details eingegangen werden, was einerseits dem Umfang des Werkes geschuldet ist (mehr als 1.800 Seiten), andererseits auch der Tatsache, dass ich verständlicherweise in meinen Notarvertretungen nicht ansatzweise mit sämtlichen Themenkomplexen zu tun hatte und natürlich erst Notar werden möchte. Es wäre also vermessen zu sagen, dass ich „Experte“ auf dem Gebiet bin. Meine Besprechung bezieht sich daher auf die Sicht desjenigen, der sich auf die notarielle Fachprüfung vorbereitet und Notare vertritt.

Das Werk lässt sich in insgesamt fünf große Kapitel einordnen. Zunächst erläutert Krauß, wie man den Vertrag vorzubereiten hat. Wesentlich geht es hier um das Beurkundungsgesetz, quasi die ZPO des Notars. Angesprochen werden hier beispielsweise Besonderheiten bei Verbraucherverträgen gem. § 17 Abs. 2a BeurkG, was sicherlich prüfungsrelevant sein dürfte. Vor allem geht es hier um das Zur-Verfügung-Stellen zwei Wochen vor der Beurkundung und Ausnahmen hiervon. Der Notar lebt von Textbausteinen und Mustern. Diese sind stets, also auch bereits hier, in den Fließtext fett eingefügt und fallen sofort ins Auge. Zudem werden diese Muster auf einer CD vom Autor zur Verfügung gestellt, können also bequem in die eigene Urkunde übernommen werden.

Das zweite Kapitel befasst sich mit der Gestaltung von Grundstückskaufverträgen. Hierbei handelt es sich um das Kernstück des Werkes, was ein Umfang von fast 1.000 Seiten eindrucksvoll belegt. Jede denkbare Verkaufssituation, vom Minderjährigen bis zum Blinden als Beteiligten, vom Erbbaurecht bis zum Bergwerkseigentum, alle Konstellationen und noch mehr werden mit praxistauglicher Lösungen präsentiert. Stets stehen die Muster und Textbausteine im Fokus und runden die Erläuterungen ab. Darüber hinaus bietet Krauß zahlreiche Nachweise aus Literatur und Rechtsprechung, auf die beispielsweise bei Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes zurückgegriffen werden kann, um die eigene Ansicht zu untermauern, etwa im Rahmen eines Rechtsbehelfs.

Schließlich befasst sich das dritte Kapitel mit Querschnittsdarstellungen, also Schnittpunkten des Grundstücksrecht z.B. zum Insolvenzrecht oder Steuerrechts soweit dies für den Notar von Interesse ist und eine Aufklärungspflicht besteht. Ich könnte mir vorstellen, dass auch diese „Nebengebiete“ durchaus im Rahmen einer Zusatzfrage in der notariellen Fachprüfung für die Prüfer interessant sein könnten. Hier erläutert Krauß die Thematik zunächst allgemein und nimmt dann Bezug auf das Grundstücksrecht.

Die letzten beiden Kapitel enthalten Vollzugs- und Gesamtmuster.

Mein Fazit kann man eigentlich schon dem Beginn meiner Besprechung entnehmen. Das Buch ist ein Muss für den Notar, jedenfalls schwören die erfahrenen Notare aus meiner Kanzlei auf den „Krauß“. Kein anderes Werk kommt an dieses heran, nicht nur was den Umfang angeht. Auch in meiner Vorbereitung auf Notarvertretungen oder auf die notarielle Fachprüfung habe ich immer sehr gerne auf das Werk zurückgegriffen, um nachzulesen oder zu lernen. Ein wirklich hervorragendes Buch!