Samstag, 18. Februar 2017

Rezension: Miete

Blank / Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, C.H. Beck 2017

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Wilfried J. Köhler, Köln



Der Kommentar „Miete“ behandelt das zentrale BGB-Mietrecht und nimmt auch die für das Mietrecht wichtigen Sondergesetze in die Erörterungen auf. Die Kommentierung hat den Stand vom Sommer 2016; damit behandelt sie – selbstverständlich – auch das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015. Die Verfasser, Hubert Blank, und Ulf P. Börstinghaus, sind renommierte Spezialisten, die sich mit allen Facetten der mietrechtlichen Materie seit langen Jahren beschäftigen.

Das Werk umfasst ca. 1.650 Seiten und behandelt alle praxisrelevanten Streitfragen des BGB-Mietrechts. Für den Rechtsanwender, der eine Mietrechtsfrage sicher bearbeiten will, bietet der Kommentar eine fundierte Grundlage. Die Schnelligkeit des Zugriffs leidet allerdings unter einem (kleinen, behebbaren) Mangel. Das Register ist nämlich teilweise nicht so untergliedert, wie es wünschenswert wäre. Beispiel: Will man die Problematik der Zwangsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung aufarbeiten, finden sich bei dem Stichwort „Zwangsverwaltung“ 9 Hinweise auf Kommentarstellen, jedoch ohne nähere Angabe zu weiteren Stichworten. Der erste Hinweis auf § 535 Rz. 198 führt zu einer umfassenden Darstellung der Zwangsverwaltung; diese umfassenden Ausführungen werden leider nicht durch einen Hinweis gekennzeichnet, der den Umfang der Erörterungen ausweist – wie es eine Kennzeichnung mit „Rz. 198 – 215a“ signalisieren würde. Nach konzentriertem Überfliegen der 198 folgenden Randziffern stößt man erst unter 206 auf die Erwähnung der vermieteten Eigentumswohnung im Zusammenhang mit der Zwangsverwaltung. Beginnt man die Suche andererseits mit dem Stichwort „Eigentumswohnung“ finden sich dort 22 Verweisungen, ebenfalls ohne jede weitere Stichwortuntergliederung. Geht man dem dortigen ersten Hinweis „535 206“ nach, findet man tatsächlich (aber eher zufällig) die Bezüge zur Zwangsverwaltung. Bei zahlreichen anderen Stichworten im Register sind Untergliederungen vorhanden, warum das nicht durchgängig bei allen Stichpunkten praktiziert wurde, die zahlreiche Verweise beinhalten, ist nicht erkennbar.

In früheren Zeiten gab es in den Verlagen noch Korrektoren, die die Aufgabe hatten, die Druckfahnen vor dem endgültigen Druck auf Schreib- und Satzzeichenfehler zu prüfen. Das hier zu besprechende Werk zeigt, dass das „Aussterben“ dieses Berufes in den 80iger Jahren des vorigen Jahrhunderts bedauerlich ist. Einem Korrektor wäre sicherlich die fehlerhafte Kapitelüberschrift in Kapitel 6 „Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an veschieteten Wohnungen“ aufgefallen, wie auch im Werk verstreute zahlreiche Druck- und Satzzeichenfehler. Das führt dazu, dass man beim schnellen Lesen über verschiedene Sätze „stolpert“ oder sich über Druckfehler amüsiert, an der inhaltlichen Qualität des Werkes ändert das allerdings nichts.

Die Qualität des Werks zeigt sich daran, dass – durchgängig im gesamten Kommentar – bei allen relevanten Rechtsfragen die unterschiedlichen Standpunkte von Literatur und (insbesondere BGH-) Rechtsprechung dargestellt und mit wertvollen weiterführenden Hinweisen versehen werden, so (nur als Beispiele herausgegriffen) die Kommentierungen bei § 556 Rz. 271 zu den „Betriebskosten der Eigentumswohnung“ oder zum „Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug“ (§ 556 Rz. 301). Die eigenen Meinungen der Autoren werden stets deutlich abgesetzt, ohne dass diese versteckt als die „herrschenden“ vermittelt werden – wie es leider bei manchen anderen Autoren der Fall ist. Diese Darstellungsweise ermöglicht den vertiefenden Zugriff auf die angegebenen Quellen, um nach einer kritischen Würdigung der verschiedenen Meinungen zu einer eigenen Rechtsposition zu gelangen.

Bei einigen Positionen der Autoren wünschte man sich nähere Erläuterungen, um eventuelle Missverständnisse zu beseitigen. So z.B. bei der Frage, ob die von einer Eigentümerversammlung noch nicht beschlossene Jahresabrechnung Grundlage für eine mietrechtliche Betriebskostenabrechnung sein kann. Blank vertritt die Meinung, die Frage sei zu verneinen, „weil die Kostenbelastung des Vermieters erst nach der Beschlussfassung feststeht“ (§ 556 Rz 271). Zu bedenken ist jedoch: Es steht lediglich noch nicht die genaue Höhe der wohnungseigentumsrechtlichen Lasten und Kosten fest, fest steht aber, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung zur Beteiligung an diesen Lasten und Kosten verpflichtet ist und bereits über die monatlichen Hausgeldzahlungen Vorschüsse auf sie erbracht hat. Der Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung setzt nur noch die genaue Höhe der Lasten- und Kostenbeteiligung und die Fälligkeit des „Spitzenbetrages“ fest. Um die Argumentation von Blank wirklich stichhaltig zu machen, hätte es näherer Erläuterungen bedurft.

Interessant ist es, die Kommentierung anhand neuester Urteile des BGH noch einmal nachzulesen und mit dem Ergebnis der Rechtsprechung zu vergleichen. So z.B. die Entscheidung des BGH vom 14.12.2016 – VIII ZR 49/13, zur Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz (Durchsuchungsschäden). Zwar beschäftigt sich der Kommentar an verschiedenen Stellen mit der vertraglichen Obhutspflicht des Mieters (§ 535 Rz 546 ff, § 543 Rz 60), nicht jedoch mit solchen konkreten Problematiken, die mit dem Sachverhalt der BGH-Entscheidung vergleichbar wären. Die Problematik eines vom BGH als erforderlich betrachteten Ursachenzusammenhangs zwischen einer Pflichtverletzung des Mieters und dem eingetretenen Schaden (im BGH-Fall: Aufbewahrung von Betäubungsmitteln in der Wohnung und Beschädigung der Wohnungseingangstür bei der polizeilichen Durchsuchung) wird in einer späteren Auflage des Kommentars Aufnahme finden müssen.

In einer weiteren Entscheidung vom gleichen Tag hat sich der achte Senat des BGH mit der Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen beschäftigt - BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15. Eine vollständige Entscheidung liegt zum Zeitpunkt der Rezension noch nicht vor, aus der Pressemitteilung des BGH (PM 225/2016) lassen sich aber schon einige Grundsätze entnehmen. Der Kommentar kritisiert (bei § 573 Rz. 43 ff) mit beachtlichen Gründen die bisherige Rechtsprechung des BGH zur Frage der Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung durch eine BGB-Gesellschaft. Allerdings hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung durch das Urteil vom 14.12.2016 bestätigt. Ob er sich in seiner noch abzusetzenden Entscheidung mit der Argumentation des hier besprochenen Werks auseinandersetzen wird, bleibt abzuwarten – einer Erörterung wert wären die Ausführungen im Kommentar jedenfalls.

Bei der Durchsicht der Kommentarstellen zu Frage einer Eigenbedarfskündigung fällt auf, dass die Erbengemeinschaft als (eventuell privilegierte) Kündigungserklärende von den Autoren nicht behandelt wird. Dies ist bedauerlich, weil die Erbengemeinschaft zunehmend Bedeutung für die mietrechtliche Praxis erlangt. Das zeigt auch die Pressemitteilung des BGH, der dort die Erbengemeinschaft zum Vergleich mit der BGB-Gesellschaft heranzieht.


Auf den ersten Blick erschien der Banderolen-Text des Kommentars „Der Klassiker zum aktuellen Mietrecht 2016“ im Hinblick auf die gerade vorgelegt 5. Auflage ein wenig hochtrabend, nach der Durchsicht des Werks kann man jedoch dieses Attribut durchaus akzeptieren. Der Mietrechtskommentar, auch wenn in ganz geringen Teilen Verbesserungen für die Zukunft wünschenswert wären, kann als außerordentlich positiv und wichtig für die Praxis bewertet werden.