Sonntag, 5. November 2017

Rezension: Planen und Bauen im Bestand

Kemper, Planen und Bauen im Bestand, 1. Auflage, C.H. Beck 2017

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Sebastian Leppla, Kaiserslautern

  
Im handlichen Kleinformat gedruckt, soll dieses Werk auf 220 Seiten dem Nichtjuristen einen kursorischen Überblick über das Thema „Bauen und Planen im Bestand“ verschaffen, ohne dass der Autor einen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt. Das Werk gliedert sich nach der Einleitung in 6 weitere Teile, welche die Themenbereiche „Planung von Baumaßnahmen und sonstige Planungs- und Ingenieurleistungen“, „Baumaßnahmen und andere Werkleistungen am Denkmal“, „Abgrenzung Kauf- und Werkrecht“, „Kauf und Verkauf“, „Öffentlich-rechtliche Anforderungen“ und „Ansprüche der Nachbarn“ umfassen.

Auf dem rückseitigen Kladdentext behauptet der Autor, das Werk verschaffe Auftraggebern wie Auftragnehmern einen Überblick über diese komplexe Materie und helfe, eventuelle Probleme und Fallstricke frühzeitig zu erkennen. Dieser Behauptung sollte der aufmerksame Leser allerdings mit gewisser Vorsicht begegnen. Für das gesamte Werk kann diese Aussage nicht uneingeschränkt gelten. Vielmehr lässt dessen Inhalt vermuten, dass sich der Autor in seiner Praxis schwerpunktmäßig eher mit öffentlich-rechtlich geprägten Fragestellungen befasst. So sind beispielsweise die Ausführungen zu vergaberechtlichen Problempunkten bei der Auswahl eines für die geplante Baumaßnahme geeigneten Unternehmens auf den Seiten 83 bis 92 relativ ausführlich und instruktiv. Die Grundsätze des Vergabeverfahrens und die Vergabearten werden dort mit Bezug auf die Besonderheiten und Risiken bei (ggf. denkmalgeschützten) Bestandsbauten für das Laienpublikum sehr ausführlich erläutert. Insbesondere wird zutreffend auf das Problem hingewiesen, dass auch nach gründlichen Voruntersuchungen der vorhandenen Bausubstanz u. U. die durchzuführenden Arbeiten nicht so in einer vertraglichen Leistungsbeschreibung beschrieben werden können, dass alle Unwägbarkeiten und insbesondere alle denkmalpflegerischen Erfordernisse erfasst sind.

Auch die Teile des Werkes, die sich mit den öffentlich-rechtlichen Anforderungen bzw. den nachbarrechtlichen Problemstellungen befassen, sind ausführlich und informativ ausgearbeitet. Positiv hervorzuheben ist auch das Kapitel 6. in Teil E., dass sich in einem kurzen Abriss mit den im Falle eines Verkaufes einer Bestandsimmobilie durchzuführenden Vorprüfungen zu den rechtlichen und technischen baulichen Gegebenheiten, insbesondere mit Fragen der formellen Baurechtskonformität durch Baugenehmigung oder Bestandsschutz, befasst. Diese Passagen werden dem Informationsbedarf des angesprochenen Laienpublikums absolut gerecht.

Soweit es die zivilrechtlich geprägten Inhalte der übrigen Teile angeht, vermittelt das Werk allerdings den Eindruck einer inhaltlichen Distanz des Autors bzw. einer fachlich nicht gleichrangig qualifizierten Co-Autorenschaft. Dabei werden Erinnerungen an die Studienzeit und das Bemühen geweckt, in Klausuren bei jeder realen oder auch nur vermeintlichen Gelegenheit juristisches Wissen auszubreiten, auch wenn es nicht das Kernproblem betrifft. Abschweife dieser Art finden sich beispielsweise bei den Ausführungen zu Form und Inhalt von Architektenverträgen. Unter dem Stichwort „Leistungsbestimmung“ sind hier zunächst  Ausführungen zur Anfechtbarkeit des Vertrages wegen Vorspiegelung einer falschen Qualifikation im Bereich denkmalgerechter Planung etc. zu finden, bevor dann auf die Herausforderungen bei der inhaltlichen Ausgestaltung von Architektenverträgen hingewiesen wird. In der Folge werden dann die einschlägigen Leistungsphasen der HOAI erwähnt und wird auf die Möglichkeit einer ggf. stufenweise Beauftragung derselben hingewiesen, bevor dann lange und breit vorgetragen wird, was der Architekt in den einzelnen Leistungsphasen zu tun und zu beachten hat. Freilich ist dies alles zutreffend und wichtig - wenn dann aber nichts dazu ausgeführt wird, wie dies alles bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen und umzusetzen ist, fehlt es letztlich an dem erforderlichen Bezug zum eigentlichen Thema. All dies hätte in einem gesonderten Kapitel seine absolute Berechtigung. Sobald dies alles aber unter der Überschrift „Leistungsbestimmung“ im Zusammenhang mit der inhaltlichen Ausgestaltung von Architektenverträgen ausgeführt wird, muss sich der Autor die Korrekturanmerkung „Schwerpunktsetzung!“ gefallen lassen.

Gerade in den zivilrechtlich geprägten Teilen des Werkes, die leider die Masse des Inhaltes ausmachen, scheint auch das Lektorat eine gelinde gesagt unterdurchschnittliche, wenn nicht gar unterirdische Leistung abgeliefert zu haben. Stellenweise erinnert der Text an den üblichen Inhalt von Betriebsanleitungen für technische Billiggeräte aus dem Asialaden. Das weitaus gravierendste Beispiel findet sich in Randnummer 471 und ist eine wörtliche Wiedergabe wert. Es findet sich folgende Formulierung zum Thema Gewährleistungsausschluss bei notariellen Immobilienkaufverträgen:

„So sind insbesondere solche Menge zugegangen, die im Wege eines gerichtlichen Verfahrens bitte Sachverständigengutachten oder etwa wegen eines behördlichen achtens vier eines Gutachtens durch einen Denkmalfachbehörde festgestellt wurden. Weiterhin ist auf solche Menge hinzuweisen, die dem Verkäufer offensichtlich ein solches Auge springen müssen. Diesen etwa nicht nur feuchte Keller oder Bauteile, die ihre Funktion wegen Beschädigung verloren haben, sondern auch jene, die die Offensichtlichkeit üblich vorausgesetzte Verwendung einschränken, wie etwa das vorhanden sein von Bodendenkmälern Grundstücken.“

Angesichts dieser Ausführungen bleibt auch der mit der Materie vertraute Fachmann ratlos zurück und ist versucht, sich Hilfe suchend an die in derselben Randnummer erwähnte „Denkschutzbehörde“ zu wenden.

Leider handelt es sich bei dem vorstehenden Zitat nicht um einen bedauerlichen Einzelfall. Hinzu kommen eine Fülle von Schreib- und Flüchtigkeitsfehlern auf einer Vielzahl von Seiten. Diese führen dann teilweise auch zu falschen Inhalten. Beispielsweise wird in Randnummer 83 die gängige Abkürzung für die Allgemeinen Rechtsschutzversicherungsbedingungen (ARB) erwähnt, obwohl die Ausführungen augenscheinlich das Thema Haftpflichtversicherung des Architekten betreffen und deshalb nur die Allgemeinen Haftpflichtversicherungsbedingungen (AHB) betreffen können.

Aber auch inhaltlich weisen die zivilrechtlichen Teile Schwächen und Fehler auf. Wenn es beispielsweise in Randnummer 306 heißt: „Ein weiteres Augenmerk ist darauf zu legen, dass diverse Regelungen der VOB/B grundsätzlich als AGB-widrig gemäß einer AGB-rechtlichen Prüfung nach §§ 305 ff. BGB angesehen werden müssen, weil sie isoliert betrachtet gegen im BGB geregelte gesetzliche Leitbilder verstoßen und Verbraucher zum Teil (übermäßig) benachteiligen. Dies ist jedoch dann unschädlich, wenn die VOB/B als Ganzes vereinbart und wirksam in den Vertrag einbezogen wurde; in diesem Fall gilt das VOB/B-Privileg, …“, ist dies schlicht falsch. Das frühere VOB-Privileg gilt seit vielen Jahren schon nicht mehr bei einer Verwendung der VOB/B gegenüber Verbrauchern.

Auch wenn der Autor bei seiner Darstellung keinen Anspruch auf Aktualität und Vollständigkeit erhebt, ist am Ende auch zu bemängeln, dass er einen wesentlicher Kernbereich seines Themas, das jedoch hohe Praxisrelevanz besitzt, nämlich die rechtlichen Probleme im Zusammenhang mit der Vermarktung zu sanierender Altbausubstanz im Rahmen von Bauträgerverträgen, verbunden mit der Begründung von Wohnungseigentümergemeinschaften (und den sich insoweit ergebenden speziellen Rechtsfragen) nur in einer Randbemerkung anspricht. Zwar hat der Autor dem Thema „Abgrenzung Kauf- und Werkrecht“ sogar einen eigenen Teil seines Werkes gewidmet. Dieser besteht aber lediglich aus knapp einer Seite, auf welcher der Bauträgervertrag, der schließlich die Schnittstelle der thematisierten Vertragsarten darstellt, jedoch noch nicht einmal namentlich erwähnt wird.

Eine positive Empfehlung für das Werk kann nach dem vorliegenden Gesamteindruck leider nicht ausgesprochen werden. Es bleibt abzuwarten, ob der Autor die im Januar 2018 in Kraft tretenden Neuregelungen zum Bau- und Werkvertragsrecht als Anlass für eine wünschenswerte Komplettüberarbeitung nutzt.