Mittwoch, 25. April 2018

Rezension: WEG


Staudinger, BGB, Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, Neubearbeitung, Sellier – de Gruyter 2018
  • Band I: WEG 1 – Einleitung zum WEG; §§ 1 - 19 WEG, Bearbeiter: Heinrich Kreuzer / Manfred Rapp
  • Band II: WEG 2 - §§ 20 - 64 WEG, Bearbeiter: Martin Häublein / Florian Jacoby / Arnold Lehmann-Richter / Heinrich Kreuzer / Manfred Rapp / Sebastian Spiegelberger


Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln


  
Die Neubearbeitung des Wohnungseigentumsrechts in der traditionsreichen Reihe der Staudinger-Kommentare hat – leider – lange auf sich warten lassen, denn 2005 erschien die letzte Bearbeitung. 2005 und auch schon zuvor hatte die Kommentierung des WEG „beim Staudinger“ einen außerordentlichen Rang unter den WEG-Kommentierungen eingenommen. In einer Vielzahl von Fachbeiträgen zum Wohnungseigentumsrecht und Entscheidungen der höheren Instanzgerichte hatten die im „WEG-Staudinger“ vertretenen Positionen eine meist positive Bewertung erfahren. Meine Einschätzung: Die gute Tradition der Vergangenheit setzt auch die Neubearbeitung 2018 fort.

Der Band I (WEG 1) umfasst ca. 730 Seiten, der Band II (WEG 2) 1160 Seiten. Dem Band I ist vorangestellt ein Nachweis über alle Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes nach der erstmaligen Verkündung des Gesetzes im Bundesgesetzblatt vom 15. März 1951. Allen Paragrafen sind jeweils vorangestellt ein Nachweis wichtigen Schrifttums, eine Systematische Übersicht und eine Alphabetische Übersicht (Stichwortverzeichnis zu dem Paragrafen). Den Inhalt beider Bände erschließen außerdem umfangreiche Sachregister am Ende eines jeden Bandes; ein PDF-Gesamtregister für beide Bände kann beim Verlag unter info@sellier.de angefordert werden. Die einschlägige Rechtsprechung wird in den Kommentierungen umfangreich mit Fundstelle nachgewiesen, leider jedoch ohne Entscheidungsdatum und Aktenzeichen, was einen schnellen Vergleich erlauben würde, ob man die Entscheidung schon aus einer anderen Veröffentlichung kennt.

Die Autoren der Neubearbeitung 2018 sind ausgesprochene Sachkenner der wohnungseigentumsrechtlichen Materie und jedem, der sich mit dem Wohnungseigentumsrecht beschäftigt, als Verfasser wichtiger wohnungseigentumsrechtlicher Beiträge und als Referenten bedeutender WEG-Veranstaltungen bekannt.

Von der Kostenseite betrachtet sind die beiden Bände hochpreisig, sie kosten nämlich insgesamt € 799 (incl. MWSt), wenn man beide Bände bezieht. Schaut man aus rechtsanwaltlicher Sicht auf das Preis-Leistungs-Verhältnis, wird klar, dass der Erwerb des Werkes sich wohl nur für solche Rechtsanwaltskanzleien lohnt, die sich auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisiert haben und die jede neue Veröffentlichung aus dem Spezialgebiet erwerben. Dafür bieten die beiden Bände dann aber auch eine umfassende Betrachtung der und Auseinandersetzung mit der wohnungseigentumsrechtlichen Materie. Der Bearbeitungsstand der Kommentierung in den Bänden ist – abhängig vom Autor – unterschiedlich, ein Teil der Kommentierungen weist den Stand April 2017 aus, die aktuellsten Kommentierungsteile stammen von August 2017. Störend ist das nicht. Bei dem Umfang des Werks ist die zeitliche Distanz zwischen Bearbeitungsschluss und Veröffentlichung nicht verwunderlich, denn auch Verlage benötigen erhebliche Vorlaufzeiten, bis wissenschaftliche Werke in den Handel gebracht werden können.

Die beiden Kommentarbände bieten, wie schon oben angedeutet, eine umfassende Darstellung des Wohnungseigentumsrechts, zahlreiche Auseinandersetzung mit den Rechtsproblemen und eine Vielzahl von weiterführenden Hinweisen zu Problemlösungen. Bei einer insgesamt sehr positiven Beurteilung des Inhalts dieses ausgesprochen umfangreichen Werks sind doch einige kritische Anmerkungen erlaubt.

In beiden Bänden fehlt nicht nur eine Auseinandersetzung mit Datenschutzregelungen sondern jeglicher Hinweis auf diese Problemzone, die selbstverständlich auch Auswirkungen auf das Wohnungseigentumsrecht hat und verstärkt auf die wohnungseigentumsrechtlichen Beziehungen zwischen dem Verband (Wohnungseigentumsgemeinschaft) und den einzelnen Wohnungseigentümern, den Wohnungseigentümern untereinander und insbesondere auch auf die Arbeit eines Wohnungseigentumsverwalters und auf sein Verhältnis zum Verband und den einzelnen Wohnungseigentümern haben wird. Spätestens seit der Verabschiedung der europäischen DS-GVO am 27. April 2016 (hier finden Sie den offiziellen Text der EU) hätte Anlass bestanden, diese europäische Verordnung, die ab dem 25. Mai 2018 im gesamten EU-Raum unmittelbar gilt, in das Werk einzubeziehen, dort zu betrachten und die Auswirkungen auf das Wohnungseigentum zu beurteilen und zu bewerten.

Die DS-GVO ersetzt die bisherigen nationalen Datenschutzbestimmungen und verändert auch die Auslegung der im nationalen Recht angelegten Schutzfunktionen und Begrifflichkeiten. Insbesondere dürfte die DS-GVO die Beurteilung der (datenschutzrechtlichen) Tätigkeit eines WEG-Verwalters verändern. Unter der Geltung des BDSG konnte die WEG-Verwaltung datenschutzrechtlich als Funktionsübertragung bewertet werden.

Bei der Funktionsübertragung wurde anstelle einer Auftrags(daten)verarbeitung eine Übermittlung personenbezogener Daten an Dritte im Zuge des Outsourcings solcher „Funktionen“/Aufgaben angenommen, die über eine bloße Datenverarbeitung als solche hinausgehen und bei denen dem Empfänger zumindest gewisse Entscheidungsspielräume zur Aufgabenerfüllung übertragen wurden. „Funktionsübertragung gibt es aber aufgrund der Gesamtsystematik, insbesondere im Hinblick auf Art. 26, in der DS-GVO nicht mehr“ (so richtiger Weise das Kurzpapier Nr. 13 der Datenschutzkonferenz). Das lässt eine (datenschutzrechtlich) deutlich andere Bewertung der Verwaltertätigkeit erwarten, was auch Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung mit dem Verwalter, die Rechte der Wohnungseigentümer sowie die Kontroll- und Überwachungspflichten der Eigentümergemeinschaft hat.

Im Rahmen der Kommentierung des § 21 WEG spricht Lehmann-Richter Hausordnungsfragen an. Hausordnungsfragen spielen in der rechtsanwaltlichen Beratungspraxis (gegenüber Verwaltern und einzelnen Eigentümern) durchaus eine größere Rolle, auch wenn rechtliche Auseinandersetzungen eher selten sind. Lehmann-Richters Ausführungen sind kurz und prägnant, reizen jedoch an einer Stelle zum Widerspruch. In Rz. 111 erörtert Lehmann-Richter die Frage, ob auch im Beschlusswege eine Kompetenzzuweisung an den Verwalter erfolgen könne, die Hausordnung „endgültig und abschließend“ zu erlassen. Er meint, dies sei zu bejahen, wobei allerdings solche Beschlüsse wegen des überwiegenden Interesses an einer Selbstverwaltung „typischer Weise ordnungsmäßiger Verwaltung“ widersprächen. Richtig ist, dass ein grundsätzliches und auch überwiegendes Interesse an der Selbstverwaltung aller Wohnungseigentümer besteht – dass also als Selbstverwaltungsmaßnahme die Wohnungseigentümer selbst in einer Wohnungseigentümerversammlung die Hausordnung im Einzelnen beschließen. Schon deshalb kann es keine Kompetenzzuweisung an den Verwalter per Beschluss geben. Die von Lehmann-Richter herangezogene Entscheidung des OLG Stuttgart (Beschl. v. 19.5.1987 – 3 W 89/87) NJW-RR 1987, 976, stützt nach meiner Auffassung die Position von Lehmann-Richter nicht. In dem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall hatte die Eigentümerversammlung selbst eine Hausordnung beschlossen und darin eine tätige Mithilfe festgelegt (vgl. dazu aber jetzt BGH, Urt. v. 9.3.2012 – V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, der die Festlegung einer „tätigen Mithilfe“ per Versammlungsbeschluss als unzulässig ansieht). Der Verwalter war von der Versammlung lediglich beauftragt worden, einen jährlichen Schneeräum- und Streuplan bindend festzulegen. Nur insoweit war also eine Kompetenz übertragen worden. Schon über diese Einzel-Kompetenzverlagerung könnte man im Hinblick auf das auch von Lehmann-Richter (Rz. 113) zu Recht angeführte Bestimmtheitsgebot für eine inhaltliche Gestaltung der Hausordnung trefflich streiten. Als Bestätigung einer Gesamt-Kompetenzverlagerung kann aber die in der Entscheidung des OLG Stuttgart geprüfte Einzel-Kompetenzverlagerung gewiss nicht ohne zusätzliche und umfangeiche Argumentation dienen.

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zählt die „ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums“ zu einer „ordnungsmäßigen Verwaltung“. Lehmann-Richter meint, § 21 Rz. 129 und 103, die Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses über die Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hänge nicht davon ab, dass bei der Beschlussfassung Vergleichsangebote vorlagen. In Rz. 103 lehnt er deshalb auch die „Drei-Angebote-Theorie“ ab (nach dieser Theorie müssten bei Beschlussfassung über technische und andere Maßnahmen stets mehrere – regelmäßig drei – Angebote vorliegen).

Es wäre auch für die rechtsanwaltliche Praxis interessant gewesen, warum Lehmann-Richter zu dieser Ansicht gekommen ist; eine Argumentation, die seine Meinung nachvollziehbar erscheinen ließe, findet sich dazu jedoch leider nicht.

In der Praxis stößt die „Drei-Angebote-Theorie“ immer wieder auf Schwierigkeiten, weil Verwalter oft gar nicht in der Lage sind, ausreichend viele Handwerker zu einem Angebot zu bewegen und dann Versammlungsbeschlüsse initiieren müssen, ohne Konkurrenzangebote vorliegen zu haben. Andererseits sollte es auch nicht so sein, dass die Wohnungseigentümer unvorbereitet, uninformiert und ohne konkrete Möglichkeit, Angebote gegeneinander abwägen zu können, Beschlüsse in Versammlungen fassen müssen. In diesem Spannungsfeld wäre es wertvoll gewesen, wenn Lehmann-Richter mit eigenen, von Argumenten unterlegten Thesen eine mögliche konkrete Diskussion über die „Drei-Angebote-Theorie“ eröffnet hätte.

Florian Jacoby beschäftigt sich bei der Kommentierung des § 27 WEG mit der Kontoerrichtung (§ 27 Rz. 95); er führt aus, nach der Schaffung der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §10 Abs. 6 und 7 WEG entspreche es allein ordnungsmäßiger Verwaltung, ein Fremdkonto auf den Namen der Gemeinschaft zu führen. Gleichwohl meint er, die Pflichtverletzung eines Verwalters, der weiterhin ein Treuhandkonto für die Gemeinschaft führt, sollte „aber nicht überbewertet werden“. Warum keine „Überbewertung“ erfolgen sollte, erschließt sich aus der Kommentierung nicht.

Der Meinung von Jacoby ist keinesfalls zu folgen. Die Führung eines Treuhandkontos ist im Hinblick auf die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft überhaupt nicht mehr notwendig und außerdem mit dermaßen vielen Risiken für die Eigentümergemeinschaft verbunden, dass ein Verstoß gegen die Pflicht des Verwalters, ein Konto als Fremdkonto zu führen, gar nicht hoch genug bewertet werden kann. Weil ein Treuhandkonto ein Konto des Verwalters ist, bestehen für die Gelder der Eigentümergemeinschaft Risiken bei der Zwangsvollstreckung gegen den Verwalter, bei der Insolvenz des Verwalters und beim plötzlichen Versterben des Verwalters [vgl. zu den Einzelheiten der Risiken Köhler, Risiko WEG-Verwalter – Risikomanagement einer Wohnungseigentümergemeinschaft, DWE 2017, 4 (8 f)]. Deshalb ist eine solche Pflichtverletzung des Verwalters sehr wohl sehr streng zu bewerten und nach meiner Auffassung auch eine fristlose Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages (nach erfolgloser Abmahnung) als Konsequenz aus der fehlerhaften Kontoführung durchaus in Betracht zu ziehen.

Martin Häublein beschäftigt sich sehr eingehend mit dem „Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers“ (§ 28 Rz. 317 ff). Seine Ausführungen veranlassen an mehreren Stellen zum Nachdenken über bisherige – fast möchte ich sagen: zu stark verfestigte – Positionen in der Literatur und Rechtsprechung und vielleicht auch zur Abkehr von traditionellen Denkweisen. Diese Ausführungen sind deshalb auch für die rechtsanwaltliche Praxis sehr wertvoll. An einer Stelle hätte ich mir jedoch eine ausführlichere Darstellung gewünscht, nämlich zu der Frage, wie man den zeitlichen Umfang einer Einsichtnahme näher bestimmen kann.

Ein Beispiel: Ein Eigentümer fordert die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und kündigt bereits an, dass diese nach seiner Meinung drei komplette Werktage in Anspruch nehmen wird.

Hier können zwar die allgemeinen Ausführungen von Häublein (Rz. 334) zum Schikaneverbot und die von ihm herangezogene Entscheidung des OLG Hamm, Beschl. v. 9.2.1989 – 15 W 124/97, ZMR 198, 587, etwas weiterhelfen, „echte“ Grenzpflöcke für die Bewertung und Abgrenzung von Einsichtsansprüchen und den Interessen eines Verwalters sind das jedoch noch nicht.

Das OLG Hamm hat in der genannten Entscheidung auch nur etwas pauschal ausgeführt: „Ihre Grenzen finden das Einsichtsrecht des einzelnen Eigentümers in die Unterlagen des Verwalters und der Anspruch auf Fertigung von Fotokopien im Schikane- und Missbrauchsverbot der §§ 226, 242 BGB [Verweis auf OLG Hamm, Beschl. v. 29.10.1987 – 15 W 200/87, OLGZ 1988, 37]. Das Ersuchen auf Einsichtnahme und Fertigung von Fotokopien muss sich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand bereitgehalten und ohne Störungen des Betriebsablaufes der Verwaltung eingesehen und fotokopiert werden können. Sie darf nicht mit einem für alle Beteiligten ganz unverhältnismäßigen Zeit- und Kostenaufwand verbunden sein.“ Die Entscheidung des OLG Hamm vom 29.10.1987 bleibt ebenfalls im Ungefähren: „Dieses Recht zur Einsichtnahme der einzelnen Wohnungseigentümer unterliegt lediglich den durch Treu und Glauben (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) gezogenen Grenzen. Die Art und der Umfang sowie die Dauer der Einsichtsgewährung hat nach Maßgabe des Umfangs der Belege dem tatsächlichen Informationsbedürfnis zu entsprechen.“

Dem Praktiker bleibt also nur übrig, aus der Kommentierung und den Entscheidungen die eigene Argumentation abzuleiten und aufzubauen.

Eine von Lehmann-Richter vertretene Meinung reizt ebenfalls zum Widerspruch. Bei seiner Kommentierung von § 29 WEG findet sich die Auffassung (in der Rz. 18), dass beim Ausscheiden eines Mitglieds des Beirats der Beirat ohne das ausgeschiedene Mitglied fortbesteht und nur ein Amtsverlust eintrete, wenn die Wohnungseigentümer bei Bestellung des VBR eine dahin gehende auflösende Bedingung beschlossen haben. Woraus sich das ergeben soll oder abgeleitet werden könnte, bleibt völlig offen und unbegründet.

Die gegenteilige Meinung, die auch von Drasdo vertreten wird, erscheint mir überzeugender. Die gesetzliche Zahl der Beiratsmitglieder ist auf drei festgelegt, § 29 Abs. 1 WEG. Deshalb muss man auch annehmen, dass es dem Willen der Miteigentümer bei der Wahl eines Verwaltungsbeirates entspricht, dass die gewählten Personen das Amt nur gemeinsam ausüben sollen und bei dem Ausscheiden eines Mitglieds eben kein „ordentlicher“ Beirat mehr besteht. Nicht fernliegend ist auch die Annahme, dass die Wahl eines Beiratsmitgliedes nur deshalb von dem einen oder anderen Miteigentümer toleriert wird, weil eine andere Person (sozusagen als Gegengewicht) bereits gewählt worden ist oder gewählt wird. Auch der Gesetzgeber dürfte im Wohnungseigentumsrecht beim Ausscheiden eines Beiratsmitgliedes von der Auflösung des Gremiums ausgehen, sonst hätte der Gesetzgeber, auch wenn er nicht immer planvoll handelt, eine Klausel analog § 104 AktG in das WEG eingebracht. In § 104 AktG ist nämlich ausdrücklich geregelt, dass der Aufsichtsrat auch nach Ausscheiden eines Mitgliedes weiterbesteht und lediglich ein Auffüllungsanspruch besteht. Mangels entsprechender Regelung im WEG ist bezüglich eines Verwaltungsbeirates gerade nicht vom Fortbestehen des Gremiums auszugehen. Drasdo hat dies überzeugend dargelegt (Der Verwaltungsbeirat nach dem WEG, 4. Aufl., S. 41, Rn. 121 f.).

Die geringe Anzahl der Punkte, an denen man eine Kritik anbringen konnte, spricht schon dafür, dass das Werk insgesamt sehr positiv zu bewerten ist. Aus ihm ist eine Fülle neuer – und insbesondere: weiterführender – Erkenntnisse zu entnehmen, die bei der täglichen praktischen Arbeit sehr gut eingesetzt werden können.

Mein Gesamtergebnis: Das Werk ist außerordentlich empfehlenswert, lesenswert und bringt insbesondere auch dem Praktiker einen nicht zu überschätzenden Erkenntnisgewinn.