Samstag, 12. Mai 2018

Rezension: Der Bauträgervertrag

Basty, Der Bauträgervertrag, 9. Auflage, Carl Heymanns 2018

Von RA Daniel Jansen, Köln


Das Bauträgerrecht - sowohl die Gestaltung und Prüfung von Verträgen als auch die rechtlichen Auseinandersetzungen - gewinnt durch den anhaltenden Bauboom und das sehr verbreitete Bauträger-Modell weiter an Bedeutung. Das hier in neunter Auflage vorgelegte Werk beackert jedes Feld, mit dem die Parteien eines Bauträgervertrages in Kontakt kommen können, in einer beeindruckenden Tiefe.

In der Einleitung wird ein erster Überblick über die Grundlagen des anspruchsvollen Bauträgerrechts gegeben. Hier geht der Autor zunächst ausführlich auf die Natur des Vertrages und das anwendbare Recht ein, also ob und inwiefern Werk- bzw. Kaufvertragsrecht greift. Dies geschieht unter Herausarbeitung der praktisch erheblichen Unterschiede und unter Berücksichtigung der Interessenlage beider Vertragspartner. Ständiger Bezugspunkt ist die sich kontinuierlich entwickelnde Rechtsprechung des BGH. So wird beispielsweise mit Blick auf die mit viel Sprengpotenzial verbundenen sogenannten Nachzüglerfälle insoweit auf den BGH verweisen, als dieser dann von der Anwendung des Kaufrechts ausgeht, wenn der „Nachzügler“ ca. drei Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes abgeschlossen wird und die betreffende Wohnung zusätzlich vermietet war, jedoch Werkvertragsrecht anwenden will, wenn die Erwerbsverträge innerhalb von zwei Jahren nach Errichtung des Bauwerks geschlossen werden. Die Unterscheidung ist vor allem bedeutsam vor dem Hintergrund, dass nur der Besteller – nicht aber der Käufer – die Möglichkeit hat, einen Vorschuss für die zur Selbstbeseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Ferner hat der Käufer das Recht, zwischen Nacherfüllung und Neulieferung einer mangelfreien Sache zu wählen. Dies passt erkennbar nicht bei Bauwerken. Dort kann der Unternehmer die Art der Mängelbeseitigung wählen.

In den nachfolgenden Kapiteln erfolgt eine systematisch beeindruckende lückenlose und tiefe Bearbeitung aller tatsächlichen und rechtlichen Konstellationen, die im Zusammenhang mit einem Bauträgervertrag denkbar sind. Einer dichten Darstellung über die Zusammenhänge mit dem Wohnungseigentumsrecht folgen die Kapitel über die Vergütung und die Grundvoraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit sowie die Zahlung nach Baufortschritt. Hier werden präzise die einschlägigen Vorschriften, insbesondere § 3 MaBV, mustergültig erläutert und in den praktischen Kontext gewoben.

Die herausragende Aufarbeitung praktisch bedeutsamer Problemkonstellationen unter ständiger Einbeziehung der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung lässt sich auch an dem Beispiel des Komplexes der Bedeutung vorvertraglicher Erklärungen und von Werbeaussagen vorführen: Was, wenn das Objekt nicht exakt so gebaut wird, wie es in Prospekten aussah, oder wenn die Wohnfläche 30 m² kleiner ist als im Prospekt angekündigt, der notarielle Vertrag sich zu Wohnflächen aber nicht verhält? Der Autor erörtert zwei BGH-Entscheidungen (V. und VII. Senat) und entwickelt, nach Erläuterung, warum diese sich – entgegen diverser vertretener Ansichten – nicht widersprechen, eine profunde Lösung.

„Der Bauträgervertrag“ bietet dem Praktiker - gleich auf welcher Seite er steht - eine Darstellung des Bauträgerrechts, die unweigerlich zu einem ausgezeichneten Verständnis führt. Die Lektüre dieses Werkes bzw. dessen Heranziehen sowohl im Rahmen der Vertragsgestaltung als auch bei der Aufarbeitung von Streitfällen, ermöglicht dem Praktiker Arbeiten auf außergewöhnlich hohem Niveau.