Donnerstag, 19. Juli 2018

Rezension: Zwangsversteigerung für Anfänger

Geiselmann / Kreutzkam, Zwangsversteigerung für Anfänger, 1. Auflage, C.H. Beck 2018

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln


Das Werk von Geiselmann/Kreutzkam ist eine Neuerscheinung in der „Anfänger“-Reihe des Verlags C.H. Beck und soll an traditionsreiche Veröffentlichungen anschließen, wie die von Enders (RVG für Anfänger). Das neue Werk umfasst knapp 270 Seiten. Schon beim ersten Durchblättern gewinnt man den Eindruck, dass es sich keinesfalls „nur“ um ein Anfänger-Buch handelt, sondern dass auch fachkundige Leser mit Zwangsversteigerungserfahrung durchaus von der Lektüre profitieren können.

Inhaltlich beschäftigt sich das Werk nach dem Einführungsteil mit der Zwangshypothek und ihren Eintragungsvoraussetzungen, sodann umfassend über ca. 160 Seiten mit der Zwangsversteigerung (auch von mehreren Grundstücken), es folgen Ausführungen zur Aufhebungs- und Teilungsversteigerung, §§ 180 ff ZVG, zur Zwangsverwaltung und zum Vollstreckungsschutz. Ein durchaus akzeptables Sachregister erschließt das Buch über Schlagworte.

Die beiden Autoren des Werks sind Vollstreckungsrechts-Fachleute und –Praktiker mit umfangreicher Vortragserfahrung. Stefan Geiselmann ist beim Amtsgericht Ulm als Rechtspfleger tätig und Johannes Kreutzkam war Dozent an einer Fachhochschule für Rechtspflege. Ausgehend von diesem Hintergrund ist nicht verwunderlich, dass einige Vorschlagsmuster auf die Tätigkeit von Rechtspflegern ausgerichtet sind. Das stört aus rechtsanwaltlicher Sicht jedoch nicht, können doch aus diesen Musterformulierungen auch für die rechtsanwaltliche Tätigkeit Erkenntnisse gewonnen werden. Im Übrigen sind eine Vielzahl von Musterformulierungen an einen Antragsteller gerichtet – und damit an den rechtsanwaltlichen Vertreter eines Gläubigers, der das Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren betreiben will. Sehr hilfreich für die rechtsanwaltliche Tätigkeit – und nicht nur für diese – sind die präzisen Hinweise der Autoren auf die jeweils entstehenden Gerichts- und Rechtsanwalts-Kosten – so bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek, bei den Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Zwangsversteigerungsverfahren (Verfahrensgebühr / Versteigerungstermins- und Verteilungsverfahrensgebühr), bei der Zwangsverwaltung und dem Vollstreckungsschutz-Verfahren.

Sehr aufschlussreich ist die Darstellung, auch anhand von Beispielen, wie das geringste Gebot im Zwangsversteigerungsverfahren zu bestimmen ist (Seiten 67 – 87). Die Frage nach dem geringsten Gebot ist eine, die bei der Beratung von Mandanten durchaus häufiger auftritt und zugegebenermaßen dem rechtsanwaltlichen Praktiker einige Schwierigkeiten bereiten kann. Im Werk ist dieses Thema sehr erhellend und – so jedenfalls mein Eindruck – ziemlich erschöpfend behandelt.

An mehreren Stellen geben die Autoren taktische Hinweise. So z.B. bei den Möglichkeiten, Einfluss auf das Versteigerungsergebnis auszuüben (Seiten 136 – 150) oder bei der Aufhebungs- und Teilungsversteigerung (Seiten 224 – 237).

Bei einem möglichen Beitritt eines Gläubigers werfen die Autoren die Frage auf (Seite 156), zu welchem Zeitpunkt der (weitere) Gläubiger einem schon laufenden Zwangsversteigerungsverfahren beitreten sollte. Für diese taktische und kostenrelevante Frage weisen die Autoren darauf hin, dass die Gerichte nach freiem Ermessen entscheiden können, von welchem Gläubiger ein Vorschuss für die Einholung des Verkehrswertgutachtens und die notwendigen Veröffentlichungen erhoben werden soll. Deshalb sollte, so die Autoren, ein weiterer Gläubiger erst dem Verfahren beitreten, wenn der Auslagenvorschuss bereits bezahlt worden ist – allerdings unter Berücksichtigung der Frist nach § 44 Abs. 2 ZVG (dem Schuldner muss der Beitrittsbeschluss mindestens 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin zugestellt sein). Dies ist ein – im wahrsten Sinne des Wortes – sehr wertvoller Hinweis, denn die Kosten für ein Wertgutachten können durchaus beträchtlich sein.

Mit den Besonderheiten, die sich aus der Vorrangposition einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben, beschäftigen sich die Autoren an mehreren Stellen. So zur 3-%-Grenze bei Inanspruchnahme des Vorranges nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.

Bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist bekanntlich ein Mindestbetrag von mehr als € 750 zu beachten (§ 866 Abs. 3 Satz 1 ZPO); liegt der Betrag darunter, wird keine Zwangssicherungshypothek eingetragen. Bei der Zwangsversteigerung gibt es eine solche Mindestsumme jedoch nicht, so dass die Zwangsversteigerung auch wegen einer Bagatellforderung betrieben werden kann. Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft aber die Zwangsversteigerung mit dem Vorrang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betreiben, muss ein Mindestbetrag in Höhe von 3 % des Einheitswerts überschritten werden (Seite 16). Diese 3-%-Mindestgrenze gilt selbstverständlich nicht, wenn der Vorrang von der Eigentümergemeinschaft nicht in Anspruch genommen werden soll – ob sich allerdings dann ein Zwangsversteigerungsantrag lohnt, erscheint sehr zweifelhaft.

Zum 1.7.2007 wurden das Wohnungseigentumsgesetz und weitere Gesetze, die im Zusammenhang mit wohnungseigentumsrechtlichen Problemen stehen, reformiert. Neu eingeführt wurde damals in § 10 Abs. 1 ZVG die Rangklasse 2 für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diesen Vorrang erläutern die Autoren sehr anschaulich auf den Seiten 63 f., 74 f. und 147 f. Will die Eigentümergemeinschaft den Vorrang (das Vorrecht) aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Anspruch nehmen, muss der Einheitswertbescheid für die zu versteigernde Eigentumswohnung (bzw. die zu versteigernde Teileigentumseinheit) vorgelegt werden. Das hat früher einige Probleme bereitet, weil der Gesetzgeber im Zuge seines Reformeifers im Jahre 2007 versäumt hatte, eine im Hinblick auf das Steuergeheimnis notwendige „Befreiungs“-Regelung zu schaffen. Erst mit dem am 11.07.2009 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Kontopfändungsschutzes wurde § 10 Abs. 3 ZVG ergänzt und nunmehr bestimmt, dass § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die in Absatz 1 Nr. 2 genannten Gläubiger nicht entgegen steht, wenn ein vollstreckbarer Titel vorliegt.

Die Zwangsverwaltung eines Grundstückes erläutern die Autoren zwar knapp, aber sehr einprägsam und mit zahlreichen weiterführenden Rechtsprechungshinweisen. Auch hier ist wieder ein taktischer Hinweis für Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich mit dem Zahlungsrückstand eines Wohnungseigentümers beschäftigen müssen, aufgenommen worden (Seite 251, Rz. 1325). Mit einem zum Zwangsversteigerungsverfahren parallel laufenden Zwangsverwaltungsverfahren kann, so die Autoren, verhindert werden, dass sich die Hausgeldrückstände über 5 % des Verkehrswertes erhöhen.

Ein (zusätzliches) Zwangsverwaltungsverfahren kann allerdings nur sinnvoll sein, wenn die Eigentumseinheit (Wohnungseigentum / Teileigentum) vermietet ist und darüber ausreichende Einnahmen generiert werden können, aus denen der Zwangsverwalter die anfallenden Hausgeldvorschüsse (und die Spitzenbeträge aus den Jahresabrechnungen) als Ausgaben der Verwaltung (§ 156 Abs. 1 ZVG) entrichten kann. Richtig weisen die Autoren in diesem Zusammenhang darauf hin, dass ein in der Wohnung selbst wohnender Schuldner nicht verpflichtet werden kann, die Wohnung zu räumen und herauszugeben, nur weil er die Hausgelder gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht entrichtet (BGH, Beschl. v. 28.1.2008 – V ZB 99/07, NZM 2008, 209 = WuM 2008, 171); wohnt also der Schuldner in der Wohnung, ist ein zusätzliches Zwangsverwaltungsverfahren sinnlos.

Mein Gesamtergebnis: Ein sehr empfehlenswertes und praxisorientiertes Werk – und nicht nur für „Anfänger“. Die Prägnanz in der Darstellung und die vielen wertvollen und weiterführenden Hinweise im Werk lassen hoffen, dass das Werk weitere Auflagen erfährt, damit auch in Zukunft die jeweils neuesten Erkenntnisse für Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren ihren Niederschlag finden können.