Donnerstag, 9. Mai 2019

Rezension: Eigentumswohnung


Fischl / Kirchhoff / Wolicki, Eigentumswohnung, 3. Auflage, C.H. Beck 2018

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln


Die 3. Auflage des von Agnes Fischl, Ulrike Kirchhoff und Michael Wolicki bearbeiteten Werks „Eigentumswohnung“ umfasst 580 Seiten und beschäftigt sich mit dem durchaus anspruchsvollen und umfassenden Thema der „Eigentumswohnung“ und dem professionellen Kaufen, Versichern, Verwalten, Vererben und Veräußern eine solchen Immobilie. Die Verfasser sind Praktiker, nämlich Agnes Fischl Rechtsanwältin und Steuerberaterin, Ulrike Kirchhoff Vorstand des Landesverbandes von Haus & Grund in Bayern, Michael Wolicki Rechtsanwalt.

Das Werk ist in drei Großkapitel aufgeteilt. Das erste Kapitel beschäftigt sich u.a. mit den Kriterien zur Auswahl von Immobilien, dem Erwerb von Neu- oder Bestandsimmobilien, dem eigentlichen Erwerbsvorgang und der Versicherung der Immobilie. Auch zum „Neubau von Immobilien“ finden sich dort Ausführungen. Das erscheint auf den ersten Blick etwas befremdlich, ist doch der Neubau von Wohnungseigentums-Immobilien eher professionellen Bauträgern zuzuordnen und nicht den Laien, für die das Buch offensichtlich gedacht ist. Allerdings können auch die Ausführungen zu diesem Thema dem „einfachen“ Wohnungseigentumserwerber nützlich sein, es werden nämlich einige grundlegenden Begriffe angesprochen, wie z.B. die „Baugenehmigung“, die „Baubeteiligten“, den Architekten und seine Leistungen (Grundlagenplanung, Vorplanung usw.), den Generalübernehmer und Generalunternehmer usw.

Das gesamte Werk durchzieht eine besondere Struktur. An zahlreichen Stellen finden sich Symbole, die kennzeichnen, ob Tipps oder Checklisten dort gefunden werden können, oder „Merksätze“, Beispiele zur plastischen Beschreibung des Erörterten und auch noch Übungen und Muster zum Selbstausfüllen und Nachrechnen. Die gekennzeichneten Felder sind, auch beim Durchblättern des Werks, leicht zu finden, weil sie sämtlich Blau hinterlegt wurden.

In vielen „Hinweisen“ finden sich auch Rechtsprechungsnachweise mit Fundstellen, was allerdings im Werk nicht durchgängig praktiziert wird. So finden sich z.B. in einem Hinweis auf Seite 95 OLG-Entscheidungen mit Datum, Aktenzeichen und mit jeweiliger Fundstelle (dort „ZMR“) und auf Seite 114 der Nachweis zu zwei BGH-Entscheidungen ebenfalls mit den Veröffentlichungsbelegen („NJW“), in anderen Hinweisen/Praxistips, z.B. auf den Seiten 204, 213 oder 253 ist dagegen nur das entscheidende Gericht, das Datum und das Aktenzeichen der Entscheidungen genannt, ohne Veröffentlichungsbeleg. Auch an zahlreichen Stellen im Text wird die Zitierweise unterschiedlich gehandhabt. Zum Teil werden Entscheidungen mit jeweiligen Fundstellen genannt, z.B. auf den Seiten 95 und 97, zum Teil werden aber auch Entscheidungen zitiert, ohne dass die Zeitschriften, in der diese veröffentlicht wurden, genannt werden (so z.B. Seiten 303, 327, 379, 431 usw.). Das ist für die Zielgruppe des Werks misslich. Die Zielgruppe wird eher selten Zugriff auf elektronische Datenbanken haben, in denen eine Recherche nur nach dem Gericht, kombiniert mit dem Aktenzeichen und/oder dem Datum erfolgen kann; Kenntnis davon, dass auch über die Internetpräsenzen der Bundesgerichte (z.B. BGH) oder der Länderjustizverwaltungen eine solche Recherche erfolgen kann, z.B. über die NRW-Rechtsprechungsdatei, über Landesrecht Rheinland-Pfalz oder über Bayern.Recht, haben Laien eher nicht. Ein Veröffentlichungsnachweis im Werk könnte interessierten Lesern dagegen den Zugriff auf die Entscheidungen in der nächsten Stadt-, Landes- oder Universitäts-Bibliothek ermöglichen oder doch erleichtern. Die Zitierweise sollte einheitlich gestaltet werden.

Im 1. Kapitel, Abschnitt IV., werden auch die „Besonderheiten bei Wohnungseigentum“ dargestellt und die zentralen Begriffe „Sondereigentum“, „Gemeinschaftseigentum“, „Sondernutzungsrecht“ erfreulich prägnant und verständlich erläutert (Seiten 94 – 99).

Ein Thema des 1. Kapitels ist die „Versicherung der Immobilie“ – das ebenfalls durchaus interessante, wenn auch etwas zu knappe Ausführungen enthält. Auf Seite 189 wird vertreten, dass bei Wohnungseigentum die Versicherungen vom Verwalter auch „im eigenen Namen für fremde Rechnung“ abgeschlossen werden könnten. Von einer solchen Praxis kann einer Eigentümergemeinschaft nur abgeraten werden. Wechselt der Verwalter nämlich, kann es für die Gemeinschaft durchaus Schwierigkeiten geben, diesen Vertrag ohne Mitwirkung des (alten, eventuell fristlos abberufenen) Verwalters auf die Gemeinschaft oder den neu berufenen Verwalter umzustellen. Im Übrigen würde, wenn der Verwalter im eigenen Namen abschließt, im Außenverhältnis zum Versicherer eine Kündigung des Versicherungsvertrages ohne weiteres möglich sein (auch wenn das im Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft problematisch oder sogar unzulässig wäre).

Jede Versicherung lässt sich mit der vertraglich vereinbaren Kündigungsfrist kündigen, wird auf Seite 194 oben vertreten. Das ist zwar grundsätzlich richtig, gleichwohl hätte hier aber unbedingt ein Hinweis auf eine wichtige Vorschrift des VVG erfolgen müssen, die bei Eigentümergemeinschaften erhebliche Probleme bereiten kann. § 144 VVG (Kündigung des Versicherungsnehmers) bestimmt nämlich: „Hat ein Hypothekengläubiger seine Hypothek angemeldet, ist eine Kündigung des Versicherungsverhältnisses durch den Versicherungsnehmer […] nur wirksam, wenn der Versicherungsnehmer mindestens einen Monat vor Ablauf des Versicherungsvertrags nachgewiesen hat, dass zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung spätestens zulässig war, das Grundstück nicht mit der Hypothek belastet war oder dass der Hypothekengläubiger der Kündigung zugestimmt hat. Die Zustimmung darf nicht ohne ausreichenden Grund verweigert werden.“ Diese Bestimmung gilt analog, wenn das Grundstück mit einer Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast belastet ist (§ 148 VVG).

Die Schwierigkeit bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die einen Feuerversicherungsvertrag (oder ein Vertrag über eine verbundene Gebäudeversicherung, in dem das Feuerrisiko eingeschlossen ist) kündigen will, besteht darin, dass erst einmal (über die einzelnen Wohnungseigentümer oder das Grundbuchamt) ermittelt werden muss, für welches Wohnungs- oder Teileigentum Grundpfandrechte eingetragen sind, um danach die Zustimmung der Grundpfandgläubiger zur Kündigung des Versicherungsvertrages einzuholen. Eine nicht zu unterschätzende Hürde für eine wirksame Kündigungserklärung einer Eigentümergemeinschaft.

Bei der Rechtsschutzversicherung (Seite 207) wird darauf hingewiesen, dass auch Wohnungseigentümergemeinschaften sich gegen Rechtsstreitrisiken absichern könnten. Die Kernfrage ist jedoch, ob ein Beschluss über den Abschluss einer solchen Versicherung überhaupt ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche. Das erscheint sehr zweifelhaft.

Auf ca. 230 Seiten wird als 2. Kapitel des Werks „Die Verwaltung des Wohnungseigentums“ behandelt. In ihrer Prägnanz sind die dortigen Ausführungen wirklich beeindruckend. Hier wird die „Verwaltung durch die Wohnungseigentümer“ ebenso behandelt, wie die Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters und die Stellung und die Aufgaben des Verwaltungsbeirats. Gerade Letzteres ist für die Zielgruppe des Werks sicher von großem Interesse und erschließt ein großes Erkenntnisfeld.

Zu einzelnen Stellen des 2. Kapitels sollen gleichwohl einige Bemerkungen gemacht werden.

Auf Seite 229 f wird von der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ gesprochen. Hier wäre ein Hinweis auf die Entwicklungslinien in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs angebracht gewesen (u.a. BGH, Urt. v. 11.12.2015 – V ZR 80/15, ZWE 2016, 169; oder BGH, Urt. v. 11.5.2012 – V ZR 196/11, BGHZ 193, 219). Hierüber könnten auch die früheren Entscheidungen des BGH zu diesem Thema erschlossen werden.

Hinsichtlich eines Kaufinteressenten wird der „Praxistipp“ gegeben (Seite 278), dieser solle sich vor Kaufvertragsabschluss beim Verwalter darüber informieren, ob es Beschlüsse über Sonderumlagen gebe, die eine Fälligkeit für die Zukunft vorsähen. Allerdings wäre hier ein Hinweis sinnvoll gewesen, dass der Verwalter einem Dritten (also auch einem Kaufinteressenten) keine Auskünfte zu solchen Fragen erteilen darf. Praktikabel ist lediglich, dass der Kaufinteressent sich vom Verkäufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten 3 – 4 Jahren vorlegen lässt, um diese prüfen zu können. Er sollte sich auch vom Verkäufer im Kaufvertrag zusichern lassen, dass es keine Beschlüsse gibt, die solche in die Zukunft verlagerten Fälligkeiten für Sonderumlagen vorsehen.

Wichtig und richtig sind die Ausführungen zur „Instandhaltungsrücklage“ (Seite 282 ff); dort wird einerseits die frühere Position in der Rechtsprechung erwähnt (wobei die zitierte Entscheidung des OLG München, Beschl. v. 5.4.2005 – 32 Wx 15/05, OLGR München 2005, 451, allerdings immer schon etwas neben der Sache lag), aber andererseits auch die neuere Position des BGH (Urt. v. 4.12.2009 – V ZR 44/09), die den früheren Meinungen zur „Abrechnung“ der Instandhaltungsrücklage in der Literatur und Rechtsprechung „die Zöpfe abgeschnitten“ hat.

„Haushaltsnahe Dienstleistungen“ werden auf der Seite 293 erörtert und ein Rundschreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 26.10.2007 erwähnt. Hierzu gibt es aber bereits eine neuere Version des BMF-Rundschreibens, nämlich vom 9.11.2016 (IV C 8 – S 2296-b/07/10003:008), das auch im Internetauftritt des BMF zu finden ist und eine Aktualisierung des BMF-Anwendungsschreibens zu § 35a EStG vom 10.1.2014 darstellt. Ausführungen zu „Haushaltsnahen Dienstleistungen“ findet sich auch im Steuerteil des Werks (Seite 503 ff); auch dort wird leider nur auf ein altes BMF-Schreiben (vom 15.2.2010) verwiesen. In dem neueren BMF-Schreiben ist gegenüber den früheren Versionen möglicherweise nicht viel geändert worden, gleichwohl ist es misslich, alte Versionen zu verwenden.

Erfreulich ist, dass im Werk zum Thema „Auftragsvergabe“ (Seite 302 ff) nicht die umstrittene 3-Angebots-Theorie vertreten, sondern darauf hingewiesen wird, dass ein Verwalter sehr häufig „keine Handwerksfirmen finden“ kann, die bereit sind, bei Kleinaufträgen Angebote abzugeben, und es auch sein kann, dass der Verwalter „bei Aufträgen, die die Bagatellgrenze [diese wird im Werk, Seite 303, mit € 5.0000 angesetzt] überschreiten, nicht in der Lage ist, Vergleichsangebote in ausreichender Zahl zu beschaffen“. Die 3-Angebots-Theorie, nach der für jede Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen drei Vergleichsangebote vorliegen müssen, damit der Beschluss überhaupt ordnungsmäßig ist, wird von Staudinger/Lehmann-Richter (2018) § 21 WEG Rn 129 und 103 abgelehnt; auch Jacoby (Die Stellung des Verwalters, ZWE 2019, 20) hält die Forderung nach drei Angeboten für „zu pauschal, wie gefährlich“. Das bloße Vorliegen von drei Angeboten könne nicht sicherstellen, dass eine hinreichende Entscheidungsgrundlage gegeben sei, außerdem könne „die Forderung nach drei Angeboten nicht in allen Fällen aufrechterhalten werden“. Entscheidend sei wohl, dass eine Auftragsvergabe ordnungsgemäß ausgeschrieben wird. Letztlich kann ein Verwalter dies allein aber wohl kaum, sondern bedarf dazu eines Sachkundigen (Sachverständigen o.ä.), was der Eigentümergemeinschaft erhebliche Zeit- und Kostenprobleme bereiten kann. Im Werk wird hierauf sehr anschaulich hingewiesen (Seite 303 - 304).

Das 3., ebenfalls interessante Kapitel des Werks beschäftigt sich mit dem Steuerrecht im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum.

Hier ist die gesamte Palette der steuerlichen Fragen in kurzen Zügen dargestellt, wie u.a. die steuerliche Behandlung des Wohnungseigentums als Betriebs- oder Privatvermögen, die einkommensteuerliche Behandlung bei Vermietung an Dritte, die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer, Zweitwohnungssteuer, bis hin zu Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Erhellend ist die Ausführung zu der (umsatzsteuerlichen) Leistungsbeziehung zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern (siehe Seite 535 f), aber insbesondere der Abschnitt über die steuerlichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und die besondere Situation des WEG-Verwalters (Seite 586 ff). Den Verband können durchaus steuerliche Pflichten treffen, z.B., wenn er gemeinschaftliche Einkünfte aus dem Kapitalvermögen (= Instandhaltungsrücklage) oder aus der Vermietung und Verpachtung von gemeinschaftlichen Grundstücksteilen (Einstellplätze, Dächer für Sendemasten, Fassaden für Werbeplakatwände o.ä.) bezieht. Die steuerlichen Aufgaben sind, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes zwischen Gemeinschaft und Verband geregelt ist, vom Verwalter zu erfüllen, also Aufzeichnungs- und Buchführungspflichten oder Aufbewahrungspflichten usw. Ist der Verwalter zuständig, haftet er auch persönlich gegenüber den Finanzbehörden (§ 69 AO – als Vertreter der Gemeinschaft bzw. Vermögensverwalter für die Gemeinschaft).

Dass ein Verwalter gemäß § 69 AO haften kann, soweit Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis infolge vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung der ihm auferlegten Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig festgesetzt oder erfüllt werden, was auch die Haftung für zu zahlende Säumniszuschläge umfasst, werden sich die wenigsten WEG-Verwalter bewusst gemacht haben.

Das Werk ist insgesamt sehr brauchbar, auch wenn es an einigen Stellen ergänzungsbedürftig ist. Sehr erfreulich sind die sprachliche Klarheit der Ausführungen und die sehr ansprechende und leserfreundliche drucktechnische Gestaltung. Empfehlenswert ist das Werk für alle, die einen schnellen Überblick über die einzelnen angesprochenen Themen haben wollen, insbesondere aber für Laien, die sich mit der Absicht tragen, Wohnungseigentum zu erwerben und sich mit einigen Grundstrukturen des Wohnungseigentumsrechts und den Rechtsbeziehungen zwischen dem Verband – den einzelnen Wohnungseigentümern – dem Verwaltungsbeirat – der Finanzbehörde und einem Versicherer vertraut machen wollen.