Dötsch / Schultzky / Zschieschack, WEG-Recht 2021 – Das neue Wohnungseigentumsrecht, C.H. Beck 2021
Von
Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für
Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln
Das neue
Wohnungseigentumsrecht ist seit dem 1.12.2020 in Kraft und stellt für alle unmittelbar
Beteiligten – die Verwalter, die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, die Richterinnen
und Richter, sowie die Wohnungseigentümer(innen) – eine Herausforderung dar.
Gegenüber dem alten Recht stellt das neue Recht so vieles „auf den Kopf“, dass
selbst die Lektüre aller einschlägigen Parlaments-Dokumente die neue
Rechtsmaterie nicht unbedingt klarer und sinnvoller macht.
Im
Gesetzgebungsverfahren lief das Gesetz unter der Flagge „WEMoG - Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur
Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und
grundbuchrechtlichen Vorschriften“.
Das Schlagwort
„Modernisierung“ weckte bei mir durchaus große Erwartungen, die allerdings
enttäuscht wurden. Die Auffassung von Johannes Fechner in der Plenardebatte vom
17.9.2020 (Plenarprotokoll 19/176, S. 22163) „ich glaube, da ist uns … wirklich ein sehr gutes Gesetz gelungen“,
teile ich nicht. Zu viele Fragen sind offen geblieben und zu viele Probleme sind
ungelöst geblieben. Die Bundestagsabgeordneten haben sich nach meiner Meinung –
entgegen dem gegebenen Versprechen des Abgeordneten Jan-Marco Luczak in der
Beratung vom 6.5.2020 (Plenarprotokoll 19/157, S. 19470): „wir als Union werden uns die notwendige Zeit für dieses Gesetz nehmen
und an dieser Stelle nichts überhasten“ – gerade nicht ausreichend Zeit genommen
für die verständige Kenntnisnahme, Wertung und Verarbeitung der zahlreichen
kritischen Stimmen in der Literatur, und auch die Empfehlungen der im
parlamentarischen Verfahren angehörten Sachverständigen sind nicht ausreichend
berücksichtigt worden. Das Gesetzeskonstrukt ist an vielen Stellen kritikwürdig
– eine effizientere Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine Erweiterung
der Kontrollmöglichkeiten „mit Blick auf
die Eigentumsverwaltung“ und eine effizientere Gestaltung der „Streitbeilegungsmechanismen“ (so aber
die Mantras aus den BT-Drucksachen 19/18791 und 19/22634) vermag ich nicht
festzustellen.
Bei einer derart
unklaren Rechtslage kommt zur rechten Zeit, sozusagen als „Helfer in der Not“,
das im November 2020 erschienene Werk von Dötsch/Schultzky/Zschieschack
(im folgenden D/Sch/Z), das auf ca.
560 Seiten das neue Wohnungseigentumsrecht behandelt.
Die Autoren sind
seit langem als Fachleute des Wohnungseigentumsrechts in der Branche bekannt
und haben auch in der Bund-Länder-Arbeitsgruppe mitgearbeitet, die im August
2019 ihren Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vorgelegt
hatte. Zschieschack ist Vorsitzender
Richter der für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen Landgerichtskammer in
Frankfurt/Main und deshalb der Praxis des Wohnungseigentums eng verbunden. Das
sind die besten Voraussetzungen für die Erörterung des neuen Rechts. Ob diese
Voraussetzungen sich in dem Werk niedergeschlagen haben, will ich untersuchen.
Im Einleitungskapitel
werden die „Kernpunkte der Neuregelungen
im WEG“ kurz, aber prägnant vorgestellt, bevor es dann in die vertiefte
Erörterung der einzelnen (geänderten, neu geschaffenen oder neu ausgestalteten)
Rechtsmaterien geht. So kann man sich einen schnellen Überblick verschaffen. In
einigen Kapiteln stellen die Autoren besondere Hilfsmittel zur Verfügung, so in
Kapitel 4 eine „Übersicht über die Rechte
und Pflichten bei Störungen“ durch einen Wohnungseigentümer, in der
Ansprüche des „Gestörten“ und des „Störers“ über eine Tabelle erschlossen werden (Seite 117), in
Kapitel 5 eine „Spezialsynopse“ mit
Verweisen auf die Fundstellen im Buch, aus der man entnehmen kann, wo sich die
bisherigen Regelungsbereiche aus den §§ 15, 21 WEG a.F. im neuen Recht
wiederfinden (S. 131 f). Eine weitere „Spezialsynopse“
findet sich in Kapitel 7, mit der verfolgt werden kann, wo sich die Regelungen
aus den §§ 16, 21 Abs. 7 WEG a.F. im neuen Recht wiederfinden, auch hier wieder
mit Verweisen auf die Fundstellen im Buch. Zusammen mit der ab Seite 519
zusammengestellten „Synopse WEG – WEMoG“,
die einen konkreten Vergleich des alten und des neuen Rechts bietet, sind die
genannten Hilfsmittel wichtige Instrumente für einen schnellen Zugriff auf die
Neuerungen.
Ab der Seite 348
findet sich eine Darstellung, wie ein Vermögensbericht aussehen könnte, den die
WEG-Verwaltung nunmehr anfertigen muss (§ 28 Abs. 4 WEG). D/Sch/Z überschreiben ihre Darstellung vorsichtig als „Ein Muster – ein erster Versuch?“. Nach
meiner Auffassung ist dieser „erste Versuch“ durchaus gelungen – die Praxis
wird hierauf aufbauen und die aufgezeigte Grundstruktur als Hilfestellung
nutzen können, auch wenn an einigen Stellen sicher noch Ergänzungen notwendig
werden (vgl. zu weitergehenden Inhalten eines Vermögensberichts Drasdo, Der Vermögensbericht nach § 28
IV WEG nF, ZWE 2020, 457 ff).
D/Sch/Z
behandeln alle für die rechtsanwaltliche Tätigkeit neuen und damit wichtigen
Themen, wie u.a.
·
die Entstehung der
Wohnungseigentümergemeinschaft,
·
die Gemeinschaft als
Verband und ihre Organe, die Rechtsbeziehungen im Innen- und Außenverhältnis,
die Haftung des Verbands,
·
die baulichen
Veränderungen mit den Besonderheiten bei Nutzungen und Kostentragung,
·
die Besonderheiten bei Eigentümerversammlungen,
wie Präsenz- und virtuelle Versammlungen, Beschlüsse im „Umlaufverfahren“,
Wegfall des Beschlussfähigkeitsquorums usw.,
·
den
Wohnungseigentumsverwalter – Bestellung eines zertifizierten Verwalters, das
(jederzeitige) Abberufungsrecht des Verbandes, der Verwalter als Vertreter des
Verbandes, die Aufgaben des Verwalters, usw.,
·
das Finanzwesen des
Verbandes – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht,
·
den Verwaltungsbeirat
als Unterstützungs- und Überwachungsorgan des Verbandes gegenüber dem
Verwalter,
·
das Verfahrensrecht,
·
die Besonderheiten bei
der vermieteten Eigentumswohnung – Betriebskostenabrechnung und
Duldungsanspruch gegenüber Mietern bzw. „Fremdnutzern“,
·
das Schicksal von
Altvereinbarungen und Alt-Beschlüssen.
An dieser Stelle
können – verständlicher Weise – nicht alle genannten Themenbereiche
angesprochen werden. Deshalb sollen nur einige interessante neue
Regelungsgegenstände erörtert werden.
In Kapitel 2 (S.
38 f) verwenden D/Sch/Z bei der
Erörterung der „Verbrauchereigenschaft“
des Verbandes die Formulierung, die Wohnungseigentümergemeinschaft solle „nach dem Willen des Gesetzgebers“ auch
dann Verbraucherin (§ 13 BGB) sein, wenn der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer ist. D/Sch/Z lassen aber keinen Zweifel daran, dass es sich bei der
Formulierung aus der Gesetzesbegründung (BT-DrS 19/18791, S. 43) „nicht um bindendes Recht“ handelt und
die vom Gesetzgeber und von Parlamentariern vertretene „Verbraucher“-Auffassung
falsch ist. Dem kann ich nur zustimmen. Die Gesetzesbegründung enthält die
Behauptung, dass „die
Ein-Personen-Gemeinschaft in der Regel Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB ist“.
„Die dahinter liegende Wertung, dass eine
natürliche Person ihre Verbrauchereigenschaft nicht dadurch verliert, dass sie
in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eintritt“, gelte ebenso für eine
Ein-Personen-Gemeinschaft, „wenn diese
auf den Eintritt von Verbrauchern gerichtet ist“.
Eine –
zurückhaltend ausgedrückt – seltsame Schlussfolgerung. Die
Ein-Personen-Gemeinschaft, bei der die eine Person ein in der Regel
gewerblicher Grundstücks-Aufteiler/Bauträger ist, kann nach § 13 BGB nicht als
Verbraucherin angesehen werden; eine andere Auffassung widerspricht wohl auch –
worauf D/Sch/Z hinweisen (Seite 39) –
dem europäischen Recht. Mir scheint jedoch für das europäische Recht eher die Richtlinie
2011/83/EU vom 25.10.2011 einschlägig zu sein und nicht die auf Seite 39 von D/Sch/Z genannte Verbraucherkredit-RL
(Richtlinie 2008/48/EG vom 23.04.2008). Beide Richtlinien definieren einen
„Verbraucher“ aber ähnlich und schützen jedenfalls nur Verträge, so die RL
2011/83/EU, die außerhalb der gewerblichen, geschäftlichen, handwerklichen oder
beruflichen Tätigkeit liegen. Bei einer Ein-Personen-Gemeinschaft, bei der nur
ein gewerblicher Miteigentümer existiert, kann eine solche außerhalb liegende
Tätigkeit nicht angenommen werden.
Verträge, die
zwischen Dritten und einer Ein-Personen-Gemeinschaft geschlossen werden, können
also nicht als „Verbraucher“-Verträge angesehen werden. Sie können sich aber
auch nicht bei Eintritt von Verbrauchern in die Gemeinschaft in solche Verträge
umwandeln. Ein abgeschlossener Vertrag, dessen beide Vertragspartner nicht dem
§ 13 BGB unterfallen, wird nicht dadurch zum „Verbraucher-Vertrag“, dass sich ein
Vertragspartner später zu einem Verbraucher umwandelt.
Der Gesetzgeber
hätte das erkennbare „Problem“ durch eine Legaldefinition lösen können, unter
der Voraussetzung, dass dies nicht gegen EU-Recht verstößt – ansonsten hätte er
seine Behauptung in der Gesetzesbegründung unterlassen müssen. Irgendwann wird
es jetzt aber wohl – durch Vorlage eines bundesdeutschen Gerichts – zu einer
Klärung auf EuGH-Ebene kommen, ob die Verträge mit einer Ein-Personen-Gemeinschaft
generell als „Verbraucher“-Verträge zu werten sind und ob solche Verträge nach
Eintritt eines Verbrauchers in die Gemeinschaft zu „Verbraucher“-Verträgen mutieren können.
Die vom
Gesetzgeber durch § 9a Abs. 1 Satz 2 („Die
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der
Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8.“) kreierte
Ein-Personen-Gemeinschaft ist eines besonders kritischen Blickes würdig. Der
Allein-Eigentümer (der Bauträger) kann seine Stellung nämlich nutzen, um
Regelungen für die Gemeinschaft zu schaffen (durch Vertragsabschlüsse,
Beschlüsse usw.), an die die späteren Eigentümer gebunden sind. D/Sch/Z beschäftigen sich auf den Seiten
40 - 43 völlig zu Recht ausführlich mit dieser besonderen Problematik. Zu Recht
weisen D/Sch/Z darauf hin, dass der Allein-Eigentümer seine
Stellung durchaus in einer Weise ausnutzen könnte, die für die späteren Miteigentümer
(und den Verband) Nachteile mit sich bringen. Beschlüsse des Allein-Eigentümers
können zwar durch einen Zweitbeschluss abgeändert werden, wenn der
Allein-Eigentümer seine Stimmenmehrheit verliert (so D/Sch/Z, Seite 41, Rn 22), der Verlust der Stimmenmehrheit kann
aber einige Zeit in Anspruch nehmen. Wenn sich nämlich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
richtet (der unveränderte § 25 Abs. 2 kann durch Vereinbarung – z.B.
Gemeinschaftsordnung – abbedungen werden), verliert der Allein-Eigentümer die
Majorität erst nach zahlreichen Verkäufen. Langfristige Verträge, die der
Allein-Eigentümer für den Verband abgeschlossen hat, sind selbst dann nicht
ohne weiteres vorzeitig kündbar, wenn die Erwerber die Stimmen-Majorität und
damit die Beschlussdominanz erlangt haben (so auch D/Sch/Z, Seite 25, Rn 25). Ob die Erwerber sich über den Erwerbsvertrag
vor solchen nachteiligen Handlungen schützen können (so die Auffassung von D/Sch/Z, S. 42 f, Rn 26), erscheint mir
bei der heutigen Verkaufslage zweifelhaft. Ein Bauträger präsentiert in der
Regel den Erwerbsvertrag in der von ihm vorgegebenen Fassung und lässt
Änderungen nach meiner Erfahrung kaum zu.
Das Problem
„Verbrauchereigenschaft“ hat der Gesetzgeber der gerichtlichen Praxis ohne
Lösungsansatz überlassen – trotz rechtzeitiger Hinweise (vgl. z.B. Drasdo, Anhörung vor dem Rechtsausschuss
des Deutschen Bundestages, sowie DAV-Stellungnahme 9/2020 des DAV-Ausschusses
Miet- und Wohnrecht).
D/Sch/Z
erörtern, Seite 125 ff, Rn 21 ff (sowie ergänzend Seite 462, Rn 152 ff), den
Individualanspruch eines Wohnungseigentümers aus § 18 Abs. 4 WEG auf Einsichtnahme
in die Verwaltungsunterlagen. Der Anspruch richtet sich nunmehr gegen den Verband
und kann nicht mehr – wie im alten Recht – unmittelbar gegen den Verwalter
verfolgt werden. Das Problem, das damit verbunden ist, greifen die Verfasser leider
nicht auf. Es kann nämlich ein durchaus langer Weg sein, um tatsächlich
Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu erlangen: Ein interessierter (oder
misstrauischer) Eigentümer muss dabei mehrere Stufen durchlaufen, nämlich (1) Einsichts-Antrag
an die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, bei der Weigerung der
Gemeinschaft – sprich: durch den Verwalter! – (2) Antrag an den Verwalter, den
Einsichtswunsch auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu
setzen, (3) Antrag in der Versammlung, falls der Verwalter dem Wunsch auf
Aufnahme nachkommt, (4) nach Zustimmung durch die Versammlung erneute Aufforderung
an den Verwalter, die Einsichtnahme zu gewähren oder nach Ablehnung durch die
Versammlung (5) Klage gegen die Gemeinschaft. Selbstverständlich können die
einzelnen, hier genannten Stufen auch noch verschiedene Varianten aufweisen,
was die Sache für einen Eigentümer noch spannender und langwieriger machen kann
– und selbstverständlich wegen der wohl notwendigen Rechtsanwaltskosten auch teurer.
In diesem Zusammenhang möchte ich an das oben erwähnte politische Mantra „Erweiterung der Kontrollmöglichkeit“
erinnern – das der Gesetzgeber hier ganz gewiss nicht umgesetzt hat.
Ein wichtiger
Abschnitt in dem Werk beschäftigt sich mit der „virtuellen Eigentümerversammlung“ (Seite 233 – 241). Für D/Sch/Z erscheint es sehr zweifelhaft,
dass die vom Gesetzgeber als „große
Neuerung“ gepriesene Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen eine
realistische Chance haben kann. Der Gesetzgeber habe nämlich lediglich eine
Beschlusskompetenz für eine WEV-Teilnahme durch elektronische Kommunikation
geschaffen, nicht mehr. Völlig zu Recht befassen sich D/Sch/Z (Seite 236 ff) mit den „Problemen
der virtuellen Kommunikation“, die vielfältig sein können. Das können Verbindungsprobleme
in Gestalt von Verbindungsunterbrechungen oder in Gestalt eines langsamen,
verzögerten Verbindungsaufbaus sein. Diese Probleme wirken sich auch auf die
Teilnahmerechte der Wohnungseigentümer aus. D/Sch/Z
weisen darauf hin, dass durch solche Probleme die Äußerungs- und Wahrnehmungs-Möglichkeiten
der Eigentümer eingeschränkt sein können; das betrifft sowohl die virtuell
teilnehmenden als auch die in der Versammlung persönlich anwesenden Eigentümer.
Anfechtungsklagen wären wohl nicht auszuschließen. Aus meiner rechtsanwaltlichen
Sicht wird das Thema „virtuelle Kommunikation“ ein beliebtes Argumentationsfeld
für „uns“ Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte werden.
Neben den
Verbindungsproblemen wartet auch noch eine weitere Problematik auf den
WEG-Verwalter und die mit einer Vorbereitungsberatung betrauten
Rechtsanwaltskanzleien – die „Identifizierungsprobleme
im virtuellen Raum“ (D/Sch/Z,
Seite 238 f). Es muss nämlich sichergestellt werden, dass nur eine berechtigte
Person virtuell an der Versammlung teilnimmt (S. 238 f), dass die eventuell in
der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Vertretungsbeschränkungen eingehalten
werden (S. 239 f) und dass die Nichtöffentlichkeit der Versammlung gewährleistet
wird (S. 240). Das sind alles Punkte, an die der Gesetzgeber keinen Gedanken
„verschwendet“ hat. D/Sch/Z erörtern
diese Problemstellungen kompetent und zeigen auf, wie der eine oder andere
Problemfall behandelt werden könnte.
Sehr interessant
sind die Ausführungen zum Verwaltungsbeirat, dem auf Veranlassung des Rechtsausschusses
des Deutschen Bundestages der Gesetzgeber noch eine Überwachungsfunktion
übertragen hat. § 29 Abs. 2 Satz WEG lautet nämlich auf Vorschlag des Rechtsausschusses
„Der Verwaltungsbeirat unterstützt und
überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben“. D/Sch/Z erörtern diese neuen
Überwachungspflichten sehr eingehend (S. 372 ff). Sie ziehen Vergleiche mit
aktienrechtlichen und weiteren gesellschaftsrechtlichen Vorschriften,
beschreiben u.a. den Inhalt der Überwachungspflicht und die Rechte und
Handlungspflichten des Beirats. Die fehlende Möglichkeiten des Beirats,
unmittelbar gegen den Verwalter vorgehen zu können, führt zu der Pflicht des
Verwaltungsbeirats, die Wohnungseigentümer (sprich: die Eigentümerversammlung)
über mögliche Pflichtverletzungen des Verwalters zu informieren, die dann über
das weitere Vorgehen zu entscheiden haben.
Die Haftung des
Verwaltungsbeirats – bei unentgeltlich tätigen Beiräten durch § 29 Abs. 3 WEG
privilegiert – behandeln D/Sch/Z auf
den Seiten 423 ff. Bei der Privilegierung ist von Bedeutung, ob unter die
„Unentgeltlichkeit“ auch die – sehr üblichen – pauschalierten
Aufwandsentschädigungen fallen. Das ist, wie D/Sch/Z ausführen, „dunkel“
– eine Erleichterung bei den Aufwandsentschädigungen (Wegfall eines konkreten
Nachweiserfordernisses durch die Pauschalierung) wird man aber tatsächlich
nicht, wie auch D/Sch/Z meinen, mit
dem Wegfall der Privilegierung „bestrafen“
können. Allerdings meine ich, dass nur eine angemessene Pauschalregelung zur
Privilegierung führen kann. Bei einer Inanspruchnahme durch (außenstehende)
Dritte tritt die Privilegierung der Beiratsmitglieder nicht ein. D/Sch/Z erörtern, ob die unbeschränkte
Haftung gegenüber Dritten zu einem Freistellungsanspruch gegenüber der
Gemeinschaft führt – und bejahen das. Das wird wohl richtig sein.
Mein Fazit nach der Lektüre des Werks: Das Werk von Dötsch/Schultzky/Zschieschack ermöglicht einen sehr guten Einstieg in das neue Recht, ist hervorragend durchdacht und in der Darstellung und Behandlung der Themen schlüssig und stringent. Es spart nicht mit Kritik am Gesetzgeber, auch wenn diese Kritik auf den ersten Blick recht verhalten erscheint, gleichwohl ist sie konsequent und immer auf den Punkt gebracht. Die tiefgründigen Überlegungen zu den einzelnen Themenbereichen regen zum Nachdenken und zur Überprüfung des eigenen Standpunktes an und ermöglichen somit die Entwicklung eigener – weitergehender oder auch konträrer – Überlegungen und Argumentationslinien. Dötsch/Schultzky/Zschieschack haben ein Werk geschaffen, das ich für die rechtsanwaltliche Beschäftigung mit dem neuen Recht jeder Fachkollegin und jedem Fachkollegen empfehlen kann.