Kemper,
Planen und Bauen im Bestand, 1. Auflage, C.H. Beck 2017
Von
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Sebastian Leppla,
Kaiserslautern
Im handlichen Kleinformat gedruckt, soll
dieses Werk auf 220 Seiten dem Nichtjuristen einen kursorischen Überblick über
das Thema „Bauen und Planen im Bestand“ verschaffen, ohne dass der Autor einen Anspruch
auf Vollständigkeit erhebt. Das Werk gliedert sich nach der Einleitung in 6
weitere Teile, welche die Themenbereiche „Planung von Baumaßnahmen und sonstige
Planungs- und Ingenieurleistungen“, „Baumaßnahmen und andere Werkleistungen am
Denkmal“, „Abgrenzung Kauf- und Werkrecht“, „Kauf und Verkauf“, „Öffentlich-rechtliche
Anforderungen“ und „Ansprüche der Nachbarn“ umfassen.
Auf dem rückseitigen Kladdentext
behauptet der Autor, das Werk verschaffe Auftraggebern wie Auftragnehmern einen
Überblick über diese komplexe Materie und helfe, eventuelle Probleme und
Fallstricke frühzeitig zu erkennen. Dieser Behauptung sollte der aufmerksame
Leser allerdings mit gewisser Vorsicht begegnen. Für das gesamte Werk kann
diese Aussage nicht uneingeschränkt gelten. Vielmehr lässt dessen Inhalt
vermuten, dass sich der Autor in seiner Praxis schwerpunktmäßig eher mit
öffentlich-rechtlich geprägten Fragestellungen befasst. So sind beispielsweise die
Ausführungen zu vergaberechtlichen Problempunkten bei der Auswahl eines für die
geplante Baumaßnahme geeigneten Unternehmens auf den Seiten 83 bis 92 relativ
ausführlich und instruktiv. Die Grundsätze des Vergabeverfahrens und die Vergabearten
werden dort mit Bezug auf die Besonderheiten und Risiken bei (ggf. denkmalgeschützten)
Bestandsbauten für das Laienpublikum sehr ausführlich erläutert. Insbesondere
wird zutreffend auf das Problem hingewiesen, dass auch nach gründlichen
Voruntersuchungen der vorhandenen Bausubstanz u. U. die durchzuführenden
Arbeiten nicht so in einer vertraglichen Leistungsbeschreibung beschrieben
werden können, dass alle Unwägbarkeiten und insbesondere alle denkmalpflegerischen
Erfordernisse erfasst sind.
Auch die Teile des Werkes, die sich mit
den öffentlich-rechtlichen Anforderungen bzw. den nachbarrechtlichen
Problemstellungen befassen, sind ausführlich und informativ ausgearbeitet. Positiv
hervorzuheben ist auch das Kapitel 6. in Teil E., dass sich in einem kurzen
Abriss mit den im Falle eines Verkaufes einer Bestandsimmobilie
durchzuführenden Vorprüfungen zu den rechtlichen und technischen baulichen
Gegebenheiten, insbesondere mit Fragen der formellen Baurechtskonformität durch
Baugenehmigung oder Bestandsschutz, befasst. Diese Passagen werden dem
Informationsbedarf des angesprochenen Laienpublikums absolut gerecht.
Soweit es die zivilrechtlich geprägten Inhalte
der übrigen Teile angeht, vermittelt das Werk allerdings den Eindruck einer
inhaltlichen Distanz des Autors bzw. einer fachlich nicht gleichrangig
qualifizierten Co-Autorenschaft. Dabei werden Erinnerungen an die Studienzeit
und das Bemühen geweckt, in Klausuren bei jeder realen oder auch nur
vermeintlichen Gelegenheit juristisches Wissen auszubreiten, auch wenn es nicht
das Kernproblem betrifft. Abschweife dieser Art finden sich beispielsweise bei
den Ausführungen zu Form und Inhalt von Architektenverträgen. Unter dem
Stichwort „Leistungsbestimmung“ sind hier zunächst Ausführungen zur Anfechtbarkeit des Vertrages
wegen Vorspiegelung einer falschen Qualifikation im Bereich denkmalgerechter
Planung etc. zu finden, bevor dann auf die Herausforderungen bei der
inhaltlichen Ausgestaltung von Architektenverträgen hingewiesen wird. In der
Folge werden dann die einschlägigen Leistungsphasen der HOAI erwähnt und wird
auf die Möglichkeit einer ggf. stufenweise Beauftragung derselben hingewiesen,
bevor dann lange und breit vorgetragen wird, was der Architekt in den einzelnen
Leistungsphasen zu tun und zu beachten hat. Freilich ist dies alles zutreffend
und wichtig - wenn dann aber nichts dazu ausgeführt wird, wie dies alles bei
der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen und umzusetzen ist, fehlt es
letztlich an dem erforderlichen Bezug zum eigentlichen Thema. All dies hätte in
einem gesonderten Kapitel seine absolute Berechtigung. Sobald dies alles aber
unter der Überschrift „Leistungsbestimmung“ im Zusammenhang mit der
inhaltlichen Ausgestaltung von Architektenverträgen ausgeführt wird, muss sich
der Autor die Korrekturanmerkung „Schwerpunktsetzung!“ gefallen lassen.
Gerade in den zivilrechtlich geprägten
Teilen des Werkes, die leider die Masse des Inhaltes ausmachen, scheint auch
das Lektorat eine gelinde gesagt unterdurchschnittliche, wenn nicht gar unterirdische
Leistung abgeliefert zu haben. Stellenweise erinnert der Text an den üblichen
Inhalt von Betriebsanleitungen für technische Billiggeräte aus dem Asialaden.
Das weitaus gravierendste Beispiel findet sich in Randnummer 471 und ist eine
wörtliche Wiedergabe wert. Es findet sich folgende Formulierung zum Thema
Gewährleistungsausschluss bei notariellen Immobilienkaufverträgen:
„So sind insbesondere solche Menge
zugegangen, die im Wege eines gerichtlichen Verfahrens bitte
Sachverständigengutachten oder etwa wegen eines behördlichen achtens vier eines
Gutachtens durch einen Denkmalfachbehörde festgestellt wurden. Weiterhin ist
auf solche Menge hinzuweisen, die dem Verkäufer offensichtlich ein solches Auge
springen müssen. Diesen etwa nicht nur feuchte Keller oder Bauteile, die ihre
Funktion wegen Beschädigung verloren haben, sondern auch jene, die die
Offensichtlichkeit üblich vorausgesetzte Verwendung einschränken, wie etwa das
vorhanden sein von Bodendenkmälern Grundstücken.“
Angesichts dieser Ausführungen bleibt
auch der mit der Materie vertraute Fachmann ratlos zurück und ist versucht,
sich Hilfe suchend an die in derselben Randnummer erwähnte „Denkschutzbehörde“
zu wenden.
Leider handelt es sich bei dem
vorstehenden Zitat nicht um einen bedauerlichen Einzelfall. Hinzu kommen eine
Fülle von Schreib- und Flüchtigkeitsfehlern auf einer Vielzahl von Seiten.
Diese führen dann teilweise auch zu falschen Inhalten. Beispielsweise wird in
Randnummer 83 die gängige Abkürzung für die Allgemeinen Rechtsschutzversicherungsbedingungen
(ARB) erwähnt, obwohl die Ausführungen augenscheinlich das Thema
Haftpflichtversicherung des Architekten betreffen und deshalb nur die
Allgemeinen Haftpflichtversicherungsbedingungen (AHB) betreffen können.
Aber auch inhaltlich weisen die
zivilrechtlichen Teile Schwächen und Fehler auf. Wenn es beispielsweise in
Randnummer 306 heißt: „Ein weiteres Augenmerk ist darauf zu legen, dass diverse
Regelungen der VOB/B grundsätzlich als AGB-widrig gemäß einer AGB-rechtlichen
Prüfung nach §§ 305 ff. BGB angesehen werden müssen, weil sie isoliert
betrachtet gegen im BGB geregelte gesetzliche Leitbilder verstoßen und
Verbraucher zum Teil (übermäßig) benachteiligen. Dies ist jedoch dann
unschädlich, wenn die VOB/B als Ganzes vereinbart und wirksam in den Vertrag einbezogen
wurde; in diesem Fall gilt das VOB/B-Privileg, …“, ist dies schlicht falsch.
Das frühere VOB-Privileg gilt seit vielen Jahren schon nicht mehr bei einer Verwendung
der VOB/B gegenüber Verbrauchern.
Auch wenn der Autor bei seiner
Darstellung keinen Anspruch auf Aktualität und Vollständigkeit erhebt, ist am
Ende auch zu bemängeln, dass er einen wesentlicher Kernbereich seines Themas,
das jedoch hohe Praxisrelevanz besitzt, nämlich die rechtlichen Probleme im Zusammenhang
mit der Vermarktung zu sanierender Altbausubstanz im Rahmen von Bauträgerverträgen,
verbunden mit der Begründung von Wohnungseigentümergemeinschaften (und den sich
insoweit ergebenden speziellen Rechtsfragen) nur in einer Randbemerkung anspricht.
Zwar hat der Autor dem Thema „Abgrenzung Kauf- und Werkrecht“ sogar einen
eigenen Teil seines Werkes gewidmet. Dieser besteht aber lediglich aus knapp
einer Seite, auf welcher der Bauträgervertrag, der schließlich die
Schnittstelle der thematisierten Vertragsarten darstellt, jedoch noch nicht
einmal namentlich erwähnt wird.
Eine positive Empfehlung für das Werk
kann nach dem vorliegenden Gesamteindruck leider nicht ausgesprochen werden. Es
bleibt abzuwarten, ob der Autor die im Januar 2018 in Kraft tretenden
Neuregelungen zum Bau- und Werkvertragsrecht als Anlass für eine wünschenswerte
Komplettüberarbeitung nutzt.