Von RA, FA für Sozialrecht, FA für
Bau- und Architektenrecht Thomas Stumpf, Pirmasens
Der Diplom-Verwaltungswirt
Gerhard Wenzel bringt sein Werk über die Baulast in die zweite Runde.
Auf ca. 312 Seiten stellt Wenzel praxisorientiert die Problemfelder der
Baulast vor und zeigt, wie man ihnen in der Praxis begegnen kann.
Die Baulast
kommt immer dann zum Tragen, wenn ein Bauvorhaben in baurechtskonformer Weise
nur unter Heranziehung eines anderen Grundstücks verwirklicht werden kann bzw.
wenn nur mit Zustimmung des Eigentümers eines anderen (Nachbar-)grundstücks
Genehmigungsfähigkeit erreicht werden kann. Die Baulast ist in der Regel schriftlich
vom belasteten Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde
abzugeben, welcher sich mit dieser Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde
zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Die Baulast führt daher zu
einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zwischen diesem Eigentümer und der
Bauaufsichtsbehörde. Der durch die Baulast tatsächlich begünstigte Bauherr, der
nur mit Hilfe der Baulast sein Vorhaben verwirklichen kann, wird an dieser
Verpflichtung nicht beteiligt. Erst mit Eintragung der Baulast ins
Baulastverzeichnis wird die Baulast wirksam und bleibt auch im Falle einer
Zwangsversteigerung erhalten. Die Baulast ist letztlich auch ein
Sicherungsmittel. Sie kommt jedoch nur dann zur Anwendung, wenn sich die
Verpflichtung zum Tun, Dulden oder Unterlassen nicht bereits ohnehin aus
öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt.
Auf gut 40
Seiten führt das Werk in die vorstehend (grob und an dieser Stelle stark
verkürzt) dargestellten Grundlagen ein und verschafft dem Leser in kurzen
Kapiteln mit gebündelten Informationen einen schnellen Einstieg. Daran schließt
sich auf gut 130 Seiten das Herzstück dieses Praxisbuchs an, nämlich die
Erörterung der Hauptanwendungsfälle der Baulast. Nur bestimmte
baugenehmigungsrelevante Tatbestände können nämlich im Wege einer Baulast
überhaupt gesichert werden. Diese listet Wenzel sämtlich auf. Der
Bearbeitungstenor umfasst das Geh- und
Fahrrecht, das Leitungsrecht, Vereinigungen, Abstandsflächen, die Verpflichtung
zur Grenzbebauung, gemeinsame Bauteile, Flächenbaulast aus Brandschutzgründen,
Stellplatzzuordnung und die Spielflächenzuordnung. Auch besondere
Praxiskonstellationen wie Auflagen und Befristungen von Baulasten, Baulasten
aufgrund von Umlegungsbeschlüssen eines Umlegungsausschusses oder aufgrund des
geltenden Bauplanungsrechts werden abgehandelt. Das Beste an der Darstellung
ist, dass sich Wenzel die Mühe macht, all die möglichen Tatbestände
einer Baulast für jedes Bundesland einzeln anhand dessen geltender
Landesbauordnung zu erörtern (abgesehen von Bayern und Brandenburg, welche das
rechtliche Instrument der Baulast nicht kennen).
Im mehr als
100 Seiten umfassenden Anhang liefert das Buch zudem die relevanten Auszüge aus
sämtlichen Landesbauordnungen, so dass man mit diesem Band in jedem Bundesland
ohne weitere Textrecherche sofort in der Praxis arbeiten kann. Viele Beispiele,
Muster und Zeichnungen und Planskizzen erleichtern das Verständnis. Neben den
materiellen Grundlagen nimmt sich das Werk auch des Verfahrens an. Der Vollzug
der Eintragung der Baulast wird ebenso erläutert wie die Änderung, Löschung und
das generelle Führen des Baulastverzeichnisses. Alles in allem eine gelungene,
empfehlenswerte Zusammenstellung zum Thema Baulast. Die Bedeutung der Baulast
wird künftig steigen, da immer weniger Baugrund für immer mehr Vorhaben zur
Verfügung steht und es vermehrt zu Fällen kommen wird, in denen die
Genehmigungsreife nur im Wege der Heranziehung (Belastung) von
Nachbargrundstücken möglich sein wird.