Haase
/ Jachmann, Beck’sches Handbuch Immobiliensteuerrecht – Erwerb, Nutzung,
Veräußerung, 2. Auflage, C.H. Beck 2020
Von
Ass. iur. Fabian Bünnemann, LL.M., LL.M., Essen
„Immobilien sind aus
der heutigen Welt- und Wirtschaftsordnung nicht mehr wegzudenken. Sie sind
Altersvorsorge, Anlageklasse und Zuhause zugleich.“
(S. 1) Mit dieser grundlegenden Feststellung, der vollends zuzustimmen ist,
beginnen die Herausgeber das Werk – und doch: Wer im weiteren Sinne mit
Immobilien zu tun hat, solche erwirbt, vermietet, bewirtschaftet, veräußert,
der kann dies auf zweierlei Art und Weise tun. Die erste Möglichkeit ist
gewöhnlich diejenige des Eigennutzers oder des „Kleininvestors“, der sich etwa
eine kleinere Eigentumswohnung für den Ruhestand zur Selbstnutzung oder als
Altersvorsorge zulegt. Hier wird steuerlichen Aspekten meist nur geringe
Aufmerksamkeit geschenkt, oftmals gar nur im Rahmen der jährlichen
Steuererklärung, sofern diese denn selbst erstellt wird. Steuerrechtliche
Auswirkungen werden somit weitgehend außer Acht gelassen, denn es handle sich
ja – so ist oftmals zu hören – gewissermaßen um eine „Blackbox“, die nicht zu
verstehen sei. Die Steuerung der Sachverhalte, die gerade im Bereich von Immobilien
regelmäßig einigen Gestaltungsraum lässt, wird damit versäumt. Auf der anderen
Seite – und dies stellt die zweite Möglichkeit der Befassung dar – stehen
größere und gewerbliche Immobilieninvestoren, neben ihnen aber auch
Unternehmen, Erben größerer Immobilienportfolios oder der interessierte
Kleininvestor. Diese Gruppe verfügt regelmäßig über ein grundlegendes
Verständnis der Zusammenhänge zwischen Sachverhalten rund um die jeweilige(n)
Immobilie(n) sowie den damit einhergehenden steuerlichen Auswirkungen. Der
Steuerung von Sachverhalten kommt hier einige Bedeutung zu. Das nunmehr in
zweiter Auflage im Verlag C.H. Beck erschienene und von Florian Haase
und Monika Jachmann-Michel herausgegebene „Beck’sche Handbuch
Immobiliensteuerrecht“ vollbringt das Kunststück, beide Gruppen zu erreichen.
So zielt das Werk nicht nur auf Kenner der Materie ab, sondern kann zugleich
auch Einsteigern „rechtliche Hilfestellung bei allen praktischen und
theoretischen Fragestellungen“ (Klappentext) im Bereich des Immobiliensteuerrechts
bieten. Hierfür von großem Vorteil ist sicherlich die Wahl der Form eines
Handbuches, die eine große Übersicht schafft und gesuchte Problemlagen schnell
auffindbar macht.
Wie es sich für ein
gutes Handbuch gehört, steht nicht die wissenschaftliche Abhandlung par
excellence, sondern vielmehr der praktische Bezug im Vordergrund. Die zeigt
sich bereits im Rahmen der Gliederung. Dem Vorwort und den üblichen
Verzeichnissen schließen sich zunächst eine kurze Einleitung der Herausgeber
sowie einige Ausführungen zu übergreifenden Themen an, so zu steuerplanerischen
Grundüberlegungen (§ 1) und Immobilienbewertung (§ 2). Sodann folgt das Buch
dem gewöhnlichen Zyklus einer Immobilie. Zunächst werden Fragen des Erwerbs
behandelt, untergliedert nach Ertragssteuern (§ 3), Erbschafts- und
Schenkungssteuer (§ 4), Grunderwerbssteuer (§ 5) und Umsatzsteuer (§ 6). Es
folgt die Darstellung der steuerlichen Implikationen im Rahmen der Nutzung.
Maßgeblich werden die Grundzüge der laufenden Besteuerung dargestellt (§ 7).
Anschließend folgen die Besonderheiten. So widmet sich Haase
steuerlichen Fragen mit Auslandsbezug (§ 8), Geils den Ertragssteuern
bei einer Nutzungsänderung und Friedrich-Vache den Auswirkungen der
Nutzungsänderung auf die Umsatzsteuer (§ 10). Selbstverständlich dürfen in
einem umfassenden Handbuch wie dem vorliegenden die insolvenzrechtlichen Bezüge
nicht fehlen, die unterteilt nach Umsatzsteuer (§ 11), Ertragssteuern (§ 12),
Bauabzugssteuer (§ 13), Grunderwerbssteuer (§ 14) sowie Grundsteuer (§ 15) systematisch
dargestellt werden. Schließlich werden noch die steuerlichen Implikationen der
Veräußerung analysiert. Auch insofern werden zunächst die Grundzüge
herausgearbeitet (§ 16), bevor dann auf Besonderheiten einzelner Exitstrukturen
(§ 17) sowie bei Auslandsbezug (§ 18) eingehender eingegangen wird.
Zunächst habe ich mir
die Ausführungen von Geils zur laufenden Besteuerung bei Vermietung und
Verpachtung (§ 7, Abschnitt B) angesehen. Der Abschnitt beginnt mit der
Bestimmung der Einkünfte (Rn. 90 f.), der wichtigen Abgrenzung zwischen
Vermögensverwaltung und Gewerblichkeit (Rn. 92 ff.) sowie der
Einkommensermittlung (Rn. 96 ff.). Unter der Überschrift „Einnahmen“
führt der Bearbeiter dann die Sachverhalte auf, die tatsächlich als Einnahmen
zu werten sind: So sind neben Miet- und Pachtzahlungen bspw. auch
Nebenkostenvorauszahlungen vom Einnahmebegriff umfasst (Rn. 102). Nebenkosten
sind gleichzeitig Werbungskosten des Vermieters. Diesen widmet sich Geils
im Anschluss (Rn. 104 ff.) und behandelt in diesem Zusammenhang auch oftmals
auftretende Probleme bei Verträgen zwischen Angehörigen, bei Ferienwohnungen,
Leerstand oder einer unter der ortsüblichen Marktmiete liegenden Miete. Ein
angenehm lesbarer Rundumschlag, obgleich naturgemäß das Thema der Werbungskosten
bei Vermietung in diesem Rahmen nicht abschließend behandelt werden kann.
Mit Interesse gelesen
habe ich auch die Bearbeitung der umsatzsteuerlichen Behandlung von Umsätzen in
der Nutzungsphase (§ 7, Rn. 176 ff.). Hier ist besonders die Abgrenzung im
Rahmen des § 4 Nr. 12 UStG oftmals von Relevanz, wonach die Vermietung und
Verpachtung grundsätzlich steuerfrei ist. Etwas anderes gilt aber insbesondere
bei kurzfristiger Vermietung von Wohn- und Schlafräumen (§ 14 Nr. 12 S. 2 UStG)
sowie bei Nutzung der Option gem. § 9 UStG, wonach gewissermaßen „zur
Umsatzsteuerpflicht optiert“ werden kann. Die Vielzahl der Fundstellen, die Friedrich-Vahle
hier ausgewertet hat, ist beachtenswert und führt dazu, dass überaus viele
Probleme prägnant abgehandelt werden, so etwa, wenn der Bearbeiter sich mit der
EuGH-Judikatur zur Umsatzsteuerbarkeit von Betriebs- und Nebenkosten kritisch
auseinandersetzt (§ 7, Rn. 192 ff.).
Gut gefällt mir die
Beck-Verlags-typische Gestaltung mit angenehmem Schriftbild, Randnummernvergabe
in den einzelnen Kapiteln und Verwendung des Fettdrucks von Schlagworten. Hinzu
treten bei dem hier vorliegenden Werk weitere Gestaltungselemente: Aufzählungen
(etwa § 7, Rn. 90), Beispiele (etwa § 7, Rn. 101), Passagen aus BMF-Schreiben
(etwa § 7, Rn. 106), gestalterisch hervorgehobene Praxishinweise (etwa § 8, Rn.
50) sowie der Übersicht über besondere Sachverhalte dienende grafische
Darstellungen (z.B. § 17, Rn. 30). Diese Gestaltungselemente – vor allem die
vielen Beispiele – tragen einen großen Teil zum Gelingen des Werks bei. Das
Handbuch ist zudem überaus gut lesbar und verständlich. Jedem Kapitel ist eine
eigene Inhaltsübersicht vorangestellt, was die Übersichtlichkeit erhöht.
Für Fragen, die das
Immobiliensteuerrecht betreffen, ist der Haase/Jachmann für mich daher
in den letzten Wochen zur ersten Anlaufstelle avanciert. Viele Probleme können
mit seiner Unterstützung unmittelbar einer Lösung zugeführt werden. Im Übrigen
macht aber auch der aufgeräumte, ausführliche Fußnotenapparat große Freude und bietet
viel Inspiration zur Vertiefung oder zum Nachschlagen von Spezialproblemen.
Zudem ist das Werk auf dem Rechtsstand von März 2020 und damit topaktuell. Für
die Folgeauflage würde ich mir für das perfekte Lesevergnügen aber noch ein
Lesebändchen sowie einen Ausbau des Stichwortverzeichnis wünschen, da letzteres
leider etwas knapp geraten ist – kleine Dinge, die den Wert des Werks aber
keineswegs schmälern.
Die zweite Auflage des
„Beck’schen Handbuchs Immobiliensteuerrecht“, einem Handbuch auf der wichtigen
Schnittstelle zwischen Immobilienrecht und Steuerrecht, ist mithin rundum
gelungen. All jenen, die regelmäßig mit Fragen des Immobiliensteuerrechts
befasst sind, sei das Werk daher vollends empfohlen, sowohl als erste
Anlaufstelle als auch als ständiger Begleiter und Inspirationsquelle. Denn die
Lektüre erspart nicht nur viel Suchaufwand, sondern wird auch den
Anschaffungspreis schnell amortisieren. Kurzum: Herausgeber und Autoren haben
auch in der zweiten Auflage ein überzeugendes Werk vorgelegt. Das Ergebnis ist
ein Handbuch, dem ein zentraler Platz im Handapparat aller mit dem
Immobiliensteuerrecht Befassten gebührt.
