Hügel / Scheel, Rechtshandbuch
Wohnungseigentum, 4. Auflage, C.H. Beck 2018
Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J.
Köhler, Köln
Das
nunmehr in 4. Auflage vorliegende Rechtshandbuch
Wohnungseigentum ist bearbeitet von Oliver Elzer, Christian Grüner, Stefan
Hügel und Maximilian Müller. Es umfasst auf ca. 630 Seiten und in 17 Kapiteln
die zentralen Rechtsfragen zum Wohnungseigentum, u.a. die sachenrechtlichen Grundlagen, die Regelungen der Wohnungseigentümer (also die Vereinbarungen, die die
Wohnungseigentümer treffen können, und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer),
die Rechte und Pflichten der
Wohnungseigentümer, den Verwalter
und Verwaltungsbeirat, die Wohnungseigentümerversammlung, bauliche Veränderungen, Verfahrensrecht im
wohnungseigentumsrechtlichen Prozess usw.
In
den jeweiligen Kapiteln finden sich eine Vielzahl von wertvollen Hinweisen zu bestimmten
wohnungseigentumsrechtlichen Problemen und zahlreiche Formulierungsvorschläge. Im Verfahrensrechtsteil sind
Musterformulierungen für Klageverfahren aufgenommen worden – für Wohngeld-
(Hausgeld-)Klagen, für die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums und
für Beschlussanfechtungsklagen. Im 18. Kapitel des Buches finden sich 17
Muster, wie z.B. Muster für eine Teilungserklärung
nach § 8 WEG, für einen Teilungsvertrag
nach § 3 WEG, für die Umwandlung von
Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, usw. Diese Muster sind allerdings eher
für die notarielle Praxis bestimmt, können aber auch Rechtsanwälten dienen, die
mit der Vorbereitung beurkundungsbedürftiger Regelungen beauftragt sind. Über
das Internet können diese Muster beim Verlag abgerufen werden; der Zugangsschlüssel
für den Downloadbereich des Verlags findet sich im Buch.
Das
Buch will, so das Vorwort von Hügel,
den mit dem Wohnungseigentum befassten Juristen (Notaren, Rechtsanwälten und
Richtern) die rechtlichen Informationen bieten; auch Verwaltern und Sachbearbeitern
bei einschlägigen Verbänden soll das Buch dienen.
Eine
für die Praxis im Wohnungseigentum wichtige Rechtsfigur ist das
Sondernutzungsrecht. Dieses Recht ist im Wohnungseigentumsgesetz lediglich am
Rande erwähnt (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG), aber nicht definiert oder näher
bestimmt. Der Inhalt der Rechtsfigur ist von der Rechtsprechung und
Rechtsliteratur näher umrissen und ausgestaltet worden. Hügel stellt diese Rechtsfigur in § 6 III. knapp, gleichwohl sehr anschaulich dar. Die
Wohnungseigentümer können vereinbaren,
dass einem Miteigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und Nutzungsrecht für Teile
des Gemeinschaftseigentums (in der Regel Grundstücksflächen) eingeräumt und das
Mitgebrauchsrecht der übrigen Eigentümer diesbezüglich ausgeschlossen wird.
Dass
ein Sondernutzungsrecht nur durch eine Vereinbarung
– oder aufgrund einer solchen – geschaffen werden kann, hat der BGH in seiner
berühmten „Jahrhundertentscheidung“ vom 20.9.2000 (V ZB 58/99, BGHZ 145, 158)
allen Wohnungseigentumsrechtlern sehr deutlich gemacht. Er hat die
„Zitterbeschluss-Theorie“ verworfen und ausgeführt, eine
Wohnungseigentümergemeinschaft könne durch Beschlussfassung nur solche
Angelegenheiten ordnen, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach
einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen.
Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts fällt - ohne Öffnungsklausel in der
Gemeinschaftsordnung - nicht in die Beschlusskompetenz
einer Eigentümergemeinschaft. Beschlüsse, bei denen die Beschlusskompetenz
fehlt, sind nichtig und können nicht bestandskräftig werden. Seit dieser
Entscheidung des BGH musste sich erfreulicher Weise die Instanz-Rechtsprechung
(und auch die Literatur und die Verwalterpraxis) von der Vorstellung
verabschieden, in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis könne (nahezu) alles
durch Beschluss entschieden und geregelt werden.
Hügel stellt den elementaren
Unterschied zwischen einem schuldrechtlichen und einem verdinglichten
Sondernutzungsrecht dar. Eine schuldrechtliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer
über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts gilt zwar zwischen den
Eigentümern, die an der schuldrechtlichen Vereinbarung beteiligt waren;
scheidet aber ein Eigentümer aus der Gemeinschaft aus, wird die Vereinbarung insgesamt
unwirksam – es sei denn, der neue Eigentümer wäre in die Vereinbarung
ausdrücklich eingetreten. Eine Wirkung gegenüber Sondernachfolgern erlangt eine
Vereinbarung nur, wenn sie verdinglicht (also in den Grundbüchern eingetragen)
wurde. Im Bestandsverzeichnis der Grundbücher muss das Sondernutzungsrecht
nicht ausdrücklich erwähnt sein, es genügt eine Bezugnahme auf die Vereinbarung
(z.B. die beurkundete Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung), in der das
Sondernutzungsrecht beschrieben ist.
Wichtig
für die Praxis sind Hügels
Ausführungen zu dem – auch für das verdinglichte Sondernutzungsrecht geltenden
– sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (§ 6 Rz. 48). Der Gegenstand des
Sondernutzungsrechts ist zweifelsfrei zu bezeichnen, sonst entsteht das Recht
nicht. Bei einer zugewiesenen Fläche des Gemeinschaftseigentums genügt es, wenn
in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung Bezug genommen wird auf einen
Lageplan. Es sei ausreichend, wenn ein Sachkundiger, so Hügel unter Bezug auf die Entscheidung des Bayerischen Obersten
Landesgerichts vom 25.2.2005 – 2Z BR 184/04, die Grenzen zwischen der
Sondernutzungsrechtsfläche und dem übrigen Gemeinschaftseigentum eindeutig
feststellen könne. Das BayObLG hatte in der zitierten Entscheidung ausgeführt,
das umstrittene Sondernutzungsrecht sei entstanden: „Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechts können entweder durch
wörtliche Beschreibung in der Gemeinschaftsordnung, die die Vereinbarungen i.S.
von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG enthält, oder durch Bezugnahme auf einen beiliegenden
Lageplan bestimmt werden. In jedem Fall müssen Inhalt und Umfang von einem
Außenstehenden ohne Schwierigkeiten feststellbar sein (vgl. BGH, Urt. v.
19.4.2002 – V ZR 90/01, BGHZ 150, 334 = NJW 2002, 2247). Diesen Anforderungen
genügt der Lageplan, der Bestandteil der Teilungserklärung ist. Nach den
Feststellungen des vom Amtsgericht beauftragten Sachverständigen lässt sich
diesem Plan, der erkennbar eine Ablichtung des Katasterplans ist, eindeutig der
Maßstab der Darstellung und auch der Verlauf der Begrenzung der
Sondernutzungsfläche entnehmen. Dies ist auch ohne Zuhilfenahme der originalen
Katasterpläne möglich, wenn Vermessungen in der Natur vorgenommen werden. Die
Eintragung von Maßangaben im Lageplan mit den Sondernutzungsflächen mag zwar
sinnvoll sein, ist aber nach den Ausführungen des Sachverständigen zur
Bestimmbarkeit nicht erforderlich.“
In
der Praxis kann man feststellen, dass die Voraussetzungen, die das BayObLG für
das Entstehen eines Sondernutzungsrechts aufstellte, bei einigen älteren
Teilungserklärungen / Gemeinschaftsordnungen leider nicht erfüllt werden; in älteren
notariellen Urkunden werden mitunter Pläne zur „Bestimmung“ einer
Sondernutzungsrechtsfläche verwendet, die weder auf einem Katasterplan beruhen
noch mit verlässlichen Maßangaben versehen sind,
Kurz,
gleichwohl völlig ausreichend zeigt Hügel
zwei weitere Problembereiche im Zusammenhang mit einem Sondernutzungsrecht auf,
die in der Praxis sehr häufig zu Streitigkeiten führen: Problembereich
„bauliche Maßnahmen“ und Problembereich „Kostentragungspflicht“. Bei dem ersten
Problembereich beschreibt Hügel anhand
einschlägiger Rechtsprechung, in welchem geringen Umfang der
Sondernutzungsberechtigte auf seiner Sondernutzungsfläche bauliche
Veränderungen vornehmen darf – in der Regel darf er nämlich keine Veränderungen
vornehmen. Zum zweiten Problembereich macht Hügel
deutlich, dass die Sondernutzungsrechtsfläche im gemeinschaftlichen Eigentum
verbleibt und deshalb auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Fläche
weiterhin Gemeinschaftsaufgabe bleibt. Wichtig sei deshalb, so Hügel völlig zu Recht, dass in der
Gemeinschaftsordnung im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht auch eine
klare und sachgerechte Kostenregelung für Instandhaltungen und Instandsetzungen
nicht vergessen wird, mit der die Kostentragungspflicht auf den
Sondernutzungsberechtigten übertragen wird. Bei älteren Teilungserklärungen /
Gemeinschaftsordnungen ist auch insoweit leider festzustellen, dass konkrete
Regelungen unterblieben sind.
Einen
Themenkreis, der in der Rechtspraxis durchaus von größerer Bedeutung ist, habe
ich in dem Werk Hügel/Scheel nicht
gefunden: Schadensersatzansprüche eines
Wohnungseigentümers gegen die übrigen Miteigentümer, wenn diese ihrer
Mitwirkungspflicht bei Beschlussfassungen nicht nachkommen. Dieses Problem
hatte der BGH zuletzt in seiner Entscheidung vom 23.2.2018 – V ZR 101/16, MDR
2018, 859, zu behandeln. Die Klägerin in dem BGH-Fall stellte
Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung fest. Sie beantragte daraufhin in der
Wohnungseigentümerversammlung, dass ein Sachverständiger beauftragt werden
soll; er sollte feststellen, ob Mängel im Gemeinschaftseigentum vorliegen und
die eventuell notwendigen Maßnahmen vorschlagen. Die übrigen Wohnungseigentümer
lehnten den Antrag allerdings ab. Die Klägerin erhob Beschlussanfechtungsklage
und Klage auf Feststellung, dass der von ihr beantragte Beschluss zustande
gekommen ist. Parallel dazu leitete die Klägerin ein selbständiges
Beweisverfahren ein, in dem die Mängelursache im Gemeinschaftseigentum
festgestellt wurde. In der 2. Instanz des Anfechtungs- und
Feststellungsverfahrens obsiegte die Klägerin. Danach fasste eine Wohnungseigentümerversammlung
einen Sanierungsbeschluss. Die Klägerin nahm nunmehr in dem BGH-Fall die
übrigen Wohnungseigentümer auf Schadensersatz (Mietausfall) in Anspruch.
Über
ähnliche Problematiken hatte der BGH schon in seinen Entscheidungen vom
17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 und vom 13.7.2012 – V ZR 94/11, NJW 202,
2955, zu befinden, musste diese Entscheidungen aber in seiner neuesten
Entscheidung in einigen Punkten „klarstellen“. Im Wesentlichen führt der BGH
jetzt aus, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger
Verwaltung entspreche und diese Maßnahme auch von einem Wohnungseigentümer
gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt werde, weil er andernfalls Schäden an seinem
Sondereigentum erleide, folge aus der gegenseitigen
Treuepflicht ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht
der übrigen Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung. Sie haben in einem
solchen Fall ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen
zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden. Nach § 280 Abs.
1 BGB sind daher diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten
nicht auf die Seite des Anspruchstellers gestellt haben, also schuldhaft
entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt
bzw. sich enthalten haben.
Es
wäre sinnvoll gewesen, wenn dieses Rechtsproblem – möglicher Weise auch anhand
der älteren BGH-Rechtsprechung – aufgegriffen und im Werk erörtert worden wäre.
Elzer behandelt in § 9 des Werks den
Verwalter einer Eigentümergemeinschaft (die Bestellung und Abberufung, den
Verwaltervertrag, die Haftung des Verwalters und die Aufgaben und Befugnisse
des Verwalters). Seine Ausführungen sind sehr eingängig, tiefgehend und so
angelegt, dass man die wichtigsten Rechtsprobleme und Entwicklungslinien
erkennen und weiter verfolgen kann. Im Rahmen der Erörterung einer Haftung des
Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9 Rz. 71 – dort Fußnote 154) bezieht
sich Elzer auch auf die Entscheidung
des BGH vom 13.7.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955. In dieser Entscheidung hatte
der BGH erwogen, dass der Verband (WEG) die Umsetzung gefasster Beschlüsse
gegenüber dem Verwalter durchzusetzen habe und hafte, wenn der Verband dies
versäumt.
Diese
Überlegungen aus dieser Entscheidung hat der BGH in einer ganz neuen
Entscheidung vom 8.6.2018 – V ZR 125/17, WuM 218,524, allerdings aufgegeben. Elzer konnte wegen der früheren
Manuskriptfertigstellung die neue Entscheidung nicht berücksichtigen; sie wird
sicher in der nächsten Auflage die gebührende Erwähnung finden.
In
dem vom BGH nunmehr entschiedenen Fall waren in der Wohnung der Klägerin Feuchtigkeitsmängel
aufgetreten. Aufgrund von Beschlüssen wurden 2010 Sanierungsarbeiten durchgeführt,
die nach einem von der Klägerin eingeholten Sachverständigen-Gutachten aber nicht
ordnungsgemäß (nämlich nicht vollständig) durchgeführt worden waren. Hierüber
informierte die Klägerin den Verwalter der Eigentümergemeinschaft im August
2010. Der Verwalter befasste aber erst Ende 2012 eine
Wohnungseigentümerversammlung mit den Mängeln. Die Klägerin verlangte nunmehr
von der Wohnungseigentümergemeinschaft Ersatz des Mietausfalles für 2010. Unstrittig
blieb, dass dem Verwalter ein Fehlverhalten vorzuwerfen war, weil er nicht
dafür gesorgt hatte, dass die Sanierung, wie beschlossen, vollständig
durchgeführt wird. Umstritten war jedoch, ob eine solche Pflichtverletzung des
Verwalters eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis
zu der geschädigten Eigentümerin auslöst.
Eine
Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft kann, so jetzt der BGH, nur in
Betracht kommen, wenn sie selbst zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet
wäre. Das ist aber nicht der Fall. Verpflichtet zur Durchführung von
Beschlüssen ist der Verwalter; die Durchführung von Beschlüssen stellt eine originäre Pflicht des Verwalters dar,
die ihm nach § 27 IV WEG nicht entzogen werden darf. Der Verwalter erfüllt –
wenn er Beschlüsse durchführt – keine Pflicht der WEG, die nach § 31 BGB der
Wohnungseigentümergemeinschaft zugerechnet werden könnte. § 31 BGB erlaubt nur
die Zurechnung eines Verhaltens, nicht jedoch einer Pflicht. Der Verwalter
haftet also nur selbst.
Elzer spricht dieses Problem bereits
im Sinne der neuesten Rechtsprechung des BGH an, wenn er ausführt, dass der
Verwalter bei solchen Aufgaben alleine (und nicht auch die
Wohnungseigentümergemeinschaft) haftet, die er im Rahmen seines eigenen
Rechtskreises wahrnimmt (§ 9 Rz. 71).
Elzer beschäftigt sich im § 16 „Sanktionsmöglichkeiten gegen
Wohnungseigentümer“ u.a. mit der Entziehung des Wohnungseigentums, der
Versorgungssperre und der „Entziehung
durch Zwangsversteigerung“. Die Ausführungen sind erfreulich deutlich auf
den jeweiligen Kernpunkt des Rechtsproblems gebracht. An einer Stelle scheinen
mir die Ausführungen doch etwas zu knapp ausgefallen zu sein, nämlich im Rahmen
der Erörterung des Entziehungsverfahrens bei der Erörterung der Zurechnung des Verhaltens Dritter (§ 16
Rz. 11). Hier vertritt Elzer die
Auffassung, dass ein – die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigendes –
eigenes Fehlverhalten des Wohnungseigentümers darin liegen kann, „dass er gravierende Störungen zB des
Hausfriedens hinnimmt und keine Schritte gegen den Dritten einleitet“. Hier
wird sicherlich in einer kommenden Auflage notwendig sein, auf die Entscheidung
des BGH vom 14.9.2018 –V ZR 138/17, MDR 2018, 1431, einzugehen, in der der BGH
sich sehr ausführlich mit der Frage der Entziehungsmöglichkeit beschäftigt hat,
wenn der Entziehungstatbestand nur bei einem von mehreren Bruchteilseigentümern
vorliegt; er hat dabei auch die in Rechtsprechung und Literatur vertretenen und
durchaus differenzierenden Meinungen aufgearbeitet. Der BGH folgt der Meinung –
wegen des Objektprinzips und wegen der Erwägung, dass eine Entziehung von
Wohnungseigentum nicht anders durchzusetzen sei –, dass bei Bruchteilseigentum
alle Miteigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentumsrechts insgesamt
verpflichtet sind, wenn der Entziehungstatbestand nur bei einem von ihnen
vorliegt. Eine neue Erkenntnis vermittelt der BGH allerdings in seiner
Entscheidung: Der nicht störende Miteigentümer sei analog § 19 Abs. 2 WEG
berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Versteigerungszuschlags
dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers
selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus
der Wohnanlage entfernt und er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten
ersetzt, die ihr durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die
Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des
Entziehungsanspruchs entstanden sind. Über das Bestehen oder Nichtbestehen der
Abwendungsbefugnis des nicht störenden Miteigentümers entsprechend § 19 Abs. 2
WEG sei in der Regel nicht in dem Entziehungsrechtsstreit, sondern im Rahmen
einer Vollstreckungsabwehrklage zu
entscheiden.
Die
von mir dargestellten neuesten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes machen
deutlich, mit welchem Tempo die Rechtsentwicklung im Wohnungseigentum
voranschreitet.
Mein
Fazit, das ich nach der Lektüre des Werks von Hügel/Schell ziehe, berührt dies jedoch nicht. Das Rechtshandbuch
ist in allen Teilen außerordentlich brauchbar für die Praxis, auch wenn es an
einigen Stellen „notarlastig“ ist, was aber letztlich Juristen mit anderen
Tätigkeitsbereichen nicht stört. Es ist richtig, wie Hügel es in seinem Vorwort erhofft, dass es den grundlegenden
Fragen von Notaren, Rechtsanwälten und Richtern dienen kann. Aber auch für
Verwalter und Sachbearbeiter in den einschlägigen Verbänden kann es sehr
hilfreich sein – wenn dieser Adressatenkreis juristisch vorgebildet ist. In der
Bibliothek eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht darf das Werk
sicher nicht fehlen, bringt es doch aufgrund seiner knappen und übersichtlichen
Darstellung einen erheblichen Erkenntnisgewinn.
