Rezension: Handbuch Geschäftsraummiete

Lindner-Figura / Oprée / Stellmann, Handbuch Geschäftsraummiete, 5. Auflage, C.H. Beck 2023

Von RAin Jennifer Schäfer-Jasinski, Frankfurt am Main

Nach gewohnter Manier erschien nach knapp über fünf Jahren die 5. Auflage des „Handbuch Geschäftsraummiete“ von Lindner-Figura/Oprée/Stellmann mit 1202 Seiten. Seit der letzten Auflage 2017 hat sich einiges getan. Zwischen den Auflagen liegt die COVID-19 Pandemie, die auch die Rechtsprechung im Hinblick auf die Immobilienwirtschaft auf Trab gehalten hat. Dies vorweggenommen, bereiten die Herausgeber bereits im Vorwort auf den überarbeiteten § 313 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) in § 8 des Handbuchs vor. Ein Novum in der Neuauflage ist auch das neu hinzugekommene 24. Kapitel über „Green Leases“ auf den letzten knapp 20 Seiten.

Die Bearbeitenden des Handbuchs kommen wie gewohnt alle aus der juristischen Rechtspraxis. Bis auf Dr. Kai Zehelein, Richter am AG, sind es Rechtsanwälte/Notare und eine Rechtsanwältin.

Als Nachschlagwerk eignet sich das Handbuch hervorragend, um insbesondere einzelne Punkte gezielt nachzulesen, Verbindungen herzustellen und mithilfe der Fußnoten weiter in der jeweiligen Materie Fuß zu fassen oder sich den Details zu widmen. Das umfängliche (Sach-)Register kann zuverlässig zu Rate gezogen werden, um sich im Buch zurecht zu finden. Andernfalls dient für die grobe Orientierung auch die Inhaltsübersicht am Anfang des Buches (1. Teil: Der Mietvertrag, 2. Teil: Durchführung des Mietverhältnisses, 3. Teil: Beendigung des Mietverhältnisses und 4. Teil: Sonderthemen). Das Inhaltsverzeichnis, das sich bis in drei Unterebenen unterteilt, bietet den Lesenden wiederum eine detaillierte Übersicht des Buchinhalts. Die Kapitel werden dabei auch als Paragraphen (§) dargestellt und bezeichnet.

Das Handbuch lässt sich sehr gut lesen. Das liegt nicht nur an dem durchgängig angenehmen und verständlichen Schreibstil, sondern auch ganz pragmatisch an der Seitendicke. Im Gegensatz zu anderen Werken scheinen hier glücklicherweise keine Buchstaben aus den nachfolgenden Seiten durch.

Bemerkenswert ist die Verständlichkeit und Übersichtlichkeit, in der auch komplexere Themen dargestellt werden. Für die Lesenden höchst hilfreich sind die regelmäßigen Fettungen im Fließtext, sodass ein angenehmes Springen bis hin zum gesuchten Thema einfach möglich ist.

Auffallend sind die an verschiedenen Stellen auftauchenden Einrahmungen von Textabschnitten. Diese enthalten hilfreiche Hinweise für die Praxis, worauf unabhängig von der im Fließtext beschriebenen Theorie konkret zu achten ist. Bspw. wird zur Vermeidung von Auslegungsschwierigkeiten empfohlen, die Konkretisierung der allgemeinen Begrifflichkeiten „Instandhaltung“ und „Instandsetzung“ innerhalb einer detaillierten Tabelle mit jeweiliger Vermieter- oder Mieterzuständigkeit darzustellen, § 14 Rn 204. An manchen Stellen stehen die Praxishinweise unmittelbar hintereinander, was zwei Rechtecke zur Folge hat. Dies kann irritieren, weshalb es wünschenswert wäre, dass auf einen Blick erkennbar ist, welches Thema der jeweilige Praxishinweis behandelt und wie er sich vom angrenzenden Hinweis unterscheidet (zB § 12 Rn 221f.: Im unteren Praxishinweis wäre es angenehm, auch „Insolvenz“ fett zu markieren, um den direkten Unterschied zum oberen Rechteck „Vollstreckung“ zügig zu erkennen). Generell wäre auch innerhalb der rechteckigen Praxishinweise erstrebenswert, darin jeweils ein bis zwei Wörter fett zu markieren, um beim ersten Überfliegen des Textes zu erkennen, welches konkrete Thema der Praxishinweis behandelt (zB bei § 6 Rn 61 oder § 16 Rn 258). Ebenfalls hilfreich wäre eine besondere Kenntlichmachung der angebotenen Vertragsklauseln, die im Fließtext ansonsten – zu Unrecht – nicht die notwendige Aufmerksamkeit erhalten (bspw. § 23 Rn 50).

Das Handbuch behandelt nicht nur alle denkbaren Lebensabschnitte einer Gewerbeimmobilie. Es berücksichtigt auch vorhandene Besonderheiten einzelner Immobilienarten. Dass Gewerberaum nicht gleich Gewerberaum ist, ist in einem speziellen Kapitel kenntlich gemacht. Kapitel 23 befasst sich mit gerne als „Spezialimmobilien“ beschriebenen Immobilienarten, wie bspw. Factory Outlet Centern, Hotels und Flughäfen. Auf den knapp 55 Seiten wird auf die Besonderheiten der einzelnen Immobilienarten eingegangen.

Etwas ungünstig ist der Verweis auf das dem Handbuch beiliegende Lesezeichen, § 1 Rn 8. Wobei „Lesezeichen“ in dem Textabschnitt durch die Fettung an besonderer Bedeutung gewinnt. Das gelbe Lesezeichen mit der Überschrift „Allgemeine und besondere Vorschriften des BGB für die Geschäftsraummiete“ besteht aus einfachem Papier und kann schnell verloren gehen. Vor allem dann, wenn das Handbuch nicht für den Alleingebrauch bestimmt ist, sondern mit anderen geteilt wird. Sinn und Zweck des Lesezeichens ist die Differenzierung, „welche mietrechtlichen Vorschriften für die Geschäftsraummiete im Sinne dieses Buches gelten und welche nicht“. Ein an sich erstrebenswerter Ansatz für einen übersichtlichen Überblick, jedoch mit dem viel größeren Risiko verbunden, das geordnete Lesezeichen zu verlieren. Alternativ ließe sich diese Übersicht auf einer Seite mit Verweis auf das Ende des Buches vor das Sachregister platzieren oder eben direkt an Ort und Stelle.

Für das letzte – erstmalig erschienene – Kapitel des Handbuchs „Green Leases – Der grüne Mietvertrag“, konnte Silvio Sittner, Rechtsanwalt, Notar und Partner der Wirtschaftskanzlei Görg aus Berlin gewonnen werden. Sittner schafft es, den Lesenden einen Überblick über die Materie zu verschaffen, die rechtlichen Stellschrauben aufzuzeigen und anschließend die konkreten Regelungsbereiche zu erläutern. Die Green Lease-Vorgaben sind ständigen Gesetzesänderungen auf nationaler und internationaler Ebene unterworfen. Die Vorfreude diese Entwicklung und Dynamik in Zukunft mitzuerleben, ist bereits jetzt sehr zugegen. Insbesondere in Hinblick auf dieses Kapitel kann die Neuauflage mit Spannung erwartet werden.

Vollständigkeitshalber soll auf die Möglichkeit der gänzlichen Einsicht des Werks bei Beck-online (mit entsprechendem Abo) informiert werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Handbuch ein sehr guter Begleiter im Berufsalltag ist. Als Nachschlagewerk bietet es den Rechtsanwendern eine beachtenswerte Unterstützung.

Rezension: Wohnraummietrecht

Harz / Ormanschick, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, Luchterhand 2022

Von RAG Dr. Benjamin Krenberger, Landstuhl

Titel zum Wohnungsmietrecht gibt es in Hülle und Fülle, seien es Handbücher, Kommentare, Formularbücher oder Hybridwerke aus allen Kategorien. Das vorliegende, von in der Materie erfahrenen Richtern und Anwälten geschriebene Werk verfolgt kein Alleinstellungsmerkmal, sondern bietet in einer Zusammenschau von 22 Kapiteln Wissenswertes zum Wohnraummietrecht und verknüpft dabei materielles und prozessuales Recht. Über 600 Seiten inklusive Verzeichnissen harren dabei der Lektüre.

Die Gestaltung des Werks ist zunächst ein positiver Aspekt. Der Fließtext ist angenehm untergliedert, es gibt echte Fußnoten, dazu Aufzählungen, Beispiele, Hinweise und einzelne Tabellen oder auch Muster. Die Nutzung von Fettdruck für Schlagwörter im Fließtext könnte für meinen Geschmack stärker als bislang erfolgen, da es wohl nur wenige Rechtsanwender gibt, die Handbücher wie dieses als durchgängige Lektüre angehen, sondern vielmehr wird problem- und damit stichwortorientiert gesucht und gelesen. Nicht ganz froh bin ich über die Uneinheitlichkeit der Rechtsprechungszitierung in den Fußnoten: mal wird eine Zeitschriftenfundstelle angegeben, mal auch Datum und Aktenzeichen zusätzlich, das aber nicht durchgängig. Gerade wenn bestimmte Zeitschriften nicht leicht online verfügbar sind, sollte durch die Angabe der Entscheidungsdaten die Recherche in offenen Datenbanken ermöglicht werden. Das könnte das Lektorat also für die vierte Auflage angehen.

Was wird inhaltlich geboten? Zunächst eine klassische Einleitung mit Abgrenzung der Miete zu anderen Rechtsverhältnissen, sodann der Mietvertragsbeginn durch Anbahnung, Vertragsschluss und Schriftform. Die Parteien des Vertrages werden anschließend ausführlich vorgestellt, danach die Miete und weitere Rechte und Pflichten der Parteien, darunter die Überlassungspflicht, Schönheitsreparaturen oder auch das Besichtigungsrecht des Vermieters. Weitere Kapitel thematisieren den vertragsgemäßen Gebrauch und Gewährleistungsrechte, die Kaution, Kündigung und Rückgabe des Wohnraums sowie die Nutzungsentschädigung bei fortgesetzter Nutzung. Am Ende finden sich Ausführungen zu verfrühtem Auszug, Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache sowie zur Verjährung und Verwirkung. Die Kapitel enthalten dabei immer auch prozessuale Aspekte und verknüpfen auf diese Weise direkt das Gelesene mit der möglichen Rechtsdurchsetzung.

Man sieht schon an den aufgeführten Themen, dass die Autoren das Wohnraummietrecht umfassend abgebildet haben und dies auf recht engem Raum von gerade einmal 600 Seiten. Dabei ermöglichen die Autoren sogar den Blick auf zusammenhängende Probleme, die man aber nicht sofort in einem solchen Handbuch vermutet hätte, etwa die Zuweisung der Ehewohnung nach § 1568a BGB bzw. § 2 GewSchG (S. 37) und die damit verbundenen Auswirkungen auf das Mietverhältnis. Neuere Entwicklungen wie die teilweise als verunglückt eingestufte Mietpreisbremse werden mit vielen weiterführenden Hinweisen dargestellt (S. 184 ff.).

Naturgemäß fallen einige Kapitel und Unterkapitel größer aus als andere, was man der Genese nach auch an der Nachweisdichte der Rechtsprechung erkennen kann: dort, wo es viel Streit gibt, muss auch viel geschrieben werden. Dies sieht man dann z.B. bei den Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturen (S. 289 ff.), bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs (S. 482 ff.) oder bei den Erläuterungen zum Ersatzmieter und entsprechenden Klauseln bzw. entsprechendem Begehren der Mieter (S. 138 ff.), wobei dann auch kurz darauf eingegangen wird, wie die rechtliche Einordnung vorzunehmen ist, wenn ein fluider Mieterwechsel an der Tagesordnung ist (Wohngemeinschaft). Ausführlich erörtert werden auch die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten des Vermieters und die Tauglichkeit von Versuchen, entsprechende Tätigkeiten auf die Mieter abzuwälzen (S. 223 ff.). Im Schlusskapitel zur Verjährung ist positiv zu vermerken, wie mit wenigen Sätzen die Schwierigkeit der noch möglichen Aufrechnung mit einer verjährten Forderung aufgezeigt wird (S. 597). Gerade die Frage, wann genau die Forderung entstanden ist, ob dies also zu einem Zeitpunkt geschehen ist, als noch gar keine Aufrechnungslage bestand, dürfte im jeweils konkreten Fall knifflig zu berechnen sein.

Aufgrund meiner Tätigkeit als Prüfer im Staatsexamen habe ich mir das Unterkapitel zur Untervermietung genauer angesehen (S. 351 ff.). Denn diese Thematik war tatsächlich vor einiger Zeit Klausurgegenstand. Hier werden nicht nur die Vorgaben und Folgen der §§ 540, 553 BGB erläutert, sondern immer wieder, teilweise nur in kleineren Nebensätzen, Folgeprobleme aufgezeigt: entstehende Kündigungsrechte, Aufklärungspflichten, Haftungsfragen, Umfang der nötigen Datenweitergabe. Bei der Frage eines Untermietzuschlags wird nach der dogmatischen Einordnung auch noch ergänzend die Bandbreite der Rechtsprechung vorgestellt, wie und in welcher Höhe ein solcher Zuschlag erfolgen könnte. Wird ein Thema so umsichtig vorgestellt, hat man als Rechtsanwender richtig Freude an der Lektüre.

Was bleibt als Fazit? Das Buch liest sich gut und flüssig, die Ausführungen sind präzise, abwechslungsreich und vielseitig. Will man einen guten ersten Gesamteindruck zum Wohnraummietrecht oder auch nur Teilen davon erhalten, ist das Buch eine klare Empfehlung. Darüber hinaus dürfte der erfahrene Praktiker aber wohl eher direkt auf die teilweise opulenten Kommentare zum Mietrecht oder die größeren (Anwalts-)Handbücher zurückgreifen, um Detailfragen zu klären. Zugegeben: diesen Aspekt bedient ein Handbuch im vorliegenden Umfang auch nicht per se, aber man muss sich die Grenzen der Nutzbarkeit schlicht vor Augen führen und seinen Lektürebedarf entsprechend steuern.

Rezension: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Harz / Riecke / Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 7. Auflage, Luchterhand 2021

Von RAG Dr. Benjamin Krenberger, Landstuhl

Das Handbuch für den Fachanwalt war schon in den ersten Jahren der Etablierung der Fachanwaltschaften ein spannendes Projekt neben klassischen Kommentaren und Lehrbüchern und mittlerweile ist es als Darstellungsform der Praktikerliteratur unverzichtbar geworden. Das vorliegende Handbuch vereint in neuer siebter Auflage weiterhin ein großes Autorenteam aus Richterschaft und Anwaltschaft, Wissenschaft und Verwaltung, sodass alle Aspekte mit passender Blickrichtung dargestellt werden können.

Denn das Handbuch bietet weit mehr als die beiden Bereiche des Buchtitels, die zwar die Schwerpunkte der Erläuterungen auf sich vereinen (ca. 1800 Seiten), aber auch von weiteren Kapiteln flankiert werden, die gerade die Wichtigkeit eines Handbuchs unterstreichen: Es finden sich Ausführungen zum Maklerrecht, Nachbarrecht, Versicherungsrecht, Steuerrecht, öffentlichen Recht und natürlich zum Verfahrens- und Gebührenrecht. Den Schlusspunkt setzen Mediation und alternative Streitschlichtung. Auf diese Weise kann man, ggf. über die passende Stichwortsuche (im über 100 Seiten starken Verzeichnis), schnell und zielgerichtet nach passenden Lösungsansätzen für das eigene Problem suchen und muss nicht erst systematische Überlegungen wie bei einem Kommentar anstellen, unter welcher Norm das Ganze möglicherweise enthalten sein mag.

Das Handbuch begleitet mich schon seit langem (vgl. z.B. hier die Besprechung der 4. Auflage) und ich schätze an der Darstellung vor allem die gelungenen Übergänge von der Gesamtbetrachtung zu Einzelfragen, die es nicht nur zu prozessualen Dauerbrennern wie den Sachmängeln und möglichen Minderungsbeträgen gibt, sondern eben auch zum Vertragsschluss, zur Kündigung, zu Nebenkosten oder zu einzelnen Gebrauchsrechten der Mieter, stets untermauert mit Beispielen aus der Rechtsprechung. Man findet Neuerungen wie die Mietpreisbremse ebenso wie Klassiker, etwa die Besonderheiten des Familienrechts in Form der Wohnungszuweisung. Ergänzt werden die Erläuterungen stets, sofern passend, durch Unterkapitel, die bspw. das Verhältnis zu anderen Vorschriften (etwa allgemeines Schuldrecht zur Sachmängelhaftung nach Mietrecht) oder prozessuale Besonderheiten zum Gegenstand haben. Zudem werden Abgrenzungen zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummiete, sofern passend und erforderlich, aufgezeigt, wobei es ein eigenes Unterkapitel zu Einzelfragen der Gewerberaummiete gibt, wo etwa der Konkurrenzschutz ausführlich erörtert wird.

In den weiteren Kapiteln, auf die nur pars pro toto eingegangen werden kann, gibt es zum Teil herausragende Abschnitte, die die Akribie der Autoren unterstreichen, etwa zum Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft, der nicht nur als Berufsbild, sondern mit einem opulenten Katalog von Rechten und noch mehr Pflichten präsentiert wird. Zudem ist augenscheinlich, wie umfassend der Blick selbst auf Teilgebiete geworfen wird, wenn bspw. zum Nachbarrecht nach dem Inhalt der Ansprüche, aber danach auch noch nach den Rechtsgrundlagen unterschieden wird, um den Variantenreichtum vorhandener Rechte und Pflichten abzubilden. Selbst Details wie die steuerliche Berücksichtigung eines häuslichen Arbeitszimmers, die GbR als Partei eines Mietprozesses oder auch Mängel bei der Antragstellung auf Eintragung einer Zwangshypothek werden berücksichtigt. Gesetzgeberische Neuerungen werden dabei nicht nur materiell-rechtlich aufgegriffen, sondern auch prozessual umgesetzt, etwa wenn das neue Verfahren in Wohnungseigentumssachen präsentiert wird. Zusätzlich bietet das Handbuch einen großen Anhang, in dem mietrechtliche Besonderheiten bei Teil- und Gemeinschaftseigentum als spezielles Schnittthema aufbereitet werden.

Der Gesamteindruck kann weiterhin nur als rundum positiv bezeichnet werden. Das Handbuch bietet nicht nur eine belastbare Wissensquelle, sondern ermöglicht auch einen guten Zugang zur tatsächlichen Rechtsanwendung, sei es bei der Vertragsgestaltung, bei der vorgerichtlichen Beratung oder in der Prozesssituation. Die Lektüre eignet sich keineswegs nur für Anwälte und Fachanwälte, sondern gleichermaßen für Richter und Verwalter. Von meiner Seite aus eine klare Empfehlung für die persönliche Handbibliothek.

 

Rezension: Miete

Blank / Börstinghaus, Miete, 6. Auflage, C.H. Beck 2020

Von RAG Dr. Benjamin Krenberger, Landstuhl

 

Der Mietrechtskommentar von Börstinghaus geht inzwischen mit großen Schritten auf die Marke von 2000 Seiten zu und man hat fast die Befürchtung, dass der Inhalt bald nicht mehr zwischen die Deckel der gelben Kommentarreihe des Beck-Verlages passen wird. Das ist natürlich nicht die Schuld des Autors, der einer der profiliertesten mietrechtlichen Autoren der Praxis ist, sondern dies ist durch die rege Gesetzgebungstätigkeit bedingt, die gefühlt alle paar Monate zu Neuerungen im BGB führt, sei es durch Regelungen zur Miethöhe oder nunmehr zu CoVid-19 (dazu § 535, Rn. 725 ff. sowie viele Binnenverweise in anderen Normen). Die Aktualität des Werks ist jedenfalls immer sehr hoch und gerade aus Sicht der Rechtsanwendung kann man die hohe Praktikabilität des „kleinen“ Kommentars nicht genug loben (vgl. schon die Besprechung zur 4. Auflage).

Obwohl es keine echten Fußnoten gibt, sondern Fundstellen in den Fließtext integriert sind, ist die (durchgehende) Lektüre problemlos und komfortabel. Dies liegt auch am guten Layout der Kommentierungen aber auch am gezielten Einsatz von Fettdruck für Leitwörter. Erfreulich sind zudem die Angebote neben den reinen Rechtsausführungen, wenn etwa Vorschläge für einen Klageantrag gemacht werden. Ganz generell vergisst der Autor nie vertragliche und prozessuale Besonderheiten der jeweiligen Normen zu benennen und in den richtigen Kontext einzubetten.

Die Erläuterungen zu den einzelnen Paragraphen versorgen den Rechtssuchenden zunächst zuverlässig und fundiert mit allen Grundlagen, die man rund um das Mietverhältnis braucht, von der Begründung über die Inhalte bis hin zur Beendigung der Rechtsbeziehung. Pars pro toto sei hierfür auf die Ausführungen zu Renovierungs- und Endrenovierungsklauseln, Einzelfälle der Mietminderung, verzögerte Mietzahlung des Sozialamts, den Begriff des Gebäudes oder außerordentliche Kündigungsgründe verwiesen. Wer dann aber in die Tiefe geht, wird die umfassende Kommentierung erst so richtig schätzen lernen. Hierzu kann etwa die Frage der Aufklärungspflichten des Mieters genannt werden (§ 542, Rn. 255 ff.), wo in kompakter und sehr anschaulicher Form das Spannungsfeld zwischen Datenschutz und Selbstauskunft aufbereitet wird. Ebenso zu nennen sind die Erläuterungen zu haushaltsnahen Dienstleistungen bei der Betriebskostenabrechung (§ 556, Rn. 257 ff.), wo sehr schön die steuerrechtliche Komponente mit einbezogen wird. Des Weiteren möchte ich die Kommentierung zu § 556 BGB herausheben, wo der durchaus seltene Begriff der „halbzwingenden Norm“ ganz zwangslos erörtert wird, aber auch im Rahmen eines möglichen Anspruchs des Mieters zeitlich klar aufgespalten wird, wie die Rügepflicht des Mieters als Voraussetzung für einen Ersatzanspruch zu behandeln ist.

Aus Praktikersicht ist das Fazit glasklar: es ist ein richtig gutes Werk, das insbesondere in amtsgerichtlichen Zivildezernaten ein unverzichtbarer „kleiner“ Helfer ist. Die vielen und lehrreichen prozessualen Erläuterungen machen die Lektüre darüber hinaus auch für Referendare interessant.

Rezension: Mietrecht

Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 14. Auflage, C.H. Beck 2019

Von RA Daniel Jansen

 

In 14. Auflage wird hier der Klassiker unter den Mietrechtskommentaren vorgelegt, der auf Altbewährtes setzt und die aktuelle Entwicklung im Wohn- und Gewerberaummietrecht im Blick hat.

Der Schmidt-Futterer bleibt sich auch in dieser Auflage treu und bietet der herrschenden Meinung hier und da die Stirn. So wird in § 539 (u.a. Wegnahmerecht des Mieters, Rn. 46 ff.) mit Blick auf die Definition des Tatbestandsmerkmals „Einrichtungen“, zunächst die h.M. nebst der Kernargumente ausführlich dargestellt, wonach unerheblich sei, ob die Einrichtung im Eigentum des Mieters oder des Vermieters stehe. Es gehe schlicht um die körperliche Verbindung mit der Mietsache. Im Anschluss wartet der Bearbeiter mit einer dezidiert und beachtenswert begründeten Gegenauffassung auf. Er erläutert, dass die Anwendung von § 539 Abs. 2 BGB auf Mietereigentum nicht überzeuge. Er verweist u.a. darauf, dass es in der Vorschrift um eine Abschöpfung eines Vermögensvorteils beim Vermieter gehe, die nur vorliege, falls die Einrichtung in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist.

Unabhängig davon, welcher dieser beiden – jeweils gut begründeten – Auffassungen man sich anschließen möchte, bietet das Werk durch solche Darstellungen, die das Werk dort, wo es relevant wird, durchzieht, dem Praktiker auch dann noch Spielraum, wenn die Gegenseite durch Verweis auf „die herrschende Meinung“ vermeintlich vorzeitig den Champagner öffnen will. Auf diese Weise besteht – je nach Qualität des gegnerischen Vortrags – stets noch die Möglichkeit, durch gute Argumente und den Verweis auf das vorliegende Standardwerk, ein Gericht auch gegen die vermutete herrschende Meinung zu überzeugen.

Ein weiteres Beispiel findet sich in Rn. 14 zu § 541 im Zusammenhang mit einer Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch. Dort vertritt der Bearbeiter (gleichzeitig auch der Herausgeber) des Werks die praxisorientierte Auffassung, dass bei einer Mehrheit von Mietern der Vermieter die Wahl hat, ob er alle oder nur einzelne Mieter auf Unterlassung in Anspruch nimmt. Die h.M. folgert aus § 425 BGB, es dürfe nur der tatsächlich störende Mieter in Anspruch genommen werden. Der Bearbeiter argumentiert deutlich überzeugend, dass alle Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache schulden und folglich auch alle Anspruchsgegner sein können, wenn der Erfüllungsanspruch nicht erfüllt wird.

Abgerundet wird das Werk durch eine die materiell-rechtlichen Vorschriften des BGB ergänzenden Kommentierung der wichtigsten prozessual im Mietrecht relevanten Regelungen sowie der Heizkostenverordnung.

Der Schmidt-Futterer bleibt für den Mietrechtler das Maß der Dinge.

Rezension: Handbuch des Mietrechts

Hannemann / Wiek / Emmert, Handbuch des Mietrechts, 7. Auflage, Deubner 2019

Von Rechtsanwältin Marion Andrae, Saarbrücken

Anlass für die neu bearbeitete 7. Auflage des Fachanwaltshandbuchs ist das Mietrechtsanpassungsgesetz 2019, mit dem der Gesetzgeber u.a. die Mietpreisbremse verschärft und die Rechte des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen gestärkt hat. Darüber hinaus wurden die Auswirkungen der DSGVO auf das Mietrecht in einem Unterpunkt zum Vertragsabschluss eingearbeitet. Rechtsprechung und Literatur sind auf dem Stand Januar 2019, wobei hervorzuheben ist, dass das auch zur mobilen Nutzung angebotene Onlinemodul laufend aktualisiert wird. Im Lieferumfang enthalten ist eine CD-ROM, die neben dem Volltext des Handbuchs eine umfassende Rechtsprechungs- und Gesetzesdatenbank zum Mietrecht, Tabellen, Minderungslisten, Checklisten, Vertrags- und Schriftsatzmuster sowie ein Rechtsprechungs-ABC enthält. Die Zielsetzung des 1758 Seiten umfassenden Handbuchs ist unverändert, dem Mietrechtler ein alltagstaugliches Arbeitsmittel für eine zuverlässige Problemlösung an die Hand zu geben.

Für eine bessere Übersicht ist eine Synopse mit den alten und neuen Vorschriften vorangestellt, so dass der Leser die Änderungen des Mietrechtsreform 2019 schnell erfassen kann. Das Werk gliedert sich nach wie vor in drei große Teile und Teil 1 ist dem Mietprozess gewidmet. Teil 2 behandelt das Wohnraummietrecht, welches den größten Raum einnimmt. Im dritten Teil wird die Gewerberaummiete dargestellt.

Die Ausführungen zur Auswirkung der DSGVO auf das Mietrecht sind mangels einschlägiger Rechtsprechung sicherlich noch ausbaufähig, schärfen aber zumindest das Problembewusstsein in diesem Zusammenhang und geben einen Überblick über die einschlägigen Regelungen. An wichtigen eingearbeiteten Entscheidungen im Wohnraummietrecht sind insbesondere die Urteile des BGH zur Eigenbedarfskündigung zu nennen, die den Anwendungsbereich für den Vermieter ausweiten. Beim Dauerbrenner „Schönheitsreparaturen“ werden zunächst die Leitlinien des BGH aufgezeigt und dann die einzelnen Klauseln im Detail abgearbeitet. Bei der unrenoviert übergebenen Wohnung werden der aktuelle Streitstand und die Probleme der Beweislast anschaulich erläutert. Bei der Gewerberaummiete bringt das Werk Licht ins gesetzgeberische Wirrwarr. An der unübersichtlichen Verweisungstechnik haben leider auch die Mietrechtsreformen der vergangenen Jahre nichts geändert. In dem ABC der Gewerberaummiete findet der Leser auf Anhieb die gesuchten Themengebiete.

Obwohl das Werk sehr umfangreich ist, verliert der Leser an keiner Stelle den Überblick. Jedem Kapitel ist eine ausführliche Inhaltsübersicht vorangestellt, die eine sofortige Orientierung ermöglicht. Was der Leser hier nicht finden sollte, findet er aber zumindest in dem umfangreichen Stichwortverzeichnis. Die klare und übersichtliche Struktur des Handbuchs ist ein klarer Pluspunkt. Zahlreiche eingerahmte und grau hinterlegt Praxistipps geben dem Leser wertvolle Argumentations- und Auslegungshilfen, viele Beispielsfälle veranschaulichen die theoretischen Ausführungen. Weitere Pluspunkte des Werkes sind die mitgelieferte CD-ROM und das stets aktuelle Onlinemodul. Die Vernetzung zwischen Text und Datenbank per Hyperlink ermöglicht es dem Anwender, zitierte Entscheidungen und Normen direkt aufzurufen. Die auf der CD-ROM befindlichen Materialien und Mustertexte können am eigenen PC bearbeitet und in die eigene Textverarbeitung implementiert werden.

Der Verfasserin hat das Handbuch bei unterschiedlichen außergerichtlichen und gerichtlichen Fallgestaltungen sowohl im Wohnungsmietrecht als auch im Gewerbemietrecht wertvolle Dienste geleistet und gute Argumentationshilfen geliefert. Auch die Neuauflage wird ihrem Anspruch voll und ganz gerecht. Das Handbuch des Mietrechts kann jedem Mietrechtler nur uneingeschränkt empfohlen werden.

Rezension: Rechtshandbuch Wohngemeinschaften

Staake / von Bressensdorf (Hrsg.), Rechtshandbuch Wohngemeinschaften, 1. Auflage, C.H. Beck 2019

Von Ass. iur. Fabian Bünnemann, LL.M., LL.M., Essen

Der Begriff der Wohngemeinschaft, oft kurz als „WG“ bezeichnet, bezeichnet dem Wortlaut nach alle Formen des Zusammenlebens, in denen mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung bewohnen. Eine einheitliche rechtliche Definition ist nicht ersichtlich; zumeist werden aber jedenfalls solche Gemeinschaften ausgeklammert, in denen enge familiäre und damit auch familienrechtliche Bindungen der Personen untereinander bestehen (etwa bei Eheleuten oder der klassischen Kleinfamilie). Die Erscheinungsformen von Wohngemeinschaften sind dabei in den vergangenen Jahrzehnten immer mannigfaltiger geworden. So haben sich neben den klassischen „Studenten-WGs“ zwischenzeitlich auch Senioren-Wohngemeinschaften oder etwa bestimmte Zweck-Wohngemeinschaften (für Alleinerziehende oder Geschäftsleute) herausgebildet. Gerade in den letzten Jahren führt auch der Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolen und Großstädten mit seinen stark gestiegenen und steigenden Mieten dazu, dass für viele Menschen das Wohnen in einer Wohngemeinschaft elementar geworden ist, um sich das Leben in einer zentralen Wohnlage noch leisten zu können.

Trotz dieser Entwicklung gibt es keine Paragraphen, die spezielle Vorschriften für Wohngemeinschaften treffen. Vielmehr gelten die allgemeinen Regelungen auch hier. Gleichwohl hat sich – aufgrund diverser Besonderheiten – über die Jahre ein eigener Themenkomplex in dieser Schnittstelle zwischen Miet- und Gesellschaftsrecht entwickelt: Das Recht der Wohngemeinschaften. Dass es bislang keine, dieses Recht im Speziellen behandelnde Werke gab und einschlägige Ausführungen zu Wohngemeinschaften über die verschiedenen Kommentare, zumeist solche zum Mietrecht, verteilt waren, war daher überaus misslich. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil sich – wie so oft in rechtsgebietübergreifenden Sachverhalten – ein übergreifendes Werk, etwa in Handbuch- oder Stichwortkommentar-Form, geradezu anbot.

Insofern hatte ich das nunmehr im Beck-Verlag erschienene, von Prof. Dr. Marco Staake sowie Tobias von Bressensdorf herausgegebene und als „Rechtshandbuch Wohngemeinschaften“ überschriebene Werk bereits mit einiger Vorfreude erwartet. Zugleich war ich gespannt darauf, wie sich die Herausgeber gemeinsam mit ihrem sich überwiegend aus jüngeren Wissenschaftlern zusammensetzenden Autorenkreis diesem Thema widmen würden.

Das Ergebnis umfasst 677 Seiten, kommt als gebundenes und äußerst robustes Werk daher und macht nicht nur auf den ersten, sondern auch auf den zweiten Blick einen ziemlich guten Eindruck. Nach Vorwort, Inhaltsübersicht, Literatur- und Bearbeiterverzeichnis folgt das eigentliche Werk, gegliedert in fünf Kapitel, die wiederum in fortlaufend nummerierte Abschnitte (§§) unterteilt sind. Die fünf Kapitel stellen die wesentlichen Bereiche dar: Das erste Kapitel befasst sich mit den Grundlagen und der Entstehung von Wohngemeinschaften. Es folgt im zweiten Kapitel das interessante und immer wieder konfliktbehaftete Thema der Wohngemeinschaft im Außenverhältnis. Das dritte Kapitel ist sodann dem Innenleben der Wohngemeinschaft gewidmet und damit eher im Bereich des Gesellschaftsrechts angesiedelt. Dass Wohngemeinschaften naturgemäß nicht nur zustandekommen, sondern auch beendet werden können, erscheint überflüssig zu erwähnen; die rechtlichen Einzelheiten der im vierten Kapitel abgehandelten Beendigung der Wohngemeinschaft sind dies aber keineswegs. Schließlich widmet sich das fünfte Kapitel noch den Sonderformen der Wohngemeinschaft, so etwa dem Zusammenwohnen in nichtehelicher Lebensgemeinschaft, dem Komplex Couchsurfing/Airbnb oder auch den multinationalen Wohngemeinschaften.

Für das Verständnis des gesamten Werks ist dem Leser unbedingt die Lektüre von § 1, Rn. 24-29, zu empfehlen. Staake stellt hier äußerst prägnant sechs verschiedene Grundtypen von Wohngemeinschaften vor (Typ A bis F). Die gewählte Typisierung richtet sich bei Staake nach dem Außenverhältnis, was sinnvoll erscheint. Viel wichtiger ist aber, dass auf die hier dargestellten Typen im restlichen Werk ständig Bezug genommen wird, um nicht immer wieder Ausführungen zu den einzelnen Typen treffen zu müssen. Die Typisierung wird damit gewissermaßen „vor die Klammer“ gezogen.

Vertieft habe ich mir die Ausführungen zu „Miete, Mietpreisbremse, Mieterhöhung“ (§ 4) angesehen. Dem Abschnitt vorangestellt sind einige Hinweise auf Fundstellen im Schrifttum. Harnos erläutert zunächst die Miete als Leistungsgegenstand und differenziert bereits hier zwischen den verschiedenen WG-Typen, da von den einzelnen WG-Mitgliedern nicht zwingend eine Geldmiete gezahlt werden muss, sondern auch Dienstleistungen erbracht werden können, etwa Pflegedienste oder Reinigungsarbeiten (§ 4, Rn. 1). Es folgen Ausführungen zu Entstehung und Fälligkeit der Miete (§ 4, Rn. 3 ff.), zum Schuldner der Miete (§ 4, Rn. 10 ff.), zu Leistung und Erfüllung (§ 4, Rn. 15 ff.), zur Mietzahlungspflicht bei persönlicher Verhinderung (§ 4, Rn. 25 f.), zu Verjährung, Verwirkung (§ 4, Rn. 27) und Zurückbehaltungsrecht (§ 4, Rn. 28). Auch die Ausführungen zu Miethöhe (§ 4, Rn. 30 ff.) sowie Mieterhöhung (§ 4, Rn. 66 ff.) sind – man denke an die öffentliche Diskussion – derzeit besonders aktuell. So widmet der Bearbeiter etwa der viel diskutierten Mietpreisbremse einigen Raum (§ 4, Rn. 37 ff.), gibt es hier doch noch etliche – u.a. Wohngemeinschaften betreffende – Unschärfen. Beispielsweise ist umstritten, ob es für die Wirksamkeit der Rüge einer überhöhten Wiedervermietungsmiete (§ 556g Abs. 2 BGB) ausreichend ist, wenn eines von mehreren WG-Mitgliedern die Rüge abgibt. Nach Darstellung der konträren Auffassungen entscheidet sich Harnos dann aber mit guten Gründen dafür, die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB als Wissenserklärung zu qualifizieren, sodass die Abgabe durch ein WG-Mitglied genügen dürfte (§ 4, Rn. 62; ebenso BeckOGK/Fleindl, Stand: 01.10.2019, § 556g BGB, Rn. 98). Insgesamt ist bei der Lektüre beachtenswert, dass es solch übergreifenden Werken wie dem vorliegenden oftmals an der Schwerpunktsetzung fehlt und sich die Werke überwiegend in allgemeinen Ausführungen verlieren, ohne im Hinblick auf den konkreten Untersuchungsgegenstand einen Mehrwert für den Leser zu schaffen. Nicht so das vorliegende Werk: Nach kurzer und prägnanter Darstellung der allgemeinen Regelung geht Harnos so schnell wie möglich dazu über, diese in Bezug zur Wohngemeinschaft zu setzen und die Besonderheiten im Hinblick auf die verschiedenen WG-Typen herauszuarbeiten. Diese überaus gelungene Schwerpunktsetzung zieht sich wie der sprichwörtliche rote Faden durch das gesamte Werk.

Gestalterisch gefällt mir das Beck-Verlag-typische sehr ordentliche und angenehm lesbare Schriftbild ebenso gut wie der mittlerweile verbreitete Fett-Druck von Schlagworten, der vorliegend oft dafür verwendet wird, um auf spezielle Fragestellungen im Hinblick auf Wohngemeinschaften aufmerksam zu machen. Dies erleichtert es dem Leser besonders, schnell zur gesuchten Stelle zu gelangen. Darüber hinaus erleichtert der Fußnotenapparat – der zudem über das gesamte Werk hinweg sehr gut austariert ist, gleichermaßen auf das Wesentliche fokussiert, aber nicht in akademische Diskurse abdriftend – den Lesefluss ungemein, da die Fundstellen den Lesefluss auf diese Weise nicht beeinträchtigen. Sollte verlagsseitig die Absicht bestehen, das vorliegende Werk noch weiter auszubauen, würde ich mir wünschen, dass die bisher nur sehr vereinzelt genutzten auflockernden Gestaltungselemente wie Formulierungsvorschläge (etwa bei § 6, Rn. 41, 43, 46 oder bei § 17, Rn. 31) oder Fallbeispiele (etwa bei § 7, Rn. 72) vermehrt genutzt würden. Diese bieten dem Leser vielfach einen zusätzlichen Mehrwert und sind daher besonders wertvoll.

Insgesamt überzeugt das Werk auf ganzer Linie. Es ist ein Glücksfall, dass der Beck-Verlag es gewagt hat, mit Hilfe einer Reihe junger Wissenschaftler und einiger versierter Praktiker diese bislang offene Lücke im Regal des Mietrechtlers zu schließen. Dabei vermag das Werk auch regelmäßig mit dem Mietrecht befassten Praktikern eine große Hilfestellung im Umgang mit Wohngemeinschaften bieten. Die in der Praxis bedeutsamen Konstellationen werden gebührend behandelt, obgleich es natürlich unzählbar viele verschiedene Modelle und Konzeptionen von Wohngemeinschaften gibt, die naturgemäß nicht alle in einem Werk vorkommen können. Kurzum: Der Staake/von Bressensdorf ist ein Handbuch, wie man es sich wünscht. So bleibt mir nur, dem Werk viel Erfolg zu wünschen – auf dass viele weitere Auflagen erscheinen mögen.

Rezension: Mietrecht

Schach / Riecke (Hrsg.), Mietrecht – Wohnraum, Gewerberaum, Pacht, 4. Auflage, Nomos 2019

Von Ass. iur. Fabian Bünnemann, LL.M., LL.M., Essen

Da das Mietrecht sich vergleichsweise schnell fortentwickelt und allein die hohe Fallzahl regelmäßig neue, interessante und beachtenswerte Entscheidungen hervorruft, erfreut es den Praktiker, dass das bei Nomos verlegte Formularbuch zum „Mietrecht“ nunmehr in der 4. Auflage erschienen ist. So war eine Überarbeitung der 2016 erschienenen Vorauflage unabdingbar, um das Werk weiterhin praktisch gut einsetzen zu können.

Ab der vorliegenden Auflage wird das von Klaus Schach begründete und bislang von ihm allein herausgegebene Werk von zwei Herausgebern verantwortet; hinzu tritt Dr. Olaf Riecke, ein ausgewiesener Experte der Materie, was die Qualität des Werks sicherlich nicht mindern wird. Inhaltlich waren vor allem die durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) herbeigeführten Änderungen einzuarbeiten. Zudem wurden etliche Neuerungen aus Gesetzgebung, Rechtsprechung und Literatur berücksichtigt, insbesondere die Mietrechtsprechung des BGH. Viele Stellen im Werk wurden insofern ergänzt bzw. angepasst (vgl. etwa zu Schönheitsreparaturen, § 2, Rn. 97b f., oder zur DSGVO, § 3, Rn. 941 ff.)

Dem Untertitel „Wohnraum, Gewerberaum, Pacht“ folgend, ist das Werk in fünf große Teile, jeder Teil ist wiederum in Kapitel gegliedert, deren Nummerierung allerdings fortlaufend erfolgt und nicht für jeden Teil von neuem beginnt. Der erste Teil behandelt das Mietverhältnis. Beginnend mit allgemeinen Ausführungen zu den verschiedenen Arten von Mietverträgen (§ 1), über den Wohnraummietvertrag mitsamt den einzelnen Regelungstatbeständen (§ 2) sowie das besonders wichtige Kapitel der verschiedenen Situationen in laufenden Mietverhältnissen (§ 3), bis hin zu den prozessualen Besonderheiten im Wohnraummietrecht (§ 4) findet der Leser auf über 600 Seiten hier alles Wesentliche zum Miet- und besonders Wohnraummietrecht. In Teil 2 werden sodann die Besonderheiten des Gewerberaummietverhältnisses behandelt, gegliedert in einerseits die Vertragsgestaltung (§ 5) und andererseits die prozessualen Besonderheiten (§ 6). Die Bearbeitung von Teil 3 wurde nunmehr von Riecke übernommen, der sich hier dem Pachtverhältnis widmet. Praktischerweise beginnt dieser Teil zunächst mit einer Einführung zur Pacht, ihren Abgrenzungen und Besonderheiten (§ 7) und stellt erst dann die Spezifika einzelner Pachtverhältnisse dar (§ 8), von der Pacht einer Gaststätte, über diejenige eines Gewerbebetriebes bis hin zur Kleingartenpacht. Anschließend folgen noch zwei besondere Teile, so zum Mietverhältnis in Insolvenz und Zwangsvollstreckung (§ 9 f.) sowie zum Mandat im Mietrecht (§ 11).

Eingehend angesehen habe ich mir den Teil zur Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis, einem immer wieder und viel diskutierten Thema. Im Rahmen einer Einleitung zeigt Duijn hier zunächst die – abschließend in den §§ 558 ff. BGB normierten – Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete für preisfreien Wohnraum auf. Im Anschluss beschreibt sie die allgemeinen Anforderungen an die Erhöhung der Miete und fügt eine hilfreiche Checkliste mit den zusammengefassten Anforderungen bei. Sodann widmet sich die Autorin den Grundzügen der Mieterhöhung nach § 558 BGB, d.h. der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Vor allem die Begründung der Mieterhöhung stellt hier den Schwerpunkt dar, da diese in der Praxis besonders sorgfältig abzufassen ist. Verschiedene Muster helfen dem Leser bei der Formulierung, so etwa ein komplettes Muster für ein Mieterhöhungsverlangen mittels Mietspiegel (§ 3, Rn. 83 bzw. Muster 66). Auch dieser Teil schließt mit einer kleinen Checkliste. Sowieso ist es diese vielfache Verwendung verschiedener Gestaltungselemente, die elementarer Bestandteil dieses Werks ist und die ein normales Formularbuch von einem exzellenten Formularbuch unterscheidet: Ein überaus gelungener Mix aus Erläuterungen, Formulierungsbeispielen, Tabellen, Checklisten und Praxishinweisen.

Des Weiteren möchte ich – der Aktualität halber – den Abschnitt zur Mieterhöhung wegen Modernisierung im Wohnraummietrecht hervorheben (§ 3, Rn. 116a ff.), insbesondere aufgrund der durch das MietAnpG geänderten bzw. neu eingefügten Bestimmungen. Die wichtigsten beiden Neuerungen betreffen wohl die Reduzierung der auf die Miete maximal aufschlagbaren Kosten. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er zum einen die jährliche Miete seit dem 01.01.2019 nicht mehr um 11 Prozent, sondern lediglich noch um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Zum anderen hat der Gesetzgeber in § 559 Abs. 3a BGB eine neue Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen vorgesehen: Danach darf sich grdsl. bei Erhöhungen der jährlichen Miete die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Hat die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/qm² betragen, so darf sie sich sogar nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Duijn stellt die Neuerungen prägnant dar (§ 3, Rn. 125 ff.) und berücksichtigt diese entsprechend im zugehörigen Musterschreiben (§ 3, Rn. 133 bzw. Muster 73). Auch das neue „vereinfachte Verfahren“ (§ 559c BGB) für die Berechnung der Mieterhöhung spricht die Autorin kurz an, besonders für private Vermieter eine wichtige Neuregelung.

Neben den üblichen Verzeichnissen (Literatur-, Abkürzungs-, Bearbeiter- und Stichwortverzeichnis) enthält das Werk zudem ein alphabetisches Musterverzeichnis, was mir sehr gut gefällt. Unter der Angabe des Titels des jeweiligen Mustertextes findet sich hier unmittelbar die Fundstelle des gesuchten Formulierungsbeispiels. Nimmt dieses Verzeichnis auch nur zehn Seiten in Anspruch, so erhöht es den Gebrauchswert des Buches dennoch ungemein, da das schnelle Auffinden eines benötigten Formulierungsbeispiels so noch einmal beschleunigt werden kann. Etwas unpassend, aber zu verschmerzen, ist, dass die Randnummern in jedem Teil neu gezählt werden; eine fortlaufende Nummerierung würde die Zitation doch erleichtern. Hingewiesen sei noch auf den umfangreichen Fußnotenapparat, der besonders im pachtrechtlichen Teil über ausführlich geraten ist und gute Ansatzpunkte für die weitergehende Recherche liefert.

Die Formularbücher aus dem Nomos Verlag erfreuen sich zu Recht anhaltender Beliebtheit. In der Praxis sind die Formularbücher (vgl. bereits zum arbeitsrechtlichen Pendant, dem Hümmerich/Lücke/Mauer, die Rezension hier im Blog) mit die besten, die der Markt zu bieten hat. Dies gilt auch für die 4. Auflage des Schach/Riecke. Die Mustertexte und -textbausteine sind überaus aktuell und ergänzt um zahlreiche Erläuterungen und hilfreiche Praxishinweise. Dabei erschöpfen sich die Formulierungsbeispiele nie nur in der Darstellung der problematischen Teile, sondern ermöglichen auch Einsteigern einen schnellen Zugriff auf „komplette“ Vorlagen. Selbstverständlich bleibt es dem Rechtsanwender in der Praxis stets selbst überlassen, ob und an welchen Stellen er die Vorlagen für die eigenen Zwecke anpasst. Darauf wird auch direkt zu Beginn hingewiesen, wenn es heißt, die Formulierungsbeispiele würden „lediglich Anregungen für die Lösung typischer Fallgestaltungen“ (S. 4) darstellen. Die Praxisorientierung des Schach/Riecke zeigt sich auch ganz besonders darin, dass ein Formularbuch nicht mehr zeitgemäß wäre, würde es keinen digitalen Zugriff auf die Muster zur Verfügung stellen. Dem Werk liegen daher Zugangsdaten für den digitalen Zugriff auf den Volltext sowie die darin zitierten Gesetze und Rechtsprechung bei. Damit wird vor allem ein zeitaufwändiges „Abtippen“ der Muster entbehrlich.

Das Werk befindet sich auf dem aktuellen Stand, die Anschaffung wird sich in der Praxis schnell amortisieren. Gerade auch für jene, die nicht regelmäßig mit mietrechtlichen Fragen befasst sind, wird der Schach/Riecke eine unfassbar wertvolle Arbeitshilfe darstellen. Mit 128,- Euro ist das Preis-Leistungs-Verhältnis zudem überaus günstig.

Zuletzt sei noch auf Folgendes hingewiesen: Selbstverständlich richtet sich das Werk zuvörderst an mit mietrechtlichen Fragen konfrontierte Rechtsanwälte, Wohnungsverwalter, Makler sowie Praktiker in Verwaltungen, Unternehmen und Immobilienwirtschaft. Dennoch kann das Werk auch für juristische Laien, die etwa selber Wohnungen oder Häuser vermieten, interessant sein. Durch die vielen praktischen Muster wird auch dieser Personenkreis geradezu zum „Schmökern“ eingeladen und wird sich in der Praxis wohl manchen groben Fehler ggü. Mietern oder potentiellen Mietern hierdurch ersparen können. Die zahlreichen Erläuterungen werden in diesem Fall besonders wertvoll sein. Somit sei auch diesem Personenkreis eine Anschaffung des Schach/Riecke sehr empfohlen.

Rezension: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete

Bub / Treier (Hrsg.), Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, C.H. Beck 2019

Von Rechtsanwältin Tanja Fuß, MPA, Anwaltskanzlei Fuß, Stuttgart

Das Handbuch von Bub / Treier ist aufgebaut entsprechend dem Ablauf des Mietverhältnisses. In insgesamt 11 Kapiteln geht es von der Anbahnung des Mietverhältnisses über den Abschluss des Mietvertrages, das laufende Mietverhältnis, die Beendigung des Mietvertrages, die Abwicklung des Mietverhältnisses bis hin zur gerichtlichen Klärung strittiger Fragen. Ergänzt wird dies um weitere Kapitel zu besonderen Aspekten, etwa zu vermieteten Eigentumswohnungen, zur Unterbringung von Flüchtlingen, zu Ferienwohnungen, zur Verjährung und Verwirkung, zur Einzelzwangsvollstreckung bei Mieter bzw. Vermieter und zum Insolvenzverfahren auf Mieter- bzw. Vermieterseite.

Das Buch stellt das gesamte Mietrecht in nur einem Band systematisch dar. Es behandelt die Geschäfts- und die Wohnraummiete. Dabei werden beide Aspekte nicht in separaten Kapiteln dargestellt sondern beim jeweiligen Thema werden beide Bereiche und eventuelle Unterschiede erläutert, etwa bei der zulässigen Höhe der Kaution. Auch auf weitere Rechtsgebiete wird im Rahmen der Darstellung eingegangen, sofern diese relevant sind, etwa auf Vorschriften aus dem Strafrecht, aus dem Asylrecht und aus dem Bereich Wohnungsbeschlagnahme.

Die Darstellung der Materie ist knapp und auf das in der Praxis Relevante beschränkt. Dies führt zwar dazu, dass man den Text höchst konzentriert lesen muss, um ihm folgen zu können, anders ist es aber kaum möglich, eine so umfangreiche Materie in nur einem Buch vollständig darzustellen.

Als Handbuch für Praktiker beschränkt sich das Werk im Wesentlichen auf die Darstellung der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Sofern eine Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, etwa bei der Anwendbarkeit von § 940a ZPO mit seinen hohen Anforderungen an eine einstweilige Verfügung zu einer Räumung auch auf die Geschäftsräume, wird aber auch auf Entscheidungen unterer Instanzen eingegangen. Wo eine solche noch nicht existiert, etwa bei Abgeltungsklauseln in Bezug auf Schönheitsreparaturen im Gewerbemietraumverhältnis, werden auch Literaturmeinungen genannt.

Im Rahmen der Darstellung werden auch steuerliche und versicherungsrechtliche Aspekte behandelt. Dies betrifft etwa die Frage der Umsatzsteuer bei der gewerblichen Miete oder die Frage, ob Prozesskosten als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben steuerlich absetzbar sind.

Etwas schade ist, dass es keine Muster bzw. Praxistipps gibt.

Die Neuauflage nach 5 Jahren war angesichts der zahlreichen Änderungen mehr als nötig. So wurden insbesondere die Änderungen durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz und das Mietrechtsanpassungsgesetz mit den Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip eingearbeitet. Außerdem wurden zwei neue Kapitel zu Ferienwohnungen und zur Flüchtlingsunterkunft aufgenommen. Die aktuelle Auflage befindet sich auf dem Rechtsstand Februar 2019.

Das Autorenteam besteht aus einer ausgewogenen Mischung aus Richtern und Rechtsanwälten und bietet damit Gewähr für die für ein Praktikerhandbuch notwendige Praxiserfahrung aus den unterschiedlichen Perspektiven Justiz und Anwaltschaft.

Das Werk richtet sich sowohl an Richter, Rechtsanwälte und Steuerberater als auch an sonstige im Bereich der Immobilienwirtschaft tätige Personen, etwa gewerbliche Vermieter, Verwalter, Wohnungsbauunternehmen und WEG´s. Gewisse rechtliche Grundlagenkenntnisse sind aber Voraussetzung, um dem Buch folgen zu können.

Mit dem Handbuch von Bub / Treier erhält man eine umfassende, systematische und auf die Praxis ausgerichtete Darstellung des gesamten Mietrechts. Angesichts von über 2.400 Seiten ist auch der Kaufpreis von 179 EUR angemessen.

Rezension: Handbuch des Mietrechts

Hannemann / Wiek / Emmert, Handbuch des Mietrechts, 7. Auflage, Deubner 2019

Von Rechtsanwältin Mandy Hrube, LL.M. (Stellenbosch), Hamburg

Das „Handbuch des Mietrechts“ von Hannemann/Wiek/Emmert ist mittlerweile in der 7. Auflage erschienen. Das Werk liefert dem Praktiker eine schnelle und zuverlässige Arbeitshilfe bei der Lösung auftretender Rechtsfragen im Mietrecht. Die Neuauflage berücksichtigt dabei die Änderungen der Mietrechtsreform 2019 – wie bspw. die Erweiterung des Mieterschutzes bei Modernisierungen – und enthält eine hilfreiche Synopse mit detaillierter Erläuterung der Änderungen durch die Reform. Praktische Checklisten und Muster helfen dabei, die neuen Regelungen sicher und richtig anzuwenden. Enthalten ist zudem eine CD-ROM, die einerseits den gesamten Handbuchinhalt abdeckt, diesen aber auch mit einer Spezialdatenbank zum Mietrecht verknüpft, in der Rechtsprechung, Gesetze und Gesetzesmaterialien sowie über 100 Checklisten, Vertrags- und Schriftsatzmuster zur Verfügung stehen. Der Online-Service bietet darüber hinaus Zugriff auf regelmäßige aktualisierte Muster, Erläuterungen, Rechtsprechung und Gesetze.

Auf 1758 Seiten deckt das Werk sowohl das Wohn- als auch das Gewerberaummietrecht ab. Aktuellen Entscheidungen, wie dem Urteil des BGH vom 22.08.2018 - Az. VIII ZR 277/16 zur Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter (§ 18 Rn. 62), wird sich dabei ebenso gewidmet wie rechtsgebietsübergreifenden Fragen, bspw. zu den Auswirkungen der DSGVO auf das Mietverhältnis (§ 4 Rn. 171 ff.). Nicht überzeugen können dabei jedoch die Ausführungen zur praxisrelevanten Frage der Datenübermittlung an Handwerker. Wenn ein Vermieter im Zusammenhang mit Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten die Basisdaten des Mieters an die beauftragten Handwerker zur Terminvereinbarung weitergibt, will Emmert diese Weitergabe auf Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO stützen. Zudem weist er darauf hin, dass „zur Sicherheit“ aber auch eine Einwilligung des Mieters eingeholt werden könne (§ 4 Rn. 186). Diese Darstellung kann insofern nicht überzeugen, da an die „Erforderlichkeit“ i.S.d. Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO hohe Anforderungen gestellt werden und die Weitergabe der Kontaktdaten des Mieters nicht zwingend erforderlich ist, um die Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen zu können. Vielmehr kann die Terminvereinbarung auch auf anderem Wege erfolgen, bspw. über die Hausverwaltung oder durch Mitteilung der Kontaktdaten der beauftragten Handwerksfirma an den Mieter. Eine bloße Zweckerreichung ist bereits nicht ausreichend. Ferner kann die Anmerkung, dass die Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO) „zur Sicherheit“ eingeholt werden könne, leicht missverstanden werden und es hätte in diesem Zusammenhang erwähnt werden sollen, dass der Vermieter im Falle des Widerrufs der Einwilligung anschließend nicht mehr auf eine andere Rechtsgrundlage wechseln kann. Leider geht Emmert auf die (neben der Einwilligung) relevante taugliche Rechtsgrundlage des Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO („berechtigtes Interesse“) bei diesem äußerst praxisrelevanten Problem überhaupt nicht ein.

Fazit: Das „Handbuch des Mietrechts“ bietet einen umfassenden Überblick über relevante Rechtsfragen im Wohn- und Gewerberaummietrecht. Durch seine klare Struktur und verständliche Ausdrucksweise ermöglicht es auch dem Berufsanfänger einen schnellen Einstieg in die Materie und dient damit sowohl diesem als auch dem Fachanwalt als wertvolle Hilfe in der anwaltlichen Praxis.

Rezension: Miete | WEG | Nachbarschaft

Klein-Blenkers / Heinemann / Ring, Miete | WEG | Nachbarschaft, Spezialkommentar zu den §§ 535 ff BGB, dem gesamten WEG, den §§ 903 ff BGB, 2. Auflage, Nomos 2019

Von RAG Dr. Alexander Schäfer, Landstuhl

Eine bekannte schwedische Einrichtungshauskette warb mit dem Slogan „Wohnst du noch oder lebst du schon“. Das läuft darauf hinaus, dass die gewählte, womöglich eigene Wohnstatt nicht nur dazu da ist, einen vor den gravierendsten Wetterphänomenen zu schützen. Nein, die Wohnung ist zugleich Lebensmittelpunkt und der Ort der Privatheit, der Ort, wo soziale Beziehungen ausgelebt werden.

Dieser Bedeutung entspricht es, dass auch gesetzgeberisch erheblicher Aufwand getrieben wurde, um das „Wohnen“ zu regeln. Dies mit dem Ziel, einen möglichst umfassenden Interessenausgleich zwischen denjenigen zu erreichen, die dort eine Rolle spielen. Diesen Regelungskomplex möglichst weitgehend zu umfassen, bemüht sich das zu besprechende Kommentarwerk der Herausgeber Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, denn es umfasst das BGB-Mietrecht, das gesamte WEG und das BGB-Nachbarschaftsrecht, sprich die §§ 903 ff. BGB. Natürlich umfasst das auch Bereiche jenseits des Wohnens, wie beispielsweise die Gewerbemiete oder die Miete beweglicher Sachen, im Bereich des Nachbarschaftsrecht mit dem § 903 BGB eine Grundnorm des Privatrechts überhaupt.

Dabei stellt der Spezialkommentar eine „Auskoppelung“ aus dem Gesamtwerk „NomosKommentar zum BGB“ dar, vielfach besser bekannt als „Dauner-Lieb“, der in sechs Bänden das gesamte BGB bespricht. Dabei wird in dem hier zu besprechenden Spezialkommentar die Neuauflage der Gesamtausgabe zeitlich schon vorweggenommen, so dass man hier lesen kann, was im Gesamtwerk später abgedruckt sein wird.

Die Kommentierungen sind nicht in erster Linie als Fundstellenkatalog angelegt, sondern weisen relevante Rechtsprechung oder Literatur in Fußnoten nach. Dafür hat man oberhalb der Fußnotenabteilung einen gut lesbaren Fließtext, in dem Themenkomplexe zusammenhängend dargestellt und mit zahlreichen praktischen Beispielen erläutert werden. Damit kann man auch einmal neu in ein Gebiet einsteigen und etwas dazulernen.

Übergreifende Literaturnachweise befinden sich am Beginn jeder Kommentierung. Dabei fällt (positiv) auf, dass vor allem jüngere und jüngste Buch- und Zeitschriftenbeiträge ausgewertet oder nachgewiesen werden, so dass auch aktuelle Diskussionen des Mietrechts abgebildet werden. Soweit in den Fußnoten auf Rechtsprechung verwiesen wird, wird der Schwerpunkt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelegt. Das spiegelt zwar nicht die Vielgestaltigkeit der amtsgerichtlichen Judikatur, bringt dem Rechtsanwender aber diejenigen Entscheidungen nahe, die Leitliniencharakter haben. Vor dem Einstieg in die Kommentierung eines Paragrafen wird ein Inhaltsverzeichnis gestellt, wenn dies aufgrund der Länge der Kommentierung erforderlich ist.

Mich persönlich hat die Zusammenstellung der drei kommentierten Bereiche überzeugt, denn so hat man ein handliches Werk im Regal, dass den größten Teil des wohnbezogenen Privatrechts abdeckt und dabei noch instruktiv ist, also mitunter die Einarbeitung in bislang vernachlässigte Teilbereiche erlaubt. Das ist gerade auch am Amtsgericht, an dem der Rezensent tätig ist, ein Vorteil, denn alle drei Teilbereich kommen mit großer Regelmäßigkeit und immer wieder in anderer Gestalt vor. In Zeiten, in denen fast jedem Praktiker auch die gängigen Datenbanken zur Verfügung stehen, muss ein gedrucktes Werk etwas bieten, dass nicht schiere Informationsmenge ist, sondern schnelle Hilfe auf überschaubarem Raum in haptischer Form. Das hier vorliegende Werk kann man in dieser Weise sehr gut aufgeschlagen neben die zu bearbeitende Akte legen. Besonders gut finde ich insoweit auch die Besprechung des Nachbarschaftsrechts, denn hierzu ist die Literatur knapp. Einziger Wermutstropfen: ein nicht ganz so ausführlicher Bezug zu den landesrechtlichen Vorschriften.

Insgesamt eine Empfehlung für den mit Wohnungsfragen beschäftigten Juristen, sei es am Amtsgericht, in der Kanzlei oder in der Hausverwaltung.

Rezension: Handbuch der Geschäftsraummiete

Neuhaus (Hrsg.), Handbuch der Geschäftsraummiete, Recht – Praxis – Verwaltung, 7. Auflage, Wolters Kluwer 2019

Von Rechtsanwältin Tanja Fuß, MPA, Anwaltskanzlei Fuß, Stuttgart

Das Handbuch von Neuhaus ist unterteilt in zwei Teile. Der erste enthält systematische Erläuterungen, der zweite Vertrags- und Prozessformulare. Insgesamt besteht das Werk aus 42 Kapiteln zu verschiedenen Themen aus dem Bereich der Geschäftsraummiete.

Bei den Erläuterungen werden klassische mietrechtliche Themen wie AGB, Abschluss und Form des Mietvertrages, Miete, Betriebskosten, Betriebspflicht und Konkurrenzschutz behandelt. Daneben wird aber auch auf praktische Themen wie Versicherungen, Verwalter und „kalte Räumung“ bzw. verbotene Eigenmacht eingegangen. Speziell für Rechtsanwälte sind die Kapitel zu prozessualen Fragen und zum Streitwert, zur anwaltlichen Beratung und Vertretung sowie zu Praxistipps zu Mietforderungen. Daneben werden noch die Besonderheiten von bestimmten Mietverhältnissen dargestellt, etwa Shopping-Center oder Arzt- bzw. Anwalts-Praxen.

Bei den Mustern geht es von Mietverträgen über Verwalterverträge, einzelne Schreiben (Mieterhöhung, Abmahnung, Aufforderung Mängelbeseitigung) bis hin zu verschiedenen Klagen von Mieter- bzw. Vermieterseite. Anders als bei anderen Formularbüchern sind hier nur die Muster ohne Erläuterungen abgedruckt, da die Erläuterungen schon im ersten Teil des Handbuchs quasi vorweggenommen wurden. Bei Bedarf sind an der jeweiligen Stelle im Muster aber optisch hervorgehobene Hinweise eingebaut, etwa zur Umsatzsteuer auf die Miete (Frage der Optierung des Vermieters zur Umsatzsteuer). Aber auch schon bei den Erläuterungen im ersten Teil des Buches finden sich zahlreiche Formulierungsvorschläge für einzelne Klauseln.

Im Kapitel zur anwaltlichen Beratung und Vertretung erfährt der Leser beispielweise, wie er das Mandat beginnen sollte und welche Abrechnungsmöglichkeiten bestehen. Daneben werden u.a. Tipps gegeben, wie man zum Fachanwaltstitel kommt: vom Führen der Fallliste über den Zeitpunkt der Antragseinreichung bis zum Aufbau der Antragsunterlagen.

An zahlreichen Stellen in den Erläuterungen gibt es Checklisten und – mit einem grauen Balken und einem schwarzen Pfeil optische hervorgehobene – Praxistipps, etwa zu Klauseln in Verträgen oder Vorgehensweisen. So werden beispielsweise in einer Checkliste zum Zweckentfremdungsverbot die Fragen aufgelistet, die zur Prüfung, ob ein solches Verbot für eine Räumlichkeit besteht, geklärt werden müssen. In einem daran anschließenden Praxistipp bekommt der Leser praktische Hinweise, wie er sich absichern kann, wenn er zum Ergebnis kommt, dass wohl kein Verbot besteht. Beim Kapitel „Sicherung von Mietforderungen“ erhält man durch die Checkliste zu möglichen Maßnahmen bei ausbleibenden Mietzahlungen einen guten Überblick über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten, damit man nichts übersieht. Beim Kapitel „Räumung“ sehr nützlich ist der Praxistipp, wie man – wenn man einen „guten Draht“ zum zuständigen Gerichtsvollzieher hat – durch bestimmte Vorgehensweisen bei Zustimmung des Gerichtsvollziehers Kosten sparen kann. Ebenfalls positiv hervorzuheben sind die zahlreichen Arbeitshilfen mit Schnellüberblicken zu Grundsatzurteilen des BGH bzw. – sofern eine BGH-Rechtsprechung zu einem Thema noch nicht vorhanden ist – zur aktuellen Instanz-Rechtsprechung. So werden beispielsweise beim Kapitel „Kündigung des Mietverhältnisses“ auf über 10 Seiten Entscheidungen rund um Kündigungserklärungen, Kündigungsgründe sowie Ansprüche und Rechte im Zusammenhang mit Kündigungen mit dem Thema, dem Leitsatz und der Entscheidung bzw. Fundstelle aufgelistet und kurz dargestellt. Teilweise erfolgen solche Rechtsprechungsübersichten auch in alphabetischer Reihenfolge, etwa bei Mängeln der Mietsache. Dort werden Umstände von A wie Altlasten bis Z wie Zweckentfremdungsgenehmigung fehlt aufgelistet, bei denen ein Mangel bejaht wurde.

Das Werk ist absolut auf die Praxis ausgerichtet. Daher wird viel Wert gelegt auf eine umfassende Darstellung der in der Praxis relevanten Rechtsprechung, Literaturmeinungen werden dagegen nur kurz erwähnt. Sehr detailliert sind auch die Ausführungen zur Darlegungs- und Beweislast. An zahlreichen Stellen gibt es praxisbezogene Hinweise. Die Sprache ist bewusst einfach gehalten und ohne unnötiges Juristendeutsch, die Ausführungen damit gut lesbar und auch für Nicht-Juristen verständlich. Der Schwerpunkt liegt auf der Vertragsgestaltung und auf der Handhabung in der Praxis.

Die aktuelle Auflage ist zwei Jahre nach der Vorauflage erschienen und ist auf dem Stand Januar 2019. In ihr wurden zahlreiche neue Entscheidungen eingearbeitet, etwa die neue Entscheidung zur unwirksamen Schriftform-Heilungsklausel.

Der Herausgeber und Autor Kai-Jochen Neuhaus ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Dortmund.

Mit dem Handbuch von Neuhaus erhält man ein auf die Praxis ausgerichtetes Komplettpaket aus Erläuterungen und Mustern zum Gewerbemietrecht. Alle in der Praxis relevanten Bereiche sind darin umfassend behandelt. Das Werk eignet sich sowohl für Anfänger als auch für Profis. Neben Anwälten und Richtern gehören auch Mitarbeiter in Immobilienunternehmen und Verwalter zur Zielgruppe. Angesichts des Inhalts und des Umfangs von über 1.600 Seiten ist auch der Preis von 149 EUR mehr als angemessen.