Rezension: Sachenrecht

Wellenhofer, Sachenrecht, 35. Auflage, C.H. Beck 2020

Von stud. iur. Leonard Elsbroek, Göttingen

 

Das Lehrbuch „Sachenrecht“ von Frau Prof. Dr. Wellenhofer aus der Reihe Grundrisse des Rechts stellt eine handliche und kompakte Lektüre dar, die das Mobiliar- und das Immobiliarsachenrecht auf insgesamt 533 Seiten bespricht. Fokussiert auf die Vermittlung von Struktur und klassischen bzw. examensrelevanten Problemstellungen im Sachenrecht ist mit diesem Lehrbuch eine gute Option zum Studieren des Sachenrechts erhältlich. Die eine oder der andere mag dem Format von ca. 533 DIN A5 Seiten zur Darstellung des Sachenrechts mit Skepsis begegnen, jedenfalls aber aufhorchen. Verglichen mit anderen Lehrbüchern zur selben Thematik scheint es zumindest ungewöhnlich kurz und zugleich verlockend.

Vermittelt werden sachenrechtliche Grundlagen, Besitzrechte, rechtsgeschäftlicher und gesetzlicher Eigentumserwerb sowie Sicherungsrechte an beweglichen Sachen, Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten, das EBV, Eigentumsstörungsanspruche und Nachbarrechte, Grundpfandrechte und Nutzungsrechte. Jedes Kapitel und Unterkapitel umfasst eine Einführung in die Thematik, in der z.B. Grundbegriffe oder ein Überblick vermittelt wird. Davon gefolgt ist häufig ein Schema zum Aufbau der jeweiligen Prüfung und daran anschließend die Erläuterung jedes einzelnen Prüfungspunktes. Zum Abschluss einiger (Unter-)Kapitel werden rechtsvergleichende Hinweise zur Verfügung gestellt.

Mit zahlreichen Verweisen auf Gerichtsentscheidungen, Kommentarfundstellen, Klausurfälle und auf weitere Lektüren, sowohl am Ende als auch innerhalb der Erläuterungen, werden die Ausführungen untermauert. Zudem sind häufig konkrete und kurze Beispiele mit eingearbeitet, die eine hilfreiche Verdeutlichung darstellen und dabei unterstützen, sich die entscheidenden Begriffe einzuprägen oder sich auch das Problem besser vorstellen zu können.

Auf dem Cover des Buches wird mit dem Sticker „Mit Fällen und Aufbauschemata“ geworben, was vermutlich bereits das Interesse einiger LeserInnen wecken dürfte.

Insgesamt befinden sich 36 Übungsfälle samt Lösungen in dem Lehrbuch, oft am Ende eines Kapitels oder zur Besprechung wichtiger Klausurthemen am Ende eines Unterkapitels angesiedelt. Dies eignet sich nicht nur zur Wiederholung und zur eigenen Verständniskontrolle, sondern veranschaulicht zugleich die richtige Verortung des Problems in der späteren Falllösung. Ein Kritikpunkt ist dabei allerdings, dass in den Lösungen das Konzept der Kompaktheit etwas überwiegt. Die Fälle sind in einem Fluss, ohne Prüfungspunkte, lediglich anhand von der juristischen Nummerierung gegliedert und beinhalten zum Teil Argumente, die zuvor nicht erwähnt wurden.

Das Einprägen der Falllösungstechnik und die verwendete Darstellungsart (Fließtext) sollte dabei nicht als Vorbild für die Anwendung in einer realen Klausursituation genommen werden, was wiederum schade ist, da gerade in den Übungsfällen an Übersichtlichkeit gespart wird, wo das Lehrbuch doch insb. verspricht, „[…] das Sachenrecht verständlich und klar strukturiert [zu behandeln]“. Dem könnte man mit genau der Anwendung der zuvor erläuterten Aufbauschema in der Falllösung weiter gerecht werden.

Nichtsdestotrotz wird mit der Bearbeitung der Fälle der Lerneffekt vermutlich mit am größten sein. Außerdem stellen alle 36 Übungsfälle ein hervorragendes Gegengewicht zum reinen Lesen von Informationen dar und betten sich vielleicht gerade aufgrund zuvor nicht präsentierter Informationen gut in den Lesefluss ein.

Die Aufbauschemata sind übersichtlich und vom Text selbst deutlich hervorgehoben. Einzig auffällig ist, dass die Nummerierungen der Prüfungspunkte in den Schemata nicht mit denen im Text harmonieren. Das mag möglicherweise auch nie die Intention der Autorin gewesen sein und tut dem Verständnis auch keinen Abbruch, wäre aber wohlmöglich eine einfache Hilfe, auch beim Lesen der Ausführungen zu den Prüfungspunkten im aufgestellten Schema zu bleiben und so die Prüfungspunkte und die jeweiligen Ausführungen im Zusammenhang zu präsentieren. Dennoch sind die Schemata in jedem Fall eine große Hilfe. Die meisten Schemata können zudem auch so wie sie dargestellt sind, auf Lernmaterialien übernommen werden. Ausnahmen gibt es wenige, bei denen Prüfungspunkte nicht unbedingt in vollständiger Form zum Einprägen geeignet sind, dafür aber ggf. umso mehr zur Verständniserlangung.

Ein Beispiel aus dem Schema zum Eigentumserwerb des Finders, § 973 BGB: 3. Anzeige des Fundes beim Verlierer, Eigentümer oder der zuständigen Behörde, § 965 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 (Ausnahme bei Sachen im Wert von weniger als 10 EUR, § 965 Abs. 2 S. 2). Der Prüfungspunkt stellt keine geeignete Überschrift in einer Prüfung dar, zeigt aber dennoch sofort die Ausnahme, die in jedem Fall die studierende Person im Kopf haben muss.

Das Sachenrecht als Thema mag vielleicht nicht alle Studierenden auf Anhieb in Euphorie versetzen, was aber gerade deshalb auch ein gut lesbares und nachvollziehbares Lehrbuch so wichtig macht. Mit dem vorliegenden Buch besteht sowohl die Möglichkeit, das Sachenrecht schnell zu verstehen als auch daran Spaß zu entwickeln. Nicht zuletzt ist Letzteres der abwechslungsreichen Gestaltung und der präzisen und gut lesbaren Formulierungs- und Aufbauweise zu verdanken. Das Gesamtkonzept des Lehrbuches überzeugt und es eignet sich hervorragend zum Erlernen und Wiederholen des Sachenrechts. Für die Phase der Examensvorbereitung ist dieses Lehrbuch gerade aufgrund seiner komprimierten Informationswiedergabe mit der Unterstützung von Schemata, Übungsfällen und Merksätzen eine echte Alternative zu ausführlicheren Lehrbüchern, da es auf den notwendigen Prüfungsstoff begrenzt ist und dabei auf Struktur und Problembewusstsein setzt.

Rezension: BGB - Band 3: §§ 705 - 1107

Bamberger / Roth / Hau / Poseck, Bürgerliches Gesetzbuch, Band 3, 4. Auflage, C.H. Beck 2019

Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Sebastian Leppla, Kaiserslautern

Der dritte Band des nunmehr auf fünf Bände angewachsenen Kommentars enthält auf knapp 2.400 Seiten (exklusive Inhalts- , Literatur- und Sachverzeichnis) neben einer umfangreichen Kommentierung zu den Regelungen der §§ 705 – 1017 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auch – zum Teil unmittelbar an die Kommentierung verwandter BGB-Vorschriften anschließende – Kommentierungen zum Partnerschaftsgesellschaftsgesetz (PartGG), zum Produkthaftungsgesetz (ProdHaftG), zum Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) und zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Bei der Textgestaltung fällt eine klare Gliederung ohne allzu lange Textblöcke und eine zwar umfangreich eingesetzte Hervorhebung von Schlüsselbegriffen auf, die aber gleichwohl nicht zu einer Verwässerung des Markierungseffektes führt. Die Autoren verzichten auf den Einsatz von Fußnoten. Fundstellen und Querverweise sind im Text eingearbeitet. Dennoch leidet die Lesbarkeit nicht. Eine Besonderheit stellt insoweit der Umstand dar, dass – offenbar aufgrund individueller Entscheidungen einzelner Autoren - zum Teil Beispielsfälle aus der Rechtsprechung nicht im Fließtext „versteckt“, sondern in eigenen Abschnitten mit eigenen (Unter-) Randziffern aufgeführt werden.

Inhaltlich muss sich das Werk vor der Konkurrenz sicher nicht verstecken. Durch die umfangreichen Ausführungen ist ein umfassender Überblick der jeweiligen Materie zu gewinnen. Stellenweise kann das Werk allerdings nicht verhehlen, dass seine Autorenschaft sich schwerpunktmäßig aus Vertretern von Wissenschaft und Lehre rekrutiert. Wer sich in der anwaltlichen Praxis – möglicherweise gegen Ende eines schon langen Arbeitstages – z.B. noch eben schnell mit der Frage des Vorliegens einer BGB-Gesellschaft zu befassen hat, könnte beispielsweise mit der Formulierung, „Der Normzweck des § 705 liegt somit darin, eine gesetzliche Begriffsbestimmung des Grundmodells der Personengesellschaften bereitzustellen, die zur Abgrenzung gegenüber anderen Rechtsformen iSd weiten Gesellschaftsbegriffes dienen kann, sowie den Entstehungstatbestand eines von den Gesellschaftern zu trennenden Organismus mit schuldrechtlich/organisationsrechtlicher Doppelstruktur zu normieren.“ einen Informationsbonus erhalten, den er bei der Klärung seiner Ausgangsfrage nicht verwerten kann. Für ein „Eben-mal-schnell-nachschlagen“ ist dieses Werk also nicht unbedingt die erste Wahl in der anwaltlichen Praxis. Andererseits lassen sich bei einigen Autoren Beispielsfälle aus der Rechtsprechung aufgrund der oben erläuterten Besonderheit sehr leicht und schnell auffinden. Es ist bedauerlich, dass das Konzept der Hervorhebung dieser Beispielsfälle durch Darstellung in eigenen Absätzen mit eigenen Randziffern nicht einheitlich von allen Autoren angewandt wird.

Warum sich die Anschaffung trotz der teilweise dominierenden wissenschaftlichen Prägung für die anwaltliche Praxis dennoch lohnen kann, lässt sich aber gerade auch mit der eben angesprochenen Tiefe und der Qualität der Ausarbeitung erklären. Bei aller Wissenschaftlichkeit gelingt es den Autoren, den durch die mehrbändige Konzeption zur Verfügung stehenden Raum mit gut verständlichen, teils lehrbuchartigen Erläuterungen zu füllen. Wer sich beispielsweise in der Praxis tatsächlich doch einmal der nahezu ausschließlich in Wissenschaft und Lehre diskutierten (und schon während des Studiums größtenteils unverständlichen) Materie des EBV (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) gegenübersieht oder dies zwar vermutet, aber nicht sicher verifizieren kann, oder dies zwar nicht vermutet, aber sicher gehen möchte, nichts übersehen zu haben, dem seien die insoweit äußerst aufschlussreichen und verständlichen Erläuterungen von Fritzsche ans Herz gelegt.

Rezension: Examens-Repetitorium Sachenrecht

Habersack, Examens-Repetitorium Sachenrecht, 8. Auflage, C.F. Müller 2016

Von Dr. Christian F. Bock, Hamburg

Wer sich der Vorbereitung im Sachenrecht zuwendet, sieht sich mit der schwierigen Frage konfrontiert, welches der zahlreichen Bücher zur Lektüre angeschafft werden soll. Aus der Unirep Jura Reihe erschien 2016 die 8. Auflage des Skripts Examens-Repetitorium Sachenrecht insbesondere zur Vorbereitung der schriftlichen Klausuren in der Ersten Prüfung. Seinem Selbstverständnis nach setzt das Skript Grundkenntnisse voraus und komprimiert den Stoff auf angenehme rund 220 Seiten. Die Materie wird hinsichtlich des Mobiliarsachenrechts auf die im Examen besonders relevanten Fragen des Eigentumserwerbs, des Eigentumsschutzes und der Sicherungsmöglichkeiten verschlankt. Auf rund einem Drittel des Skripts wird das Immobiliarsachenrecht ausgebreitet, wobei mit den Themenkreisen der Verfügung über Grundstücksrechte, der Vormerkung, der Hypothek und der Sicherungsgrundschuld wiederum die wesentlichen Examensfragen behandelt werden. Insoweit fördert bereits der erste Blick ins Inhaltsverzeichnis den Befund zu Tage, dass ausschließlich dieses Skript zur umfassenden Vorbereitung auf das Sachenrecht nicht ausreicht.

Mit einem untypisch ausführlichen Grundlagenteil beginnt das Examensskript (S. 1-31). Gerade in diesem Teil liegt eine große Stärke des Skripts. Auf einem sehr hohen Niveau schaffen die Ausführungen ein tiefgehendes Grundverständnis. So wird die dingliche Belastung des Vollrechts als Teilübertragung des Rechts beschrieben (Rn. 10) und am mit einem Pfandrecht belasteten Eigentum plausibel gemacht, das weiterhin die Veräußerungs- und Nutzungsbefugnis gewährleiste, aber die Verwertungsbefugnis an den Pfandgläubiger abspalte (Rn. 11). Diese Vorstellung erklärt sinnfällig die häufig entsprechende Anwendung der Übertragungsvorschriften für das Vollrecht auf beschränkt dingliche Rechte (vgl. §§ 1032, 1069, 1205, 1274 BGB). Auch die einprägsame Darstellung der drei Funktionen der Publizitätsmittel (Rn. 18) oder die Erläuterung sachenrechtlicher Grundbegriffe (Rn. 39 ff.), stets mit den durch Einzug als besonders wichtig kenntlich gemachten Passagen (Rn. 39, 41, 42, 47, 54 usw.) erleichtert das Verständnis der anschließenden Kapitel. Insgesamt erweist sich dieser Teil als Glanzstück der Vermittlung sachenrechtlicher Grundlehren.

Platzgreifend gemessen an der faktischen Bedeutung im Examen geraten die Ausführungen zum Pfandrecht (§§ 1204 ff. BGB). Andere Bereiche wie der zum– auch für das Examen – sehr bedeutenden Abwehr- und Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 BGB könnten dagegen noch ausgebaut werden (S. 57-62). Allerdings zeigt das Skript auch insoweit ein Gespür für examensgefährliche Fragen, indem die Anwendung des Rechtsgedankens von §§ 251 Abs. 2, 254 sowie der §§ 987 ff. BGB problematisiert wird (Rn. 133, 135). Extrem hilfreich für die Examensvorbereitung stellt sich vor allem heraus, dass dem Leser in einem gewissen Rahmen die Ähnlichkeit und die Wiederholung einiger Problemkreise systematisch vor Augen geführt werden. Denn die analoge Anwendbarkeit der §§ 987 ff. BGB kommt neben § 1004 BGB ebenso beim Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB (Rn. 329) wie bei einem durch Vormerkung gesicherten schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung (Rn. 336, 341) in Betracht.

Das Examens-Repetitorium Sachenrecht bereitet mit einem hoch wissenschaftlichen Ansatz auf die wichtigsten Examensfragen vor. Durchgehend orientiert sich das Skript am Examensniveau. Einige Teile weisen einen sehr hohen Schwierigkeitsgrad auf und dürften das Niveau der schwierigsten Klausuren erreichen. Weil das Skript lediglich den für das Examen zwingend präsenten Ausschnitt des Sachenrechts darbietet und zugleich weithin mehr als bloße Grundkenntnisse erfordert, eignet es sich ausschließlich zur Vertiefung des sachenrechtlichen Kenntnisstands. Insoweit ist es hervorragend geeignet und für anspruchsvolle Leser – neben einem weiteren Buch – unbedingt zu empfehlen.

Rezension: Wohnungseigentumsrecht

Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Auflage, Deutscher Anwaltverlag 2017

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln

Das Werk von Greiner ist kein Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, sondern behandelt in 13 Kapiteln (plus einem Anhang mit Muster-Verwaltervertrag und Muster-Verwaltervollmacht) und auf ca. 580 Seiten systematisch zentrale Fragen des Wohnungseigentumsrechts. Das Buch will, so Greiner in seinem Vorwort, Rechtsanwälten, Verwaltern und interessierten Wohnungseigentümern vor allem eine praktische Hilfestellung bieten; auf die ausführliche Erörterung dogmatischer Streitfragen verzichtet Greiner deshalb bewusst. Auf der dem Buch beigefügten CD finden sich die im Buch besonders gekennzeichneten Muster für Beschlüsse, Klagen usw. und können somit schnell verarbeitet werden.

In den 13. Kapiteln werden u.a. die Grundlagen des Wohnungseigentums dargestellt, die Willensbildung in der Gemeinschaft durch Vereinbarungen und Beschlüsse, bauliche Maßnahmen – seien es Instandhaltung, Modernisierung oder auch bauliche Veränderungen –, die Einberufung und der Ablauf von Eigentümerversammlungen, das wohnungseigentumsrechtliche Rechnungswesen, die Aufgaben und die Position von Verwalter und Verwaltungsbeirat und das gerichtliche Verfahren für Wohnungseigentumssachen.

Bei den Grundlagen des Wohnungseigentums erörtert Greiner eine für alle Beteiligten einer Wohnungseigentümergemeinschaft wichtige Rechtsfigur – die Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ bzw. des „werdenden Wohnungseigentümers“. Diese Rechtsfigur ist schon in den 60iger Jahren des vorigen Jahrhunderts „entdeckt“ und vom Bayerischen Obersten Landesgericht angewendet worden, um einem Käufer, der die Wohnung vom Veräußerer (Bauträger) übernimmt und als Vormerkungsberechtigter im Grundbuch eingetragen wird, Rechte aus §§ 43 ff WEG zuweisen zu können (vergl. BayObLG, Beschl. v. 13.9.1968 – 2 Z 22/68, BayObLGZ 1968, 233 = NJW 1969, 191). Verständlicher Weise stehen hinter der Rechtsfigur handfeste Interessen:

·         Wie im Fall des BayObLG Interessen eines Erwerbers, der nach dem Abschluss des Erwerbsvertrages in Eigentümerversammlungen über die Geschicke der Eigentümergemeinschaft mitbestimmen will;

·         aber auch Interessen der Eigentümergemeinschaft, die die für den Betrieb und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft notwendigen Hausgelder eintreiben muss;

·         außerdem Interessen des Verwalters, der den „Berechtigten“ eines Wohnungseigentums kennen muss und den „richtigen“ Stimmberechtigten zu einer Eigentümerversammlung einzuladen hat;

·         schließlich die Interessen des Bauträgers, der nach dem Abschluss eines notariellen Veräußerungsvertrages möglichst bald von der Zahlung der Hausgeldbeträge befreit sein möchte.

Die Rechtsfragen im Zusammenhang mit einer „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ sind seit den 60iger Jahre des letzten Jahrhunderts ausgiebig diskutiert und schließlich sind vom Bundesgerichtshof die Voraussetzungen für die Annahme einer solchen Rechtsfigur festgelegt worden (vgl. BGH, Beschl. v. 5.6.2008 – V ZB 85/07, BGHZ 177, 53; BGH, Urt. v. 11.5.2012 – V ZR 196/11, BGHZ 193, 219; BGH, Urt. v. 24.7.2015 – V ZR 275/14, BGHZ 206, 281). Greiner stellt (in § 1 Rz. 12) die vom BGH aufgestellten Voraussetzungen für die Annahme einer „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ sehr klar und übersichtlich dar, nämlich

·         das Vorliegen eines wirksamen Erwerbsvertrags zwischen Bauträger und Wohnungserwerber,

·         die Sicherung des Anspruches auf Eigentumsübertragung (durch Auflassungsvormerkung),

·         schließlich die Übertragung des Besitzes an der Wohnung durch den Bauträger.

Die letztgenannte Voraussetzung wurde – wohl auch, weil der BGH in seinen früheren Entscheidungen nicht so ganz klar definiert hatte, was er mit Besitzübergang meinte – zu einem zentralen Streitpunkt. Eine Eigentümergemeinschaft hatte einen Bauträger auf Hausgelder in Anspruch genommen für Wohnungen, die ein Erwerber durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hatte. Der Bauträger verweigerte die Zahlung, weil er meinte, der Erwerber habe bereits Besitz an der Wohnung erlangt. Das Landgericht gab der Klage der Eigentümergemeinschaft statt; die Revision des beklagten Bauträges blieb ohne Erfolg (BGH, Urt. v. 11.12.2015 – V ZR 80/15, MDR 2016, 264 = WuM 2016, 185).

Im Zusammenhang mit dieser BGH-Entscheidung, die nunmehr auch die für die Annahme eines (zahlungspflichtigen) werdenden Wohnungseigentümers notwendige Voraussetzung „Besitzübergang“ klarstellt, gibt Greiner den „Praxistipp“ (§ 1 Rz 16), „im Zweifel“ den Bauträger zu verklagen und dem Erwerber im Rechtsstreit den Streit zu verkünden.

Ich halte diesen „Praxistipp“ – jedenfalls in dieser von Greiner vertretenen Form – für gefährlich und taktisch für unklug. Nach meiner Auffassung ist es dringend geboten, dass der Verwalter der Eigentümergemeinschaft oder spätestens der mit der Eintreibung von Hausgeldern beauftragte Rechtsanwalt vor der Einleitung eines Klageverfahrens erst einmal sowohl den Bauträger als auch den Erwerber der Wohnung auffordert, konkret und unter Vorlage von beweiskräftigen Unterlagen zu der Frage Stellung zu nehmen, ob die Voraussetzungen für die Annahme eines „werdenden Wohnungseigentümers“ vorliegen. Der BGH hat zwar in seiner Entscheidung deutlich dargestellt, welche Vermutungen (oder „Gegen-Vermutungen“) existieren können und auch die Obliegenheiten der Kaufvertragsparteien dargestellt:

„Hat der Erwerber die Wohnung bereits bezogen, kann der Verband grundsätzlich von einer erfolgten Übergabe ausgehen, da eine solche dem Einzug (zumindest stillschweigend) in aller Regel vorausgeht. In diesem Fall kann der Käufer die Erfüllung seiner mitgliedschaftlichen Pflichten im Verhältnis zu dem Verband nicht unter Hinweis auf eine unterbliebene Übergabe verweigern, weil dies im Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten - nämlich dem Einzug in die Wohnung - stünde. Nur wenn der Bauträger seinerseits plausible Gründe dafür mitteilt, dass der Einzug ohne vorherige Übergabe erfolgt ist, ist im Zweifel die Grundbucheintragung maßgeblich und infolgedessen der Bauträger weiterhin als Wohnungseigentümer anzusehen. Ist die Wohnung … noch nicht bezogen, ist schon die Besitzbegründung durch den Erwerber als solche nach außen nicht ohne weiteres erkennbar. Es obliegt den Parteien des Bauträgervertrags, dem Verband eine schon im Vorfeld des Einzugs erfolgte einvernehmliche Übergabe mitzuteilen. Im Zweifel ist auch hier die Grundbucheintragung maßgeblich und der Bauträger als Wohnungseigentümer anzusehen. Bei einer gegen ihn gerichteten Zahlungsklage hat der Bauträger darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Voraussetzungen vorliegen, unter denen ein Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung auf den Erwerber anzunehmen ist.“

Gleichwohl müssen sowohl der Verwalter als auch der beauftragte Rechtsanwalt im Interesse der Eigentümergemeinschaft und im eigenen Interesse den sichersten Weg gehen und vor gerichtlichen Maßnahmen versuchen, die Angelegenheit außergerichtlich aufzuklären. Bleiben dann trotzdem Zweifel, ob tatsächlich alle Voraussetzungen für die Annahme vorliegen, dass der Erwerber „werdender Wohnungseigentümer“ ist (und damit zahlungsverpflichtet), kann und sollte der Bauträger in Anspruch genommen werden. Stellt sich später im Laufe des Verfahrens heraus, dass die Angaben des Erwerbers falsch sind, besteht immer noch die Möglichkeit, dem Erwerber den Streit zu verkünden und (sofern erforderlich) auch Schadensersatz einzufordern wegen eines vergeblich geführten Verfahrens gegen den Bauträger.

In § 1 Rz. 35 ff beschäftigt sich Greiner mit der Zuordnung von Gebäudeteilen zum Gemeinschaftseigentum und zum Sondereigentum. Zu Recht ist Greiner erstaunt, dass sich bei den notariellen Beurkundungen von Teilungserklärungen über Jahrzehnte eine Praxis gehalten hat, wonach im Rahmen einer Aufzählung Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum zugeordnet wurden, obwohl solche Zuordnungen wegen der zwingenden Norm des § 5 WEG als nichtig zu betrachten sind. Es können Räume dem Sondereigentum zugeordnet werden, nicht jedoch Teile des Gemeinschaftseigentums, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörten (§ 5 Abs. 2 WEG). Ein wenig Dogmatik scheint bei Greiners Ausführungen zum Problem der „Leitungen“ (§ 1 Rz. 58) doch durch, trotz seiner Ankündigung im Vorwort. Er setzt sich dort mit der Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 (V ZR 57/12, WuM 2013, 244) auseinander. Der BGH hatte (erneut) den Grundsatz in Erinnerung gebracht, dass durch die Teilungserklärung kein Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden kann. Die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum könne nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschoben werden (damit bestätigt der BGH seine frühere Entscheidung vom 3.4.1968 – V ZB 14/67, BGHZ 50, 56). In dem vom BGH zu beurteilenden Fall ging es um Versorgungsleitungen; dazu wies der BGH darauf hin, dass solche Leitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Die sich aus der BGH-Entscheidung ergebenden weiteren Zweifels-Fragen umreißt Greiner sehr schön, so dass der fachlich versierte Leser von seinem Ansatzpunkt auch mögliche Argumente für „seinen“ Fall entwickeln könnte.

Das „Sondernutzungsrecht“ behandelt Greiner relativ kurz (§ 1 Rz. 96 ff), aber erfreulich prägnant. Das Sondernutzungsrecht ist gesetzlich nicht geregelt; lediglich in einem vom Gesetzgeber nicht umgesetzten Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums von 1950 gab es einen eigenen Abschnitt über das Sondernutzungsrecht. Erst in der WEG-Novelle von 2007 fand der Begriff seinen Niederschlag im Gesetz (§ 5 Abs. 4 Satz 3 WEG), ohne dass aber eine gesetzliche Definition des Sondernutzungsrechts erfolgte. Das hielt der Gesetzgeber wohl nicht für notwendig, weil der Inhalt eines Sondernutzungsrechts allgemein anerkannt war: Die Befugnis, eine bestimmte Fläche des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer (und unter Ausschluss Dritter) allein nutzen zu dürfen. In der Praxis führen zugewiesene Sondernutzungsrechte häufig zu einem Streit über die Frage der Kostentragung bei Instandhaltung oder Instandsetzung. Teile der Gemeinschaft meinen, der Sondernutzungsberechtigte müsste die Kosten tragen, der Sondernutzungsberechtigte meint, die Gemeinschaft sei zur Kostentragung verpflichtet. Greiner weist darauf hin (§ 1 Rz. 117), dass „der Sondernutzungsberechtigte […] (leider) nicht „automatisch“ zur Instandhaltung/-setzung „seiner“ Sondernutzungsfläche berechtigt und verpflichtet [ist]“. Einen solchen Automatismus gibt es tatsächlich nicht, was aber auch in der Rechtszuordnung begründet ist – die Sondernutzungsrechtsfläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Wenn eine Kostentragungsverpflichtung gewünscht wird, kann eine solche nur durch eine Vereinbarung (im Rahmen der ursprünglichen Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung oder durch nachträgliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer) geschaffen werden, nicht jedoch durch Beschluss einer Eigentümerversammlung. Für einen (wirksamen) Beschluss fehlt die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.

Die Beschlusskompetenz ist bei Greiner ein zentrales Thema im Rahmen des Kapitels „Willensbildung der Gemeinschaft“. Lange Zeit gingen Literatur und Rechtsprechung von der Vorstellung aus, eine Eigentümerversammlung könne (fast) alles durch Beschluss regeln, solange dieser Beschluss nicht angefochten wurde. Grundlage dafür war – insbesondere – eine in diese Richtung gehende, auch von Greiner zitierte Entscheidung des BGH vom 21.5.1970 (VII ZB 3/70, BGHZ 65, 65 = NJW 1970, 1316). Grenze für eine beschlussweise Regelung war lediglich der „dingliche Kernbereich des Wohnungseigentums“. Was der Kernbereich sein könnte, wurde von der Rechtsprechung in Umrissen definiert, nämlich Beschlüsse über

·         die Stimmberechtigung,

·         die Abänderung / Abänderbarkeit von MEA,

·         die Abänderung der Kostenverteilung,

·         die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sonder-eigentum,

·         die sachenrechtlichen (und damit zwingenden) Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gleichwohl blieb ein erhebliches Unbehagen über diese Rechtsprechung. 1999 legte das Kammergericht deshalb dem BGH einen Rechtsstreit zur Endentscheidung vor, bei dem es um die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts durch Beschluss ging. Der BGH entschied sodann (Beschl. v. 20.9.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500), dass „eine Mehrheitsherrschaft“ in der Eigentümerversammlung der Legitimation durch Kompetenzzuweisung bedarf – bei der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts bestehe aber keine solche Beschlusskompetenz, weshalb ein entsprechender Beschluss nichtig sei. Greiner zweifelt – nach meiner Ansicht zu Unrecht – daran, ob die BGH-Entscheidung „in Begründung und Ergebnis zutreffend ist“, die Verwaltungspraxis werde erschwert (§ 2 Rz. 5).

Dass die Verwaltungspraxis erschwert wird, ist sicher richtig. Verwalter – aber auch viele Wohnungseigentümer – mussten sich von dem Gedanken verabschieden, dass fast alles durch einfachen Beschluss in einer Eigentümerversammlung geregelt werden kann. Nach der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz an einigen Stellen geändert, so dass die Beschlusskompetenz einer Eigentümerversammlung erweitert wurde, wenn auch nicht uferlos. Greiner stellt in seinen folgenden Ausführungen sehr plastisch dar (§ 2 Rz. 28 ff), bei welchen Angelegenheiten eine Beschlusskompetenz für die Eigentümerversammlung bestehen kann und welche Beschlussgegenstände die Grenze zum Unzulässigen (mit der Folge einer Nichtigkeit des Beschlusses) überschreiten.

Die Probleme fehlender Beschlusskompetenz treten auch in dem Kapitel über die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern (§ 3) zu Tage. Greiner kritisiert (in § 3 Rz. 42) die vom BGH – und der herrschenden Auffassung in der Literatur – vertretene Auffassung, dass durch Beschluss einer Eigentümerversammlung (sei es ein singulärer Beschluss oder ein Beschluss, mit dem eine Hausordnung verabschiedet wird) Eigentümer nicht verpflichtet werden können, Winterdienste oder Reinigungspflichten zu übernehmen. Eine solche Haltung führe „zu einer Verteuerung der Betriebskosten“; außerdem bestehe die Pflicht zum Winterdienst „bereits aufgrund öffentlichen Rechts“. Richtig ist, dass sich durch die Notwendigkeit einer Fremdvergabe die Lasten und Kosten einer Eigentümergemeinschaft erhöhen. Kennzeichen einer Eigentümergemeinschaft ist jedoch nicht eine Pflicht zum gemeinsamen tatsächlichen Tätigwerden, sondern lediglich eine Pflicht zur Tragung aller gemeinschaftlichen Lasten und Kosten. Den von Greiner gewählten Ansatzpunkt „öffentliches Recht“ halte ich für verfehlt, denn das öffentliche Recht regelt, auch wenn der Winterdienst den jeweiligen Straßenanliegern auferlegt wird, nicht die gemeinschaftsinternen Beziehungen und gemeinschaftsinternen Pflichten.

Fragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen sind häufig Gegenstand anwaltlicher Beratungen. Viele Bauträger suggerieren ihren Erwerbern, sie können in und an ihrer Eigentumswohnung schalten und walten, wie sie wollten, was häufig dazu führt, dass von einzelnen Wohnungseigentümern Veränderungen am Bauwerk vorgenommen werden, ohne die notwendigen Zustimmungen anderer Eigentümer einzuholen. Aber auch durch kollektive Maßnahmen können Problem hervorgerufen werden, nämlich, wenn eine Eigentümerversammlung Maßnahmen beschließt, die sich bei objektiver Beurteilung als „bauliche Veränderung“ erweisen. Welche Grundüberlegungen anzustellen sind, um festzustellen, welche Maßnahmen als bauliche Veränderungen einzuordnen sind, zeigt Greiner in seiner Rz. 16 des § 4. Im Folgenden bringt er auch Einzelfälle von baulichen Veränderungen (§ 4 Rz. 35 – 82), wobei diese lediglich exemplarische Fälle darstellen. Kuriose Entscheidungen, wie die Entscheidung des OLG Köln, Beschl. v. 31.5.1999 – 16 Wx 77/99, WuM 2001, 145, wo die in einem Versammlungsbeschluss erteilte Erlaubnis zum Aufstellen eines Schrankes in einer Balkonnische eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zur Folge hat, hat Greiner zu Recht nicht aufgeführt. Kurz, aber doch prägnant setzt sich Greiner mit zahlreichen Fragen auseinander, die im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen stehen; so mit den möglichen – und unterschiedlichen – Verpflichtungen von Handlungs- und Zustandsstörer, Verjährungs- und Verwirkungsfragen und der Kostentragung bei baulichen Veränderungen. Alle diese Erörterungen, wie auch die weiteren Erörterungen im Rahmen des § 4 zu (u.a.) Modernisierungsmaßnahmen, dem Verhältnis zwischen baulichen Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft und dem (zwingenden) öffentlichen Recht, stellen wertvolle Ansatzpunkte für eigene weitere Überlegungen und Recherchen dar.

Ein durchaus großes Kapitel widmet Greiner der Eigentümerversammlung. Auch hier sind von ihm wieder die wesentlichen Problemfelder aufgezeigt worden. Bei der Problematik der Eventualeinberufung muss ich Greiner allerdings widersprechen. Eventualeinberufung bedeutet, dass der Verwalter in der ersten Einladung bereits für eine zweite Eigentümerversammlung (am gleichen Tag und gleichen Ort, lediglich eine gewissen Zeit nach der terminierten Erstversammlung) einlädt. Die herrschende Meinung ist eindeutig: Ist eine solche Eventualeinberufung nicht durch die Gemeinschaftsordnung legitimiert, ist eine solche Einberufung nicht zulässig. Greiner meint nun, unter Bezug auf AG München vom 14.8.2013 (482 C 14260/12, ZMR 2014, 248), eine Eventualeinberufung zur Zweitversammlung könne für den Einzelfall (nämlich nur für die nächste Versammlung) beschlossen werden. Ein solcher Beschluss verstößt gegen die gesetzliche Regelung in § 25 Abs. 4 WEG. Greiner meint (das zeigt seine Fußnote 70 auf Seite 252), das Amtsgericht habe sich in seiner Entscheidung auf die von der herrschenden Meinung völlig isolierte Auffassung von Spielbauer/Then in ihrem Kommentar zum WEG bezogen. Das ist aber falsch, in der amtsgerichtlichen Begründung findet sich keinerlei Hinweis auf diesen Kommentar; der Hinweis findet sich lediglich in den (nicht vom Gericht stammenden) „Leitsätzen“. Die angeblichen beschlussweisen „Einzelfallregelungen“ sind in der Praxis „Serienbeschlüsse“, die von Verwaltern in jeder Eigentümerversammlung als Standard wiederholt werden; damit soll formal vermieden werden, einen Dauerbeschluss zu kreieren. Es handelt sich lediglich um einen Umgehungsversuch.

Ein weiteres umfangreiches Kapitel ist das Kapitel über den Verwalter (§ 10). Auch in diesem Kapitel erörtert Greiner sehr anschaulich den Bestellungsvorgang, den Vertragsabschluss zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verwalterpflichten und Verwalterrechte, die Abberufung / Kündigung des Verwalters und die Situation nach Beendigung der Verwalterstellung. An einem Punkt schweigt Greiner jedoch. In § 10 Rz. 8 erwähnt er die Verschmelzungsentscheidung des BGH vom 21.2.2014 (V ZR 164/13, BGHZ 200, 221 = ZWE 2014, 216). Der BGH hatte – nach dem UmwG völlig richtig – entschieden, dass bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht. Der Verwaltervertrag erlösche nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt werde.

Die für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften viel wichtigere Frage steckt aber in einem weiteren Punkt, den der BGH angesprochen hat: Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stelle, so der BGH, zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, seien aber keine hohen Anforderungen zu stellen.

Zu diesem Problem führt Greiner jedoch gar nichts aus. Damit befindet er sich in Gesellschaft aller anderen Veröffentlichungen und Kommentare, die dazu entweder gar nichts äußern oder nur an der Oberfläche des Problems „kratzen“, wann denn die Fortführung der Verwaltung durch den fortführenden Rechtsträger als unzumutbar für die verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft betrachtet werden könnte.. So findet sich bei Sommer (ZWE 2017, 203, 207) lediglich die Empfehlung (an übernehmende Gesellschaften), die für das verwaltete Wohnungseigentumsobjekt „bisherigen Sachbearbeiter und zuständigen Verantwortlichen … nicht unmittelbar nach Umstrukturierung auszutauschen“. Das sind wohnungseigentumsrechtliche Plattitüden, mit denen Wohnungseigentümer wenig anfangen können. Umso interessanter wäre gewesen, in dem Werk eines kompetenten Wohnungseigentumsrechtlers Hinweise oder Argumentationslinien zu dem Verschmelzungs-/ Zumutbarkeitsproblem zu erhalten.

Der Teil über das gerichtliche Verfahren in WEG-Sachen ist relativ kurz gefasst, was aber die Übersichtlichkeit und Prägnanz der Ausführungen angenehm fördert. Tiefgehende Erörterungen prozessualer (wohnungseigentumsrechtlicher) Probleme wird hier niemand erwarten.

Greiners Buch soll sich, wie erwähnt, an Rechtsanwälte, Verwalter und Wohnungseigentümer richten. Für Rechtsanwälte sowie für rechtlich vorgebildete und kompetente Verwalter ist das Buch sicher sehr geeignet. Es bietet eine kompakte, gut lesbare Übersicht über das Wohnungseigentumsrecht mit einer Vielzahl von Problemdarstellungen und enthält gute Ansatzpunkte für Lösungen oder weitere rechtliche Überlegungen. 

Rezension: Immobilienkaufverträge in der Praxis

Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 8. Auflage, Carl Heymanns 2017

Von Notar Dr. Jan Hupka, LL.M. (Chicago), Hamburg

  

Die „Bibel zum Immobilienkaufvertrag“ ist in neuer Auflage erschienen. Die herausgehobene Stellung, die der Krauß einnimmt, wurde hier bereits in der Besprechung der Vorauflage dargestellt (http://dierezensenten.blogspot.de/search?q=Krau%C3%9F). An dieser Stellung hat sich nichts geändert.

Der Umfang ist erneut um 350 Seiten auf nunmehr 2.250 Seiten gewachsen. Ausgebaut wurden etwa die Themen der Darlehensgewährung durch den Verkäufer (Rn. 32 ff.), die Rückvermietung an den Verkäufer (Rn. 1499 ff.) oder zur Kombination von Kauf- und Werkvertrag (Rn. 108 ff.).

Die Darstellung behandelt im Schwerpunkt die Gestaltung von Grundstückskaufverträgen, die gut 1.300 Seiten einnimmt. Darüber hinaus behandelt Krauß allerdings auch die damit im Zusammenhang stehenden Themen des Insolvenzrechts, steuerrechtlicher Grundzüge, Immobilienportfoliotransaktionen bis hin zum Deutschen Real Estate Investment Trust (G-REIT). Sämtliche Darstellungen sind mit Vertrags- und – für den Praktiker nicht minder hilfreich – Vollzugsmustern unterfüttert.

Die Perspektive ist dabei primär die des vorbereitenden Notars. So behandelt das Buch etwa auch die Themen der Identifikation der Beteiligten (Rn. 322 ff.) und unterbreitet etwa auch Vorschläge zum Nachreichen von Ausweispapieren (Rn. 331).

Das Niveau der Ausführungen ist – soweit angesichts der Fülle des Werks erkennbar – durchgehend hoch. Aktuelle Rechtsprechung ist berücksichtigt und auch die relevante Literatur umfassend ausgewertet. So geht der Autor im Rahmen der auflösend bedingten Auflassungsvormerkung (Rn. 1370) auch auf die Einzelmeinung eines Rechtspflegers zur Unzulässigkeit dieser Gestaltung ein und entkräftet diese unter Erwähnung das diese Gestaltung bestätigende, aktuelle Urteil des OLG Schleswig.

Insgesamt gibt es kaum eine Fragestellung, die nicht zumindest angesprochen wird. Dabei kommt dem Werk zugute, dass es wahrlich „aus einem Guss“ geschrieben ist. Wer die Freude hatte, den Autor im Rahmen einer Fortbildung zu erleben, weiß, dass er zu nahezu jeder Randnummer des Buchs die jeweilige Entscheidung auswendig kennt. Diese einheitliche Bearbeitung ist dem Buch anzumerken.

Wenn man einen Kritikpunkt finden möchte, dann die mitunter äußerst ausführlichen Belehrungen und zum Teil recht komplizierten Regelungsvorschläge in den Mustertexten. Wer Verträge stets nach Maßgabe des „sichersten Weges“ gestaltet, wird damit gut leben können. Wer großen Wert auf die Verständlichkeit des Vertrages auch für Laien legt, wird einzelne Formulierungsvorschläge knapper fassen. Eventuell ließe sich auch die Verknüpfung des Musterteils mit dem Textteil über Querverweise noch einfacher gestalten. Kritikpunkte also, der den Wert des Werks nicht nachhaltig schmälern können.

In kaum einer Notariats- oder mit dem Immobilienrecht befassten Anwaltskanzlei dürfte „der Krauß“ fehlen. Dass der Autor neben diesem fulminanten Werk noch das ebenfalls in neuer Auflage angekündigte Buch „Vermögensnachfolge in der Praxis“ allein verfasst und im Hauptamt Notar in München ist, lässt einen staunend zurück.

Rezension: Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen

Schellhammer, Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen samt Wohnungseigentums- und Grundbuchrecht, 5. Auflage, C.F. Müller 2017

Von Rechtsassessor Dr. Arian Nazari-Khanachayi, LL.M. Eur., Heidelberg

Die Präsentation des materiellen Rechts nach Anspruchsgrundlagen erfreut sowohl Studierende und Rechtsreferendare, die sich auf die Erste oder Zweite juristische (Staats-)Prüfung vorbereiten, als auch praktizierende Juristen, insbesondere in den Anfangsjahren. Denn in der überwiegenden Zahl der Lebenssachverhalte begehrt eine Partei von einer anderen Partei eine bestimmte Handlung (z.B. Zahlung, Unterlassung, Duldung u.s.w.). Um ein solches Anspruchsziel durchsetzen zu können, besteht die erste Aufgabe des Juristen darin, die einschlägige Anspruchsgrundlage zu bestimmen. Vor diesem Hintergrund ist es besonders erfreulich, dass Herr Kurt Schellhammer, Präsident des Landgerichts a.D., – auch – das Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen illustriert. Für die mit 691 Seiten umfangreiche Neuauflage wurde die Rechtsprechung bis zum 17. Februar 2017 im Fließtext eingearbeitet (vgl. Vorwort zur 5. Auflage).

In formaler Hinsicht überzeugt das Werk bereits sowohl durch die 38 Schaubilder als auch die unzähligen Beispiele, respektive Beispielsfälle/-formulierungen, die in grauen Kästchen hervorgehoben werden: So eigenen sich die Schaubilder (zum Verzeichnis der Abbildungen vgl. S. LIII f.) hervorragend dazu, sich – nochmals – einen Überblick darüber zu verschaffen, welche Punkte innerhalb der jeweiligen Regelungskomplexe/Rechtsinstitute existieren und in welchem Verhältnis sie zu einander stehen, um entweder den Text einfacher zu erfassen oder sich zügig die jeweilige Unterpunkte der Materie wieder zu vergegenwärtigen. Daneben bilden die Beispielskästchen eine begrüßenswerte Hilfestellung beim vertiefenden Erfassen der abstrakten Ausführungen und beim Nachschlagen für besondere Einzelfragen (siehe z.B. Rn. 967 zu den einzelnen aufschiebenden Bedingungen i.S.d. § 883 Abs. 1 S. 2 BGB).

Eine besondere Hervorhebung verdient im hiesigen Rahmen die begrüßenswerte, da abwechslungsreiche und leserorientierte, Sprache des Autors. Diese zeigt sich einerseits in der verständlichen und klaren Formulierungsweise von Schellhammer. Auf diese Weise vermag der Leser auch die kompliziertesten Zusammenhänge schnell zu erfassen (siehe z.B. Rn. 126 zum Problem der Unzulässigkeit der isolierten Abtretung des Herausgabeanspruchs aus § 985 BGB und die Lösung in solchen Fällen durch eine Umdeutung der Abtretung nach § 140 BGB in eine Einziehungsermächtigung analog § 185 Abs. 1 BGB, deren Durchsetzung im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft erfolgt). Andererseits vermag Schellhammer das von ihm selbst formulierte Ziel, wonach „das Lesen [...] nicht nur belehren, sondern auch Freude machen“ soll, zu erreichen: Denn ohne Einbußen der Sachlichkeit und/oder der juristischen Präzision gelingt es Schellhammer, durch – bisweilen feinsinnig humoristische – plastische Formulierungen beim Leser den „Aha-Effekt“ und/oder ein Schmunzeln auszulösen und damit ein zusätzliches Lesevergnügen zu bereiten (vgl. z.B. Rn. 330: „Es geht nichts über unstreitige, sichere Grenzen, nicht nur zwischen Staaten, sondern auch zwischen Grundstücksnachbarn.“, Rn. 753: „So ist es ebenso unerfreulich wie unvermeidlich, dass Forderung und Grundschuld nach je ihren eigenen Regeln auseinander driften und in die Hände verschiedener Personen gelangen können. Schuld- und Sachenrecht gehen nun einmal verschiedene Wege.“ oder Rn. 1323 a.E.: „Es sind dies, ganz ohne Ironie, lebenswichtige Fragen, denn ohne Bienen sähe unser Plant weder grün noch blau[,] sondern grau aus.“).

Inhaltlich zeichnet sich das Werk nicht nur durch das Konzept des Aufbaus nach Anspruchsgrundlagen, sondern zugleich durch die praxisorientierte Darstellungsweise aus. Hervorzuheben sind daher drei Vorzüge des Werkes: Wie bereits erwähnt, ist der Anspruchsaufbau ganz besonders erfreulich, weil er dem Leser den Einstieg in die jeweiligen Einzelkomplexe erheblich erleichtert: So findet der Leser regelmäßig Zusammenfassungen der in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen, die jeweils im einschlägigen systematischen Zusammenhang für die unterschiedlichen Lebenssachverhalte aufgeführt werden. Dies mag etwa bei einem schlicht possessorischen Anspruch auf Beseitigung einer Besitzstörung nach § 862 Abs. 1 BGB (hierzu Rn. 64) eine bloße Gedächtnisstütze bilden, jedoch entfaltet diese Darstellungsweise ihre volle Arbeits- und Verständniserleichterungskraft in komplexeren Bereichen des Sachenrechts: Beispielsweise werden im Teil zum Eigentümer-Besitzer-Verhältnis je nach Anspruchsziel (z.B. Nutzungsherausgabe, Schadensersatzanspruch oder Verwendungsersatz) die unterschiedlich in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen dargestellt (vgl. Rn. 158, 168 oder 177 ff.). Der Leser hat hierdurch zwei Vorteile: Zum einen wird er bereits zu Beginn der jeweiligen Kapitel mit den unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen und ihren jeweiligen sachlichen, zeitlichen, persönlichen Anwendungsbereich vertraut gemacht, um einschlägige Anspruchsgrundlagen präziser bestimmen zu können. Zum anderen – und hier liegt nach hiesigem Dafürhalten der immense Mehrwert dieses Aufbaus – wird dem Leser ermöglicht, bei der Bearbeitung eines sachenrechtlichen Lebenssachverhalts bei Unsicherheiten im Hinblick auf die einschlägige Anspruchsgrundlage und deren Besonderheiten das Werk zum zügigen Nachschlagen einzusetzen.

Der zweite hervorzuhebende inhaltliche Vorzug des Werkes besteht in seinem starken Praxisbezug: Dieser zeigt sich nicht nur in der – vom Autor selbst hervorgehobenen (vgl. Vorwort zur 1. Auflage) – steten Berücksichtigung der Beweislastverteilung für das Vorliegen einzelner Tatbestandsvoraussetzungen, sondern vielmehr in den zahlreich im Fließtext eingestreuten Hinweisen auf die prozessualen Auswirkungen der jeweiligen materiell-rechtlichen Aspekte: So wird etwa im Abschnitt zum Bruchteilseigentum (§ 1008 BGB) darauf aufmerksam gemacht, dass sich die Rechtskraft eines Urteils zu einem Anspruch nach § 1011 BGB nicht auf die am Prozess unbeteiligten Miteigentümer erstreckt, weshalb jeder Miteigentümer i.R.d. § 1011 BGB aus eigenem Sonderrecht und nicht wegen einer gesetzlichen Prozessstandschaft prozessführungsbefugt ist (vgl. Rn. 109 a.E.). Als weiteres Beispiel in diesem Sinne sei darauf verwiesen, dass im Zusammenhang mit § 1147 BGB Schellhammer darauf aufmerksam macht, dass eine Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück wegen eines bestimmten Geldbetrages die richtige Formulierung für einen Klageantrag und für die Tenorierung ist (vgl. Rn. 559 a.E.). Auch diese Darstellungsweise bringt dem Leser zwei Vorteile: Nicht nur die Verzahnung des materiellen Rechts mit dem Prozessrecht wird an den systematisch einschlägigen Stellen aufgezeigt, sondern erneut eignet sich das Werk auch hervorragend dafür, einzelne prozessuale Fragen im jeweiligen Zusammenhang des materiellen Rechts zügig nachlesen zu können.

Schließlich sind aus dem Inhalt – nach hiesigem Dafürhalten – zwei ganz besondere Kapitel hervorzuheben: Denn Schellhammer stellt einerseits das „gerichtliche Verfahren für Wohnungseigentumsstreitigkeiten“ (Rn. 450 ff.) und andererseits das „Eintragungsverfahren vor dem Grundbuchamt“ (Rn. 1061 ff.) vor. Die Lektüre dieser zwei Kapitel kann insbesondere Examenskandidaten mit Blick auf die Zweite juristische Staatsprüfung empfohlen werden: Hier kann der Leser zügig nachlesen, dass beispielsweise die WEG im Prozess beim Fehlen eines Verwalters i.S.d. § 27 Abs. 3 S. 2, 3 WEG grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern vertreten wird (Rn. 453), die Beschlussanfechtungsklage i.S.d. § 43 Nr. 4 WEG bei Nutzlosigkeit für alle Parteien im Falle ihrer Ungültigerklärung bereits unzulässig ist (Rn. 468), die Eintragungsbewilligung i.S.d. § 19 GBO sich stets nur auf ein bestimmtes Grundstück unter grundbuchmäßiger Bezeichnung beziehen kann und im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln ist (§ 28 GBO; Rn. 1073 mit Fn. 44) oder dass gegen den ablehnenden Beschluss des Grundbuchsamtes hinsichtlich eines Eintragungsantrags auch derjenige beschwerdeberechtigt ist, der einen Amtswiderspruch oder -löschung erreichen wollte (Rn. 1094). In diesen Kapiteln kann der Leser – insbesondere Examenskandidaten – die grundlegenden verfahrensrechtlichen Besonderheiten dieser Materien, aus einer Hand und orientiert an die Rechtsprechung des BGH präsentiert, erfassen und/oder zügig nachschlagen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Werk sich insbesondere für zwei unterschiedliche Einsatzmöglichkeiten eignet: Auf der einen Seite kann das Werk dazu dienen, sich das Sachenrecht systematisch und unter Berücksichtigung der prozessualen Zusammenhänge zu erarbeiten. Nach hiesigem Dafürhalten kann das Werk daher – ergänzend zu der von Schellhammer selbst formulierten Zielgruppe (vgl. Vorwort zur 1. Auflage: vor allem Rechtsreferendare, junge Anwälte und Richter) – auch für fortgeschrittene Studierende, die sich mit dem praxisorientierten Gesamtsystem des Sachenrechts befassen möchten, einen besonderen Nutzen aufweisen, weil es ihnen das Zusammenspiel der sachenrechtlichen Regelungskomplexe innerhalb des BGB und im Außenverhältnis mit der ZPO/dem WEG/der GBO u.s.w. besonders plastisch präsentiert. Auf der anderen Seite kann das Werk aber auch als hervorragendes Nachschlagewerk bei der Bearbeitung praktischer Lebenssachverhalte eingesetzt werden, um sowohl für den jeweiligen Lebenssachverhalt die einschlägigen materiell-rechtlichen Ansprüche und ihre Voraussetzungen zügig erfassen zu können als auch die prozessualen Besonderheiten der jeweiligen Ansprüche stets hinreichend zu berücksichtigen. 

Rezension: Sachenrecht

Prütting, Sachenrecht, 36. Auflage, C.H. Beck 2017

Von Johann v. Pachelbel, Göttingen

Jeder Student kennt es, das Lehrbuch von Prof. Dr. Dr. h.c. Hanns Prütting zum Sachenrecht. Als „Klassiker“ oder „Standardwerk“ wird es bezeichnet, es hat Generationen von Jurastudenten durch das Jurastudium begleitet  und erscheint nun neu in der 36. Auflage. Der Klappentext preist das Lehrbuch als „unentbehrlichen Begleiter“ für die juristische Ausbildung an. In vorliegender Rezension soll geprüft werden, ob auch die neue Auflage des Sachenrecht-Lehrbuchs von Prütting sich diese Lorbeeren verdient hat.

Zunächst deckt das Lehrbuch alle studienrelevanten Bereiche des Sachverhalts ab. Schon im Inhaltsverzeichnis fällt auf, dass die verschiedenen Themen nicht einfach aneinandergereiht, sondern systematisch zu Themenblöcken geordnet sind. So stehen zum Beispiel die Kapitel über Hypothek und Grundschuld nicht allein, sondern sind mit weiteren Kapiteln unter dem Begriff „Kreditsicherungsrecht“ zusammengefasst. Diese nicht selbstverständliche Systematisierung erleichtert dem jungen Studenten die Orientierung und das Verständnis für die Materie.

Inhaltlich sind 2 Ebenen zu unterscheiden. Im Fließtext wird das Sachenrecht mit verständlicher Sprache und klaren Gedankengängen in seinen Grundzügen erklärt. In großen Teilen richtet sich das Lehrbuch also an Studenten, die erste Schritte im Sachenrecht unternehmen oder sich einen Überblick verschaffen wollen. Aber auch für fortgeschrittene Studenten und Examenskandidaten gibt es in jedem Kapitel Absätze in kleinerer Schrift, die auf hohem juristischem Niveau examensrelevante sachenrechtliche Probleme vertiefen. Dort werden Grundkenntnisse des Sachenrechts schon vorausgesetzt. Dort bezieht der Autor selbst Stellung zu Meinungsstreitigkeiten und so werden die methodischen und argumentativen Fähigkeiten des Studenten geschärft. Eine klare Zuordnung des vorliegenden Lehrbuches zu einer Zielgruppe ist also nicht möglich, vielmehr gelingt es dem Lehrbuch, sowohl dem Anfänger als auch dem Fortgeschrittenen Lehrtexte auf seinem jeweiligen Niveau in der jeweils gebotenen inhaltlichen Tiefe zu bieten.

Die Erklärung sachenrechtlicher Problemkreise erfolgt sehr theoretisch – Beispielfälle mit Musterlösungen werden nicht angeführt. Auch kleine Beispiele nehmen weniger Raum ein als bei vergleichbaren Lehrbüchern. Dadurch könnte das Lehrbuch einerseits dem Anfänger zu „trocken und theoretisch“ und andererseits dem Examenskandidaten „nicht anwendungsorientiert genug“ sein. Tatsächlich ist für die Vorbereitung auf Examensklausuren zusätzlich die Arbeit mit Skripten und Schemata nötig, die dieses Lehrbuch nicht vermittelt. Jedoch wird der Bearbeiter bemerken, dass ihm nach der Lektüre dieses Lehrbuches das Verständnis für die Anwendung von Sachenrecht in der Klausur bedeutend einfacher fällt. Der theoretische Ansatz dieses Lehrbuchs hat also seine Berechtigung und ist gerade für den ambitionierten Jurastudenten unverzichtbar. Aber auch der Anfänger wird durch viele kleine „Minibeispiele“ an die praktische Anwendung des vermittelten Wissens herangeführt. Die allermeisten Absätze enden mit Beispielen, die auch im Fließtext erklärt werden und nicht in Klausuroptik (Sachverhalt und Lösung) gezwängt werden.

So versucht das vorliegende Lehrbuch gar nicht erst, alles in einem zu sein. Anstatt ein Fallrepetitorium in das Lehrbuch zu integrieren, beschränkt es sich auf seine Kernkompetenz – die theoretischen Grundlagen und Kernprobleme des Sachenrechts dogmatisch klar und verständlich zu vermitteln. Durch diese Beschränkung schafft es das Lehrbuch, auf weniger als 400 Seiten Text ein umfassendes und auch für Examenskandidaten ausreichend tiefgreifendes Bild des Sachenrechts zu zeichnen.

Formal ist hervorzuheben, dass das Lehrbuch im Fließtext geschrieben ist und auf Skizzen fast vollkommen verzichtet. Die Teile des Lehrbuchs zur Vertiefung für Fortgeschrittene sind in kleinerer Schrift geschrieben, die sich sehr gut erkennbar von der Ausführung der Grundlagen absetzt.

Fazit: Der Rezensent empfiehlt das vorliegende Sachenrecht-Lehrbuch von Prof. Prütting nach eigener Durcharbeit wärmstens an Studenten aller Fachsemester.

Rezension: MüKo BGB Band 7 (Sachenrecht)

Münchner Kommentar BGB, Bd. 7 – Sachenrecht, 7. Auflage, C.H. Beck 2017

Von Rechtsanwalt Florian Decker, Saarbrücken

Nunmehr liegt auch Bd. 7 des Großkommentars zum Bürgerlichen Gesetzbuch in überarbeiteter (siebenter) Auflage vor. Die Liste der Herausgeber und Bearbeiter des Werkes könnte auch als Who-Is-Who der deutschen juristischen Landschaft herausgegeben werden und setzt sich sowohl aus Praktikern (Richter, Notare und Rechtsanwälte) als auch aus einer langen Reihe von wissenschaftlichen Bearbeitern zusammen.

Der Band befasst sich mit den §§ 854-1296 BGB, also mit dem Sachenrecht. Zusätzlich werden auch das Wohnungseigentümergesetz (WEG) und das Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) mit besprochen. Dabei wurden die Kommentierungen der beiden genannten Einzelgesetze an als geeignet empfundener Stelle zwischen den Paragraphen des BGB einsortiert. So findet sich der Kommentar zum ErbbauRG zwischen § 1011 (§§ 1012-1017 sind weggefallen) und § 1018 BGB. Der Kommentar zum WEG wurde unmittelbar vor den §§ 903 ff. BGB eingebunden, welche das verfassungsrechtlich zugesicherte Eigentumsrecht ausgestalten. Der Übersichtlichkeit halber wäre es aus Sicht des Rezensenten sinnvoller gewesen, WEG und ErbbauRG am Ende des Bandes einzubinden. Indes mag man hierüber geteilter Meinung sein.

Der Aufbau ist gewohnt sauber durchstrukturiert, gut formuliert und mit vielen Fußnotenverweisen so wie ausführlichen Schrifttumsangaben versehen. Das Werk eignet sich sowohl zur zügigen Recherche im Rahmen praktischer Arbeit als auch zur tiefergehenden Beschäftigung mit einer Rechtsfrage. Die zügige Recherche wird durch das ausführliche Sachverzeichnis am Ende des Bandes erleichtert, welches auf den Seiten 2653 bis 2727 ausschließlich die Stichworte zum vorliegenden Band enthält.

Die lobenswert klare Strukturierung kommt zum Beispiel beim § 1006 BGB (Eigentumsvermutung für Besitzer) deutlich zum Tragen. Der Kommentierung ist – wie stets – ein Inhaltsverzeichnis vorangestellt. Nach einer Besprechung des Normzwecks und der Grundlagen finden sich klar unterteilte Ausführungen zum Anwendungsbereich. Schon die Überschriften geben entscheidende Stichworte hierzu. So wird bereits dort unterschieden nach beweglichen Sachen, Schuldurkunden, Wertpapieren, Ehegatten, Eigenbesitz und Fremdbesitz, et cetera. Auch nicht von § 1006 erfasste Bereiche werden ausdrücklich aufgeführt, so dass sich der Suchende diese nicht selbst im Ausschlussverfahren erarbeiten muss. Im Nachgang werden die Tatbestandsmerkmale nacheinander aufgeführt und dargestellt. Auch finden sich unter V. sodann Ausführungen zur „Widerlegung der Vermutung“. Dort wird zunächst in wissenschaftlicher Manier die Frage diskutiert, ob in § 1006 BGB lediglich eine Beweiswürdigung oder eine nach wie vor volle Beweislastumkehr zu sehen sei. Man schließt darauf, dass an die Widerlegung der Vermutung keine hohen Anforderungen gestellt werden dürften. Diese eher theoretischen Überlegungen werden für den Praktiker dann durch die Benennung einer Reihe von Einzelfällen greifbar gemacht.

Den wissenschaftlichen Anspruch des Werkes erkennt man sodann wieder daran, dass (nicht nur aber auch bei § 1006) als letzter Gliederungspunkt unter der Überschrift „Lex ferenda“ die Überlegungen des Kommentators zu einer möglichen und ggf. sinnvollen Veränderung des Gesetzeswortlautes dargestellt werden. Es wird insoweit absolut zu Recht darauf abgestellt, dass das Sachenrecht einer der Bereiche des BGB ist, die seit dessen Begründung, also seit mittlerweile nun schon deutlich mehr als 100 Jahren, im Grunde unverändert geblieben sind. In § 1006 etwa hat es seit 1900 lediglich Anpassungen an die jeweilige Rechtsschreibung („Eigenthümer“ wurde zu „Eigentümer“, „daß“ wurde zu „dass“) gegeben.

Zwar ist Reformwut nichts generell Gutes und hat schon oft mehr Verwirrung denn Klarheit geschaffen. Gleichwohl sind die Ausführungen unter den Überschriften „Lex ferenda“ absolut sinnvoll und werden – auch ob des Renommees vorliegenden Werkes - sicherlich dem Gesetzgeber als Anreiz dienen, über eine sinnvolle Reform nachzusinnen und diese beizeiten umzusetzen. So könnte die heutige Lebenswirklichkeit sowie die seit Erlass der Norm ergangene Rechtsprechung endlich auch Eingang in den Wortlaut des Gesetzes finden.

Es liegt hier ein Werk vor das trotz des stolzen Preises von 279 EUR, in Anbetracht seiner fast 3000 Seiten, ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mitbringt.

Rezension Zivilrecht: Sachenrecht

Wolf / Wellenhofer, Sachenrecht, 30. Auflage, C.H. Beck 2015

Von stud. iur. Anne Kiesewalter, LL.B., Dresden

Das von Manfred Wolf begründete und seit 2008 von Marina Wellenhofer fortgeführte Lehrbuch zum Sachenrecht erscheint nunmehr in der 30. Auflage. Auf ca. 530 Seiten werden die wichtigsten Grundlagen und examensrelevanten Probleme des Sachenrechts auch anhand vieler Fälle und übersichtlichen Schemata behandelt.

Das Werk gliedert sich in zehn Kapitel, wobei sich anfangs mit dem Mobiliar- und anschließend mit dem Immobiliarsachenrecht befasst wird, um abschließend die beschränkten dinglichen Nutzungsrechte zu behandeln. Nach jedem Abschnitt werden dem Leser Hinweise auf weiterführende Literatur und Rechtsprechung gegeben. So kann man nach Belieben die dargestellten Themen noch weiter vertiefen.

Dieses Buch ist besonders für den Einsteiger in das Rechtsgebiet geeignet, da jedem Thema überblicksmäßig der Inhalt des Problemkreises sowie der Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungsmaterie aufgezeigt wird und so auch die Hintergründe, warum diese Regelungen bestehen, verständlicher gemacht werden, wodurch wiederum die Anwendung dieser Normen erleichtert wird. Doch auch der Fortgeschrittene ist gut beraten, dieses Werk bei Einzelfragen oder zur Aufarbeitung des eigenen Wissens zu Rate zu ziehen. Neben den Grundlagen der Thematik werden optisch sichtbar durch eine kleinere Schriftart vertiefende Hinweise gegeben, die für das Grundverständnis des Stoffes nicht zwingend notwendig sind, das Thema aber mit anderen Rechtsgebieten oder der Rechtspraxis verknüpfen. Dank der zahlreichen Beispielsfälle wird der Stoff veranschaulicht. Alternativ kann man die dargestellten Fälle auch selbst mit dem bereits vorhandenen Wissen lösen und dann mit den Ausführungen des Lehrbuchs vergleichen. Insofern stellt dieses Werk eine Verbindung von einerseits klassischem Lehr- und andererseits Fallbuch dar.

Weiterhin bieten die zahlreichen Schemata und Übersichten knappe und übersichtliche Zusammenfassungen größerer Themenkomplexe bzw. geben dem Studenten klare Prüfungshilfen an die Hand. Daneben finden sich in dem Lehrbuch zahlreiche Hinweise auf die Klausurpraxis, etwa werden besonders examensrelevante Probleme hervorgehoben oder Tipps gegeben, in welchem Umfang das jeweilige Thema in Klausuren bearbeitet werden sollte.

Die Sprache des Lehrbuchs ist klar und leicht verständlich. Auch schwierigere und komplexere Sachverhalte und Themenbereiche werden gut nachvollziehbar aufgearbeitet.

Alles in allem ist dieses Werk sowohl dem Anfänger zum Einstieg in das Rechtsgebiet, als auch dem fortgeschrittenen Studenten zur Vertiefung seines Wissens zu empfehlen.