Niedenführ, WEG -
Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 14. Auflage,
DeutscherAnwaltVerlag, 2026
Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln

Im
Dezember 2025 ist die 14. Auflage des von Werner
Niedenführ begründeten AnwaltKommentars zum WEG erschienen. An ihr haben
nunmehr 8 Autoren mitgewirkt – ein Rechtsanwalt, ein Notar und sechs aktive und
ehemalige Richterinnen und Richter, die alle mit dem Wohnungseigentumsrecht eng
verbunden sind. Der Kommentarteil zum Wohnungseigentumsgesetz umfasst ca. 870
Seiten, es schließen sich die HeizkostenV (mit Anmerkungen von Schmidt-Räntsch) und weitere
Rechtsvorschriften im Wortlaut an (GBO, Wohnungsgrundbuchverfügung,
Verwaltungsvorschrift zu Abgeschlossenheitsbescheinigungen, BetrKV). Die danach
folgenden Mustertexte haben einen Umfang von ca. 40 Seiten, das Stichwortverzeichnis
26 Seiten. Die Mustertexte – sowie die weiteren im Kommentarteil enthaltenen
Formulierungsbeispiele und Muster – können (vgl. dazu die Impressum-Seite des
Werks) über einen Download-Link auf der Homepage des Anwaltsverlags abgerufen
und übernommen werden.
Die
letzte Auflage des AnwaltKommentars zum WEG liegt schon sechs Jahre zurück, so
dass wegen der 2020 erfolgten Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG,
Oktober 2020) eine komplette Neubearbeitung erforderlich war. In ihrem Vorwort
führt Schmidt-Räntsch aus „Mit der
vorliegenden 14. Auflage des Kommentars ist die Kommentierung an die
grundlegenden Veränderungen angepasst worden, die das WEMoG im
Wohnungseigentumsrecht vorgenommen hat. Die Erläuterungen nehmen die Diskussion
der neuen Vorschriften in Rechtsprechung und Literatur auf, die bis August 2025
erschienen ist.“
Einen
für den Verlag peinlichen Fehler muss ich leider an den Anfang stellen. Im
Titelblatt des Kommentars wird der Mit-Autor Dr. Frank Zschieschack namentlich
korrekt bezeichnet, im Kommentarteil jedoch durchgängig fehlerhaft mit
„Zschieschak“. Das ist nicht nur für Autor und Kommentar-Verwender ärgerlich,
sondern es ist auch nicht verständlich, warum ein solcher Fehler nicht
aufgefallen ist.
Aus
dem Kommentarteil habe ich einige ausgewählte
und nach meiner Ansicht wichtige Vorschriften besonders betrachtet – wie die §§
9a, 14, 28, 43 – und will einige Bemerkungen zu den Bearbeitungen machen.
Der
in 2020 neu gestaltete § 9a WEG
enthält Regelungen, die für die grundsätzliche Struktur des Wohnungseigentumsrechts
von erheblicher Bedeutung sind, weil er (noch einmal) hervorhebt, dass die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer (GdWE) rechtsfähig
ist, zugleich aber auch festlegt, wann die Gemeinschaft entsteht und welche Rechte
sie ausübt. Die Kommentierung des §
9a durch Schmidt-Räntsch ist deshalb für
die rechtsanwaltliche Praxis besonders interessant – und in meinen Augen gelungen.
Ihre Ausführungen sind klar strukturiert, durchdacht und in allen Einzelheiten
sehr prägnant. Bei den Rechtsfällen, die an die rechtsanwaltlichen
Berater(innen) herangetragen werden, sind schon die grundsätzlichen
Anknüpfungspunkte erkennbar, anhand derer Vorgehensweisen und Lösungsstrategien
entwickelt werden können.
Neu
ist die gesetzliche Festlegung des
Entstehens der Gemeinschaft auf den Zeitpunkt der Anlegung der
Wohnungsgrundbücher. Diese Punkt kann für die rechtsanwaltliche Tätigkeit von
Bedeutung sein, z.B. wenn es um die Frage geht, wer für eine Kostentragung
zuständig ist (noch der Bauträger / der aufteilende Eigentümer oder schon die
entstandene GdWE – in welcher Zusammensetzung auch immer).
Sehr
wichtig ist die Rechtsfähigkeit der
GdWE. Sie stellte zwar bei der 2020er Reform nichts grundlegend Neues dar, hatte
sie sich doch schon aufgrund der Rechtsprechung des BGH (Beschl. v. 2.6.2005 –
V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) in mehreren Stufen entwickelt. Aufgegriffen wurde
die BGH-Rechtsprechung vom Gesetzgeber zuerst bei der WEG-Novelle 2007 (Schmidt-Räntsch weist in § 9a, Rz. 1,
auf die damals einschlägigen §§ 10, 27 WEG a.F.
hin) und ist nunmehr in der Novelle 2020 durch § 9a WEG „verfeinert“ worden.
Die ehemalige Beschränkung, dass die Gemeinschaft Rechte erwerben und Pflichten
eingehen kann, und zwar „im Rahmen der gesamten Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums“, ist entfallen. Die GdWE ist also (so Schmidt-Räntsch, § 9a, Rz. 9) „Inhaberin
der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen
Rechte und Pflichten“. Schmidt-Räntsch führt
in unmissverständlicher Klarheit weiter aus (§9a Rz. 10), die Rechtsfähigkeit
der GdWE richte sich „nicht nur auf die gesamte Geschäftsführung zugunsten der
Wohnungseigentümer, sondern – bis an die Grenze des Rechtsmissbrauchs –
schlechthin auf die Geschäftsführung der GdWE.“
Die
dritte wichtige gesetzliche Neu-Regelung betrifft die Ausübungsbefugnis der GdWE. Auch hier ist die Klarheit der
Kommentierung durch Schmidt-Räntsch in
§ 9a (Rz. 18 – 21) hervorzuheben. Dort wird von ihr plausibel dargelegt, welche
Ausübungsrechte die GdWE nunmehr hat und wie diese Rechte sich von den früheren
Rechten (in § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a.F.)
unterscheiden.
Die
Ausführungen von Schmidt-Räntsch – in
Verbindung mit den Ausführungen von Reh
(Vor § 43 Rz. 28 ff, insbesondere Rz. 33 und Rz. 46 zur actio pro socio) – wäre auch für die rechtsanwaltliche Strategie in
dem Fall des Sozialgerichts Stuttgart, Urt. v. 11.11.2025 – S 5 BA 258/25,
BeckRS 2025, 33225, wichtig gewesen (wenn die 14. Auflage vor dem SG-Verfahren
erschienen wäre). In dem SG-Fall ging es um eine Auseinandersetzung innerhalb
einer GdWE. Ein Miteigentümer schloss mit der GdWE einen Vertrag über die
Ausübung von Hausmeistertätigkeiten; ein anderer meinte, die Tätigkeit sei
sozialversicherungspflichtig und wollte das geklärt haben. Schließlich
beantragte dieser Eigentümer, nach erfolglosen Bemühungen bei dem bestellten Verwalter
und der GdWE, die Durchführung eines behördlichen Statusverfahrens (§ 7a SGB
IV), was aber die zuständige Behörde ablehnte, woraufhin auch noch ein Klageverfahren
vor dem Sozialgericht durchgeführt wurde. Das Sozialgericht wies wenig
überraschend die Klage ab, weil einzelne Wohnungseigentümer keine Rechte aus
oder im Zusammenhang mit Verträgen zwischen GdWE und Dritten selbstständig ausüben
könnten – sie könnten nicht „nach eigenem Gutdünken an dem Vertretungsorgan
vorbei ein Verfahren nach § 7a Abs. 1 Satz 1 SGB IV initiieren“.
§ 14 WEG beschreibt Pflichten der
Wohnungseigentümer. In der rechtsanwaltlichen Praxis ist man recht häufig mit
der Prüfung befasst, ob Grenzen bei der Ausübung von Eigentümerrechten (noch)
eingehalten werden oder schon überschritten worden sind. Man begegnet bei manchen
Wohnungseigentümern der Meinung, sie könnten mit dem erworbenen Eigentum frei umgehen
und seien nicht gegenüber anderen Eigentümern oder gegenüber der Gemeinschaft
durch einschränkende Regeln gebunden. Verkannt wird dabei aber, dass § 14 WEG
sie verpflichtet, strenge Regelungen (gesetzliche, vereinbarte oder
beschlossene) einzuhalten und Rücksicht auf das Sondereigentum anderer
Eigentümer zu nehmen. Die Kommentierung von Schmidt-Räntsch
führt sehr gut in diese Pflichtenkreise und die voneinander abhängigen
Rechtsbeziehungen ein und gibt einen verlässlichen, insbesondere
praxistauglichen Überblick über die Rechtsfragen.
Im
„Überblick“ (§ 14, Rz. 3) wird von ihr auf die wichtige Neuerung hingewiesen,
die die 2020er Novelle gebracht hat. Die Wohnungseigentümer haben nunmehr gegenüber der Gemeinschaft die Pflicht,
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Das
bedeutet auch, dass Ansprüche auf Unterlassung von Verstößen – oder Einhaltung
der vorgegebenen Regelungen – nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
(GdWE) geltend gemacht werden können. Die einzelnen Eigentümer sind bei solchen
Verstößen nicht mehr, wie nach altem Recht, zur Geltendmachung berechtigt (Schmidt-Räntsch macht das in § 14, Rz.
21 ff, deutlich). Die Eigentümer bleiben aber berechtigt, Störungen ihres
Sondereigentums alleine zu verfolgen und Ansprüche geltend zu machen.
In
den Rz. 4 – 18 zeigt Schmidt-Räntsch
die Grenzen des zulässigen Gebrauchs von Sondereigentum auf und nennt eine
Vielzahl von Einzelfallentscheidungen, anhand derer als Vertreter der GdWE oder
eines in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers eine rechtsanwaltliche
Lösungsstrategie für vergleichbare Fallkonstellationen entwickelt werden kann.
Pflichten
der Wohnungseigentümer bestehen nicht nur im Hinblick auf die Einhaltung von
Regelungen, sondern auch im Hinblick auf Duldung von Eingriffen in das Sondereigentum
(§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Auch zu diesem Themenkomplex sind die Ausführungen von
Schmidt-Räntsch (Rz. 26 – 44)
praxisnah und mit vielen Beispielen unterfüttert.
Gar
nicht selten wird von Mandanten (Verwaltungen für eine GdWE oder
Einzeleigentümer) die Frage gestellt, ob und wie gemeinschaftsfremde Dritte
(insbesondere Mieter von Eigentumseinheiten) wegen vermeintlicher oder
tatsächlicher Beeinträchtigungen in Anspruch genommen werden können. Eigentümer
tragen z.B. vor, sie seien beeinträchtigt durch Anfahrts- und Entladegeräusche
durch Anlieferfahrzeuge, die ein Einzelhandelsgeschäft in der Zeit zwischen
6.00 und 9.00 Uhr mit Waren belieferten, oder,
sie seien tagsüber ständig durch Rollgeräusche von Einkaufwagen beeinträchtigt,
die aus einem Einzelhandelsgeschäft im Erdgeschoss in die Wohnung dringen, weil
es (vermutlich oder tatsächlich) zwischen dem schwimmenden Estrich und dem
Betonmauerwerk Körperschallbrücken gebe, oder,
sie könnten als Gehbehinderte nicht mehr eine stufenlose Rampe auf dem gemeinschaftlichen
Grundstück benutzen, sondern müssten einen mit Treppenstufen versehenen Weg nehmen,
weil Fahrzeuge für die Anlieferung eines Supermarktes die Rampe (die zugleich
als Feuerwehrzufahrt dient) zumindest temporär blockierten.
Klageverfahren
in solchen Fällen können wegen der Prozessführungsbefugnis problematisch sein,
wenn einzelne Miteigentümer klagen wollen.
Schmidt-Räntsch beschäftigt sich in ihrer
Kommentierung zu § 14 in Rz. 72 mit der damit zusammenhängenden Problematik
einer Inanspruchnahme von Dritten. Die durchaus interessante und wichtige
Entscheidung des BGH vom 28.1.2022 (V ZR 106/21, MDR 2022, 626 = ZWE 202, 209,
siehe dazu auch den in der gleichen Sache ergangenen Hinweisbeschluss des BGH
v. 4.11.2021, ZMR 2022, 140), die zur Klage einer einzelnen (beeinträchtigten)
Eigentümerin aufgrund des letztgenannten Sachverhalts ergangen ist, wird von
ihr jedoch nicht erwähnt. Das ist bedauerlich, denn die Entscheidung macht erneut
deutlich, welche Rechte aufgrund der neuen Gesetzeslage von der GdWE geltend zu
machen sind und welche Rechte einzelne Eigentümer noch selbst geltend machen können.
Ein
weiterer Punkt ist hier anzumerken – Rz. 72 der Kommentierung von Schmidt-Räntsch ist leider völlig
unverständlich: „Weder die GdWE noch die
Wohnungseigentümer können den Dritten, der die Grenzen des zulässigen Gebrauchs
des Sondereigentums überschreitet, unmittelbar aus Absatz 1 oder Bei
Erhaltungsmaßnahmen ist der Dritte nach Maßgabe von § 15 gesetzlich zu Duldung
verpflichtet.“ Solche Fehler sollten im Verlagslektorat auffallen und
korrigiert werden.
Zschieschack beschäftigt sich in § 28 Rz. 83 f mit der durchaus
umstrittenen Frage, welcher GdWE-Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist, wenn ein Verwalter zum
Ende eines Wirtschaftsjahres (z.B. zum 31.12.) aus dem Amt scheidet und es um
die Abrechnung für das zurückgelegte Wirtschaftsjahr geht. Neu bestellte Verwalter,
die ihr Amt erst mit dem Beginn eines neuen Wirtschaftsjahres antreten, neigen
fast immer dazu, die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung bei dem ausgeschiedenen
Verwalter zu sehen – und wollen auch in ihrem Verwaltungsvertrag mit der GdWE
festschreiben, dass sie die „alte“ Abrechnung nicht – oder nur gegen
zusätzliche Vergütung – erstellen müssen.
Zschieschack hat in seinen Ausführungen deutlich
gemacht, dass der ab dem 1.1. (also ab dem Beginn des neuen Wirtschaftsjahres)
bestellte Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist: „Die Pflicht zur Erstellung der
Jahresabrechnung trifft im Innenverhältnis zur Gemeinschaft den Verwalter, der
im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.“ Damit
hat er bereits die Linie vertreten, die nunmehr vom Bundesgerichtshof (Urt. v.
26.9.2025 – V ZR 206/24) auch bestätigt wurde.
Im
Kommentar konnte diese Entscheidung (selbstverständlich) nicht mehr
berücksichtigt werden, denn sie wurde vom BGH erst am 6.11.2025 in seine elektronische
Entscheidungsdatenbank eingestellt.
Der
BGH hat in dieser Entscheidung einiges klargestellt und auch die Veränderungen,
die durch die 2020er Novelle eingetreten sind, aufgezeigt. Bis zur Verkündung
der WEG-Novelle in 2020 wurde die Erstellung einer Jahresabrechnung als
persönliche Pflicht des Verwalters angesehen, ab dem 1.12.2020 hat sich jedoch
die Rechtslage dahingehend geändert, dass die GdWE für die Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich zuständig (geworden) ist und damit auch
zur Erstellung von Jahresabrechnungen verpflichtet ist. Der Verwalter handelt bei
der Abrechnungserstellung nur noch als ausführendes
Organ der GdWE. Das hat die Konsequenz, dass derjenige Verwalter gegenüber
dem Verband für die Erstellung zuständig ist, der zu dem Zeitpunkt das
Verwalteramt innehat, an dem die Pflicht zur Abrechnungserstellung entstanden ist. Der BGH hat auch die
umstrittene Frage der Pflichtentstehung entschieden. Die Pflicht zur Abrechnungserstellung
entsteht, so der BGH, am 1.1. des Folgejahres. Diese Position vertritt, wie
erwähnt, auch Zschieschack (§ 28 Rz.
83).
Damit
ist nach der Entscheidung des BGH klar: Der Verwalter, der am 1.1. des
Folgejahres das Amt ausübt, ist als ausführendes Organ der GdWE für die
Erstellung der Abrechnung zuständig (es handelt sich dabei um eine Organpflicht); ist die Pflicht zur
Abrechnungserstellung während der Amtszeit eines früheren Verwalters
entstanden, ist dieser – nicht mehr als Organ der GdWE, sondern aufgrund seiner
vertraglichen Pflicht gegenüber der
GdWE – weiterhin für die Erstellung einer ausstehenden Jahresabrechnung
zuständig.
Bei
seiner Entscheidung hat der BGH das „Norm-Wirtschaftsjahr“ (Kalenderjahr)
zugrunde gelegt, denn in der Klage ging es um die Erstellung einer Abrechnung
für einen solchen Zeitraum. Denkbar ist aber, dass nicht das Kalenderjahr das
Wirtschaftsjahr ist, sondern ein anderer Zeitraum (Zschieschack, § 28 Rz. 74, führt zu Recht aus, es könne durch
Vereinbarung auch ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr festgelegt
werden). In solchen Fällen kommt es also auf den konkreten Wirtschaftsjahr-Zeitraum
an und auf die damit zusammenhängende Pflicht der GdWE zur Erstellung der
Abrechnung über das Wirtschaftsjahr.
Vertraglich kann – darauf hat der BGH in
seiner Entscheidung ebenfalls hingewiesen – zwischen der GdWE und dem
jeweiligen Verwalter vereinbart werden, dass der Verwalter auch nach seinem
Ausscheiden für die Erstellung der Abrechnung des Wirtschaftsjahres seiner
Amtszeit verpflichtet bleibt. Es bedarf aber einer ausdrücklichen vertraglichen
Regelung. Liegt eine solche vertragliche Abrede vor, bestehen parallele Erstellungspflichten
– der nunmehr amtierende Verwalter ist aufgrund seiner Organstellung für die Erstellung zuständig und der ausgeschiedene
Verwalter aufgrund der vertraglichen
Abrede. Der amtierende Verwalter kann, statt die Abrechnung selbst zu
erstellen, den ausgeschiedenen Verwalter zur Abrechnungserstellung auffordern
(was aber, das führt der BGH nicht explizit aus, im Namen der GdWE erfolgen
müsste).
In
der Kommentierung von Zschieschack zu
§ 28 findet sich ein „Muster eines
Wirtschaftsplans“ (§ 28, Rz. 33), einer „Jahresgesamtabrechnung“ (§ 28, Rz.
130) und auch ein „Muster einer Einzelabrechnung“ (§ 28, Rz. 157). Diese Muster
beruhen wohl auf alten Vorlagen, die in 2012 entwickelt wurden (erkennbar an
den Jahreszahlen 2011/2012 in der Abrechnung, s. die Positionen Heizkosten, Rz.
157) und hätten m.E. einer Überarbeitung bedurft.
Die
ersten drei Positionen des Wirtschaftsplanes und der Abrechnung beschäftigen
sich mit „Brandversicherung“, „Haftpflichtversicherung“ und
„Gebäudeversicherung“. Die verwendeten Begrifflichkeiten schaffen Verwirrung –
üblicher Weise werden für Eigentümergemeinschaften verbundene Gebäudeversicherungen abgeschlossen, die die Risiken bei
Schäden durch Feuer, Leitungswasser,
Sturm- und Hagel und (fakultativ, jedoch sehr sinnvoll, Elementarschäden) absichert. „Brand“, wie hier in Wirtschaftsplan
und Jahresabrechnung genannt, ist nur ein
Abdeckungsbestandteil der Feuerversicherung. „Feuer“ im Sinne der üblichen
Versicherungsbedingungen sind nämlich neben Brand auch noch Blitzschlag,
Explosion, Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeuges. Es sollte also besser mit
dem Schlagwort „verbundene Gebäudeversicherung“ operiert werden, um die
Verbindung der oben genannten verschiedenen Versicherungssparten anzuzeigen und
es sollte „Brand“ als Positionsbezeichnung vermieden werden. Bei der
„Haftpflichtversicherung“ würde besser von „Haus- und
Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung der GdWE“ gesprochen, denn diese ist für
Eigentümergemeinschaften besonders ausgestaltet (so wird z.B. auch die
Haftpflicht von Verwaltung und Wohnungseigentümern bei Betätigung im Interesse
und für Zwecke der Gemeinschaft mitversichert) und unterscheidet sich von der
Haftpflichtversicherung der einzelnen Wohnungseigentümer, die andere Risiken
abdeckt.
Durch
die Verwendung überschneidender, untergeordneter und jedenfalls
ergänzungsbedürftiger Begriffe in den Mustern für Wirtschaftsplan und
Jahresabrechnung ist, trotz erlaubter Verwendung von Schlagworten, nicht wirklich
erkennbar, was sich hinter den Begriffen versteckt.
Weitere
Positionen in den Abrechnungsmustern sind unklar (oder jedenfalls
missverständlich) – so wird in der Jahresgesamtabrechnung (Rz. 130) eine
Position Heizung/Warmwasser mit 13.000 ausgewiesen und bezeichnet als „im
Abrechnungsjahr gezahlt und verbraucht“. In der Einzelabrechnung (Rz. 157)
taucht dieser Betrag in gleicher Höhe wieder auf und wird dort als „Verbrauch
lt. Abrechnung Messdienstleister“ bezeichnete. Das dürfte m.E. nicht mit der
Rechtsprechung des BGH zur Abrechnung von Heizkosten (BGH v. 17.2.2012 – ZR
251/10, MDR 2012, 510) übereinstimmen. In einer Gesamtabrechnung sind die
tatsächlichen Zahlungsflüsse (tatsächliche Abflüsse vom Gemeinschaftskonto und
tatsächliche Zuflüsse auf das Konto) auszuweisen. Der BGH hat in seiner
Entscheidung zwar auch von Zahlungsflüssen, die im Zusammenhang mit „dem
Verbrauch von Brennstoffen“ gesprochen, dies ist jedoch – auch im Hinblick auf
die zentralen Aussagen des BGH in seiner Entscheidung – lediglich eine
missverständliche Formulierung, denn ein Verbrauch löst keinen Zahlungsfluss
aus. Deshalb ist es auch nicht richtig, wenn im Abrechnungsmuster von „gezahlt und verbraucht“ gesprochen wird. In der
Einzelabrechnung wird das aufgegriffen und so dargestellt, als ob die im
Wirtschaftsjahr gezahlten Beträge (die Kosten für die Anschaffung von
Brennstoffen, Wartung der Heizung, Strom für den Heizungsbetrieb,
Abrechnungskosten (Messdienstleister), evtl. Mietkosten für
Heizkosten-Erfassungsgeräte usw. beinhalten können) identisch sind mit den von
einem Messdienstleister abgerechneten und auf die einzelnen Eigentumseinheiten
zu verteilenden Beträgen. Das ist aber schon deshalb ausgeschlossen, weil bei
den Kosten für den Messdienstleister Jahres-Verschiebungen eintreten. Im
Wirtschaftsjahr X fließen Kosten für die Abrechnung des Wirtschaftsjahres X-1
ab und müssen, ohne Rücksicht auf das sonst herrschende Geldflussprinzip, in
der Gesamt-Kostenabrechnung des Jahres
X erscheinen. In der Einzel-Abrechnung
des Jahres X müssen demgegenüber die errechneten Abrechnungsbeträge des
Messdienstleisters erscheinen, wobei in diesen Beträgen des Messdienstleisters
schon die Kosten enthalten sind, die er für die Abrechnungserstellung des
Jahres X der GdWE in Rechnung stellt, obwohl die Messdienstleistung erst im
Jahr X+1 erfolgt, dann auch berechnet und von der GdWE bezahlt wird. Diese
Zahlung der GdWE muss dann wiederum in der Gesamtabrechnung
des Jahres X+1 erscheinen.
Im
Einzelabrechnungs-Muster ist zwar eine „Abgrenzungsposition“ mit „Heizkosten
verbraucht in 2011, gezahlt in 2012“ ausgewiesen, falls es sich dabei um
Abrechnungskosten des Messdienstleisters handeln sollte, was mir als
unwahrscheinlich erscheint, ist es jedenfalls nicht sinnvoll benannt und auch keineswegs
nachvollziehbar. Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 17.2.2012 sehr
deutlich darauf hingewiesen, dass in einer Verwaltungsabrechnung Abweichungen
zwischen Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen – gerade im Hinblick auf die
von der HeizkVO zwingend vorgeschriebene Abrechnungsmethode – nachvollziehbar
erläutert werden muss. Überhaupt muss eine Abrechnung auch für Laien
nachvollziehbar sein.
In
der Kommentierung von Reh (Vor § 43 und zu § 43 WEG) wird eine sehr gute Übersicht über die für
„WEG-Verfahren“ geltenden Verfahrensvorschriften und die Zuständigkeit der
Gerichte für Streitigkeiten nach § 43 WEG gegeben. Diese Ausführungen sind für
die rechtsanwaltliche Prozessvorbereitung und –durchführung sehr wertvoll.
Die
oben erwähnte (und bei Schmidt-Räntsch
vermisste) Entscheidung des BGH vom 28.1.2022 – V ZR 106/21, zur
Prozessführungsbefugnis einzelner Eigentümer, erwähnt Reh jedenfalls (Vor § 43, Rz. 40, FN 28), wenn auch nach meiner
Meinung etwas zu knapp.
Bei
der Kommentierung von Reh (Vor § 43, Rz. 46 – zur actio pro socio) ist mir aufgefallen,
dass sie dort in Fußnote 35 Lehmann-Richter/Wobst
zitiert, wobei allerdings Bezug genommen wird auf die alte Auflage von
September 2020 und nicht auf die neueren umfangreicheren Ausführungen in der 2.
Auflage der Verfasser (Titel „Wohnungseigentumsrecht“, Rz. 4.34 ff – im
Impressum als Erscheinungsjahr 2025 ausgewiesen, erschienen jedoch schon Ende
2024).
Bei
den Mustertexten sind mir einige
Textstellen aufgefallen, die durchaus einer Ergänzung oder Überarbeitung wert
sind.
Es
findet sich ein Text-Vorschlag von Schmidt-Räntsch
zu § 8 WEG für eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
(TE/GO), Seite 914 ff. Das Muster wird sich in erster Linie an die
notarielle Praxis richten, aber auch Rechtsanwälte/Rechtsanwältinnen werden
recht häufig zur Beratung bei der Gestaltung einer TE/GO herangezogen.
Mir
sind hierbei einige Punkte aufgefallen, die durchaus bei der Gestaltung einer
GO berücksichtigt werden könnten und sollten.
In
dem GO-Abschnitt „Versicherungen“
(Seite 918) nennt Schmidt-Räntsch
eine Gewässerschäden-Haftpflichtversicherung, falls Öltanks zum
Gemeinschaftseigentum gehören. Eine solche Versicherung ist sicherlich im
Hinblick auf § 89 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) notwendig, falls Heizöl von der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) noch in ober- oder unterirdischen
Tanks gelagert wird (stillgelegte Tanks können mit Sand verfüllt wurden, so
dass eine gesonderte WHG-Versicherung nicht mehr erforderlich ist). Neubauten werden heute aber so gut wie
gar nicht mehr mit Ölheizungen ausgestattet, so dass in einem Muster, das auf
eine zukünftige Gestaltung einer
TE/GO ausgerichtet ist, eine WHG-Versicherung eigentlich nur noch in einer „Randnotiz“
zu erwähnen wäre.
Die
Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung
wird von Schmidt-Räntsch im eigentlichen
Kommentarteil (§ 19 Rz. 113) tatsächlich nur in einem Nebensatz erwähnt und von
ihr ausgeführt, der Abschluss einer solchen Versicherung könne ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Kommentierung muss auch die Situation
von bestehenden („alten“) Eigentümergemeinschaften berücksichtigen, anders als
der vorgeschlagene GO-Mustertext. Bei solchen bestehenden GdWE können beratende
Rechtsanwälte/Rechtsanwältinnen nur die Position einnehmen, dass ein WHG-Versicherungsabschluss
zwingend zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, wenn eine GdWE noch Öl in
ihren Öltanks lagert und das Risiko aus dem WHG nicht schon über die
Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abgedeckt ist (was aber bei einem
Fassungsvermögen des/der vorhandenen Öltanks von mehr als 10.000 Litern
regelmäßig ausgeschlossen ist). Risiken aus dem WHG (es handelt sich dabei
immerhin um eine Gefährdungshaftung)
sind einerseits ohne versicherungsmäßige Absicherung viel zu hoch, andererseits
sind die aufzubringenden jährlichen Versicherungsprämien (abhängig vom Öltank-Fassungsvermögen
und von einer vereinbarten Versicherungssumme) demgegenüber außerordentlich gering.
Eine
wichtige Versicherung zur Absicherung des Objekts der GdWE ist – wie die Klima-Entwicklung
in der letzten Zeit sehr deutlich macht – der Einschluss einer Elementarschaden-Deckung über die
(verbundene) Gebäudeversicherung. Dieser Einschluss sichert für die GdWE ein
Paket von Risiken ab, nämlich Risiken aus Überschwemmung (auch bei Starkregen),
Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck oder Lawinen (Sturmflut und
drückendes Grundwasser sind nicht erfasst). Im Kommentarteil (§ 19 Rz. 110)
erwähnt Schmidt-Räntsch diese
Versicherungsergänzung zwar (sie gehöre nach ihrer Auffassung zur
ordnungsmäßigen Verwaltung gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), in dem GO-Muster (Seite
918) findet sich zu dieser zusätzlichen Abdeckung aber leider nichts. Weil die
Elementarschaden-Deckung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, sollte auch
eine entsprechende Verpflichtung zur Abdeckung von Elementarschäden in die
Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Die (verbundene) Gebäudeversicherung
sollte also um diese Risikodeckungsergänzung erweitert werden (falls der
Versicherer nicht schon eine komplette oder teilweise Abdeckung von
Elementarschäden in seinen Versicherungsvertrag aufgenommen hat). Zu bedenken
ist auch, was für die Gestaltung einer
TE/GO aber erst einmal unerheblich ist, dass Versicherer in Deutschland einerseits
einen Elementarschäden-Einschluss nur als Paket mit den oben genannten Risiken-Einschlüssen
und -Ausschlüssen anbieten, andererseits aber für einzelne Gebiete (abhängig
von den Zürs-Gefährdungsklassen)
Elementarschaden-Abdeckungen grundsätzlich ablehnen.
Nach Riecke (§ 29 Rz. 56) gehöre ein
(positiver) Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung über den Abschluss
einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung
zugunsten der bestellten Mitglieder des Verwaltungsbeirats „wohl noch“ zur
ordnungsmäßigen Verwaltung.
Bei
Betrachtung des TE/GO-Musters fällt aber auf, dass Schmidt-Räntsch diesen Punkt weder im Abschnitt „Versicherungen“
noch im Abschnitt „Verwaltungsbeirat“ (S. 918) aufgegriffen hat. Ich meine,
wenn ein Versicherungsabschluss zugunsten des Verwaltungsbeirats als
ordnungsmäßige Verwaltung angesehen werden kann, sollte das auch in dem TE/GO-Muster
seinen Niederschlag finden, zumindest durch einen Fußnoten-Hinweis o.ä. Nach
meiner Auffassung sollte aber konsequenter Weise in der Gemeinschaftsordnung
eine entsprechende Regelung aufgenommen werden, allerdings mit konkreten
Vorgaben zum Vertragsinhalt (Deckungssumme, Risikoeinschlüsse und -ausschlüsse,
Selbstbeteiligung der GdWE, Tragung des Eigenanteils durch das Beiratsmitglied).
Ich bin zwar hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit eines Versicherungsabschlusses
zugunsten des Verwaltungsbeirats grundsätzlich anderer Meinung als Riecke, meine jedoch, durch die Aufnahme
einer Regelung in die Gemeinschaftsordnung wird eine gesonderte
Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung überflüssig und ein möglicher Streit
innerhalb der GdWE vermieden.
Abramenko/Reh haben im Mustertexte-Teil (Seite
926 f) eine Klage wegen
Wohngeldforderungen vorgestellt. Aus der Praxissicht eines Rechtsanwalts bedarf
es in einigen wichtigen Punkten doch einiger Klarstellungen und Ergänzungen.
Das
von Abramenko/Reh vorgestellte Rubrum
nennt als Beklagten den „(ausgeschiedenen) Wohnungseigentümer …“. Aufgrund des
Klammerzusatzes (dort wird lediglich darauf verwiesen, dass auch der
ausgeschiedene Eigentümer noch als Beklagter im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren behandelt werden kann)
wird der Eindruck hervorgerufen, dass das Formular ohne weiteres für den
aktuellen und den ausgeschiedenen
Wohnungseigentümer verwendet werden könnte. Das dürfte aber nicht der Fall
sein. Nach meiner Auffassung müssen sich Klagen gegen aktuelle und
ausgeschiedene Mitglieder der GdWE – jedenfalls in der Begründung – deutlich
unterscheiden.
Den
Klageantrag von Abramenko/Reh würde
ich stets um einen Antrag auf Erlass eines Versäumnisurteils ergänzen, für den
Fall, dass der Beklagte bei Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens die
rechtzeitige Verteidigungsanzeige unterlässt (§ 331 Abs. 3 ZPO). Gerade bei
ausgeschiedenen Mitgliedern einer GdWE zeigt die rechtsanwaltliche Praxis, dass
ein solcher (zusätzlicher) Antrag Zeit und evtl. Rückfragen des Gerichts spart.
In
der vorgeschlagenen Klagebegründung wird die GdWE als Klägerin vorgestellt (erstaunlicher
Weise wird hier als Beweisangebot nur ein Grundbuch genannt; wenn aber statt aller
Grundbücher der GdWE-Einheiten nur ein Grundbuch genannt wird, sollte zumindest
ein Hinweis auf das im einzelnen Grundbuch enthaltene Bestandsverzeichnis
erfolgen, denn aus diesem wird die Zusammensetzung der GdWE erkennbar). Die gesetzliche
Vertreterin der GdWE wird zwar im Klage-Rubrum mit den gesellschaftsrechtlich
erforderlichen Angaben benannt, aber bei der späteren „Vorstellung“ nicht
weiter erwähnt. Hier würde ich stets ergänzen und unter Beweis stellen, wann
und wie die Verwaltung bestellt worden ist. Das vermeidet – insbesondere bei
ausgeschiedenen Mitgliedern der GdWE – eine Antwort auf meist substanzloses,
aber zeitverzögerndes einfaches Beklagten-Bestreiten, das sich auf die
Verwalterbestellung bezieht.
In
der vorgestellten Begründung wird erwähnt, dass der Beklagte im
Wohnungsgrundbuch eingetragen ist.
Hier wird deutlich, dass es für den ausgeschiedenen
Wohnungseigentümer einer besonderen Begründung bedarf. Es sollte nämlich ausgeführt
und unter Beweis gestellt werden, bis wann der Beklagte als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen gewesen ist, wann die Beschlussfassung in der
Eigentümerversammlung über die Abrechnungsspitzenbeträge aus der Jahresabrechnung
erfolgte, ob im Beschluss oder in der bestehenden Gemeinschaftsordnung ein
besonderer Fälligkeitszeitpunkt für Zahlungen festgelegt wurde (Schmidt-Räntsch hat konsequenter Weise
in ihrem TE/GO-Muster, Seite 917, einen Fälligkeitszeitpunkt für Zahlungen
festgelegt) oder, ob im Zweifel die sofortige Fälligkeit mit der
Beschlussfassung eintreten sollte. Für Zahlungsansprüche der GdWE ist nämlich
die Fälligkeitstheorie entscheidend (vgl. BGH vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 und
vom 21.04.1988 – V ZB 10/87), so dass es auf die Fälligkeit der
Zahlungsverpflichtung ankommt (Zschieschack
weist im Kommentar, § 28 Rz. 228, auch auf die Fälligkeitstheorie hin, und in
Rz. 322 ff auch auf Fälligkeitsregelungen). Ausführungen zur Fälligkeit sind
deshalb gerade, aber nicht nur, bei ausgeschiedenen Eigentümern sinnvoll und
notwendig. Liegt die Zahlungsfälligkeit nach
dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, haftet nicht mehr der
ausgeschiedene Eigentümer, sondern der Erwerber, unabhängig davon, wann der Beschluss
über die Zahlungsansprüche gefasst wurde.
Die
von der GdWE geltend gemachten Forderungen würde ich, anders als Abramenko/Reh, nicht in einem Paket und
ohne Differenzierung gerichtlich geltend machen, sondern in einer Klageschrift stets
differenzieren zwischen den Nachschüssen/Vorschüssen zur Kostentragung und den
Beiträgen zu der Erhaltungsrücklage (vgl. §§ 28 Abs. 1, 19 Abs. 2 WEG). Sowohl
bei den Vor- als auch den Nachschüssen bilden nämlich die Beiträge zu den
Kosten der Gemeinschaft und die Beiträge zu den Rücklagen unterschiedliche
Forderungen, die bei Zahlungen auch unterschiedlich verrechnet werden können.
Reh stellt bei den Mustertexten auch
einen „Verwaltervertrag“ vor (S. 942 ff), der in § 6 Regelungen zur „Beendigung
der Verwaltertätigkeit“ enthält. Es wird dort ausgeführt, dass der Verwalter
bei Beendigung der Verwaltertätigkeit „die Jahresabrechnung“ ordnungsgemäß zu
erstellen habe. Aufgrund der oben erwähnten BGH-Entscheidung vom 26.9.2025 (V
ZR 206/24) wird dieser Abschnitt sicherlich zu überarbeiten sein. Es müsste
klargestellt werden, dass der ausgeschiedene Verwalter eine Jahresabrechnung zu
erstellen hat, wenn die Erstellungspflicht (der GdWE) in seiner Amtszeit entstanden ist. Es könnte
selbstverständlich auch eine klare Regelung in den Vertrag aufgenommen werden, dass
der Verwalter auch nach seinem Ausscheiden aus dem Amt für die Erstellung der
Abrechnungen der Wirtschaftsjahre seiner Amtszeit verpflichtet bleibt. Ob eine
solche Regelung auch wirklich realisiert werden kann, ist eine Frage der
„Verhandlungsmacht“.
Meine
Gesamtbewertung des Kommentars: Ein
wichtiges und durchaus hilfreiches Werk für die rechtsanwaltliche Praxis –
allerdings in einigen Punkten ergänzungsbedürftig.