Rezension: WEG - Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht

Niedenführ, WEG - Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht, 14. Auflage, DeutscherAnwaltVerlag, 2026

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln

Im Dezember 2025 ist die 14. Auflage des von Werner Niedenführ begründeten AnwaltKommentars zum WEG erschienen. An ihr haben nunmehr 8 Autoren mitgewirkt – ein Rechtsanwalt, ein Notar und sechs aktive und ehemalige Richterinnen und Richter, die alle mit dem Wohnungseigentumsrecht eng verbunden sind. Der Kommentarteil zum Wohnungseigentumsgesetz umfasst ca. 870 Seiten, es schließen sich die HeizkostenV (mit Anmerkungen von Schmidt-Räntsch) und weitere Rechtsvorschriften im Wortlaut an (GBO, Wohnungsgrundbuchverfügung, Verwaltungsvorschrift zu Abgeschlossenheitsbescheinigungen, BetrKV). Die danach folgenden Mustertexte haben einen Umfang von ca. 40 Seiten, das Stichwortverzeichnis 26 Seiten. Die Mustertexte – sowie die weiteren im Kommentarteil enthaltenen Formulierungsbeispiele und Muster – können (vgl. dazu die Impressum-Seite des Werks) über einen Download-Link auf der Homepage des Anwaltsverlags abgerufen und übernommen werden.

Die letzte Auflage des AnwaltKommentars zum WEG liegt schon sechs Jahre zurück, so dass wegen der 2020 erfolgten Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG, Oktober 2020) eine komplette Neubearbeitung erforderlich war. In ihrem Vorwort führt Schmidt-Räntsch aus „Mit der vorliegenden 14. Auflage des Kommentars ist die Kommentierung an die grundlegenden Veränderungen angepasst worden, die das WEMoG im Wohnungseigentumsrecht vorgenommen hat. Die Erläuterungen nehmen die Diskussion der neuen Vorschriften in Rechtsprechung und Literatur auf, die bis August 2025 erschienen ist.“

Einen für den Verlag peinlichen Fehler muss ich leider an den Anfang stellen. Im Titelblatt des Kommentars wird der Mit-Autor Dr. Frank Zschieschack namentlich korrekt bezeichnet, im Kommentarteil jedoch durchgängig fehlerhaft mit „Zschieschak“. Das ist nicht nur für Autor und Kommentar-Verwender ärgerlich, sondern es ist auch nicht verständlich, warum ein solcher Fehler nicht aufgefallen ist.

Aus dem Kommentarteil habe ich einige ausgewählte und nach meiner Ansicht wichtige Vorschriften besonders betrachtet – wie die §§ 9a, 14, 28, 43 – und will einige Bemerkungen zu den Bearbeitungen machen.

Der in 2020 neu gestaltete § 9a WEG enthält Regelungen, die für die grundsätzliche Struktur des Wohnungseigentumsrechts von erheblicher Bedeutung sind, weil er (noch einmal) hervorhebt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) rechtsfähig ist, zugleich aber auch festlegt, wann die Gemeinschaft entsteht und welche Rechte sie ausübt. Die Kommentierung des § 9a durch Schmidt-Räntsch ist deshalb für die rechtsanwaltliche Praxis besonders interessant – und in meinen Augen gelungen. Ihre Ausführungen sind klar strukturiert, durchdacht und in allen Einzelheiten sehr prägnant. Bei den Rechtsfällen, die an die rechtsanwaltlichen Berater(innen) herangetragen werden, sind schon die grundsätzlichen Anknüpfungspunkte erkennbar, anhand derer Vorgehensweisen und Lösungsstrategien entwickelt werden können.

Neu ist die gesetzliche Festlegung des Entstehens der Gemeinschaft auf den Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Diese Punkt kann für die rechtsanwaltliche Tätigkeit von Bedeutung sein, z.B. wenn es um die Frage geht, wer für eine Kostentragung zuständig ist (noch der Bauträger / der aufteilende Eigentümer oder schon die entstandene GdWE – in welcher Zusammensetzung auch immer).

Sehr wichtig ist die Rechtsfähigkeit der GdWE. Sie stellte zwar bei der 2020er Reform nichts grundlegend Neues dar, hatte sie sich doch schon aufgrund der Rechtsprechung des BGH (Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) in mehreren Stufen entwickelt. Aufgegriffen wurde die BGH-Rechtsprechung vom Gesetzgeber zuerst bei der WEG-Novelle 2007 (Schmidt-Räntsch weist in § 9a, Rz. 1, auf die damals einschlägigen §§ 10, 27 WEG a.F. hin) und ist nunmehr in der Novelle 2020 durch § 9a WEG „verfeinert“ worden. Die ehemalige Beschränkung, dass die Gemeinschaft Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann, und zwar „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“, ist entfallen. Die GdWE ist also (so Schmidt-Räntsch, § 9a, Rz. 9) „Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten“. Schmidt-Räntsch führt in unmissverständlicher Klarheit weiter aus (§9a Rz. 10), die Rechtsfähigkeit der GdWE richte sich „nicht nur auf die gesamte Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer, sondern – bis an die Grenze des Rechtsmissbrauchs – schlechthin auf die Geschäftsführung der GdWE.“

Die dritte wichtige gesetzliche Neu-Regelung betrifft die Ausübungsbefugnis der GdWE. Auch hier ist die Klarheit der Kommentierung durch Schmidt-Räntsch in § 9a (Rz. 18 – 21) hervorzuheben. Dort wird von ihr plausibel dargelegt, welche Ausübungsrechte die GdWE nunmehr hat und wie diese Rechte sich von den früheren Rechten (in § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a.F.) unterscheiden.

Die Ausführungen von Schmidt-Räntsch – in Verbindung mit den Ausführungen von Reh (Vor § 43 Rz. 28 ff, insbesondere Rz. 33 und Rz. 46 zur actio pro socio) – wäre auch für die rechtsanwaltliche Strategie in dem Fall des Sozialgerichts Stuttgart, Urt. v. 11.11.2025 – S 5 BA 258/25, BeckRS 2025, 33225, wichtig gewesen (wenn die 14. Auflage vor dem SG-Verfahren erschienen wäre). In dem SG-Fall ging es um eine Auseinandersetzung innerhalb einer GdWE. Ein Miteigentümer schloss mit der GdWE einen Vertrag über die Ausübung von Hausmeistertätigkeiten; ein anderer meinte, die Tätigkeit sei sozialversicherungspflichtig und wollte das geklärt haben. Schließlich beantragte dieser Eigentümer, nach erfolglosen Bemühungen bei dem bestellten Verwalter und der GdWE, die Durchführung eines behördlichen Statusverfahrens (§ 7a SGB IV), was aber die zuständige Behörde ablehnte, woraufhin auch noch ein Klageverfahren vor dem Sozialgericht durchgeführt wurde. Das Sozialgericht wies wenig überraschend die Klage ab, weil einzelne Wohnungseigentümer keine Rechte aus oder im Zusammenhang mit Verträgen zwischen GdWE und Dritten selbstständig ausüben könnten – sie könnten nicht „nach eigenem Gutdünken an dem Vertretungsorgan vorbei ein Verfahren nach § 7a Abs. 1 Satz 1 SGB IV initiieren“.

§ 14 WEG beschreibt Pflichten der Wohnungseigentümer. In der rechtsanwaltlichen Praxis ist man recht häufig mit der Prüfung befasst, ob Grenzen bei der Ausübung von Eigentümerrechten (noch) eingehalten werden oder schon überschritten worden sind. Man begegnet bei manchen Wohnungseigentümern der Meinung, sie könnten mit dem erworbenen Eigentum frei umgehen und seien nicht gegenüber anderen Eigentümern oder gegenüber der Gemeinschaft durch einschränkende Regeln gebunden. Verkannt wird dabei aber, dass § 14 WEG sie verpflichtet, strenge Regelungen (gesetzliche, vereinbarte oder beschlossene) einzuhalten und Rücksicht auf das Sondereigentum anderer Eigentümer zu nehmen. Die Kommentierung von Schmidt-Räntsch führt sehr gut in diese Pflichtenkreise und die voneinander abhängigen Rechtsbeziehungen ein und gibt einen verlässlichen, insbesondere praxistauglichen Überblick über die Rechtsfragen.

Im „Überblick“ (§ 14, Rz. 3) wird von ihr auf die wichtige Neuerung hingewiesen, die die 2020er Novelle gebracht hat. Die Wohnungseigentümer haben nunmehr gegenüber der Gemeinschaft die Pflicht, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Das bedeutet auch, dass Ansprüche auf Unterlassung von Verstößen – oder Einhaltung der vorgegebenen Regelungen – nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend gemacht werden können. Die einzelnen Eigentümer sind bei solchen Verstößen nicht mehr, wie nach altem Recht, zur Geltendmachung berechtigt (Schmidt-Räntsch macht das in § 14, Rz. 21 ff, deutlich). Die Eigentümer bleiben aber berechtigt, Störungen ihres Sondereigentums alleine zu verfolgen und Ansprüche geltend zu machen.

In den Rz. 4 – 18 zeigt Schmidt-Räntsch die Grenzen des zulässigen Gebrauchs von Sondereigentum auf und nennt eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen, anhand derer als Vertreter der GdWE oder eines in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers eine rechtsanwaltliche Lösungsstrategie für vergleichbare Fallkonstellationen entwickelt werden kann.

Pflichten der Wohnungseigentümer bestehen nicht nur im Hinblick auf die Einhaltung von Regelungen, sondern auch im Hinblick auf Duldung von Eingriffen in das Sondereigentum (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Auch zu diesem Themenkomplex sind die Ausführungen von Schmidt-Räntsch (Rz. 26 – 44) praxisnah und mit vielen Beispielen unterfüttert.

Gar nicht selten wird von Mandanten (Verwaltungen für eine GdWE oder Einzeleigentümer) die Frage gestellt, ob und wie gemeinschaftsfremde Dritte (insbesondere Mieter von Eigentumseinheiten) wegen vermeintlicher oder tatsächlicher Beeinträchtigungen in Anspruch genommen werden können. Eigentümer tragen z.B. vor, sie seien beeinträchtigt durch Anfahrts- und Entladegeräusche durch Anlieferfahrzeuge, die ein Einzelhandelsgeschäft in der Zeit zwischen 6.00 und 9.00 Uhr mit Waren belieferten, oder, sie seien tagsüber ständig durch Rollgeräusche von Einkaufwagen beeinträchtigt, die aus einem Einzelhandelsgeschäft im Erdgeschoss in die Wohnung dringen, weil es (vermutlich oder tatsächlich) zwischen dem schwimmenden Estrich und dem Betonmauerwerk Körperschallbrücken gebe, oder, sie könnten als Gehbehinderte nicht mehr eine stufenlose Rampe auf dem gemeinschaftlichen Grundstück benutzen, sondern müssten einen mit Treppenstufen versehenen Weg nehmen, weil Fahrzeuge für die Anlieferung eines Supermarktes die Rampe (die zugleich als Feuerwehrzufahrt dient) zumindest temporär blockierten.

Klageverfahren in solchen Fällen können wegen der Prozessführungsbefugnis problematisch sein, wenn einzelne Miteigentümer klagen wollen.

Schmidt-Räntsch beschäftigt sich in ihrer Kommentierung zu § 14 in Rz. 72 mit der damit zusammenhängenden Problematik einer Inanspruchnahme von Dritten. Die durchaus interessante und wichtige Entscheidung des BGH vom 28.1.2022 (V ZR 106/21, MDR 2022, 626 = ZWE 202, 209, siehe dazu auch den in der gleichen Sache ergangenen Hinweisbeschluss des BGH v. 4.11.2021, ZMR 2022, 140), die zur Klage einer einzelnen (beeinträchtigten) Eigentümerin aufgrund des letztgenannten Sachverhalts ergangen ist, wird von ihr jedoch nicht erwähnt. Das ist bedauerlich, denn die Entscheidung macht erneut deutlich, welche Rechte aufgrund der neuen Gesetzeslage von der GdWE geltend zu machen sind und welche Rechte einzelne Eigentümer noch selbst geltend machen können.

Ein weiterer Punkt ist hier anzumerken – Rz. 72 der Kommentierung von Schmidt-Räntsch ist leider völlig unverständlich: „Weder die GdWE noch die Wohnungseigentümer können den Dritten, der die Grenzen des zulässigen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet, unmittelbar aus Absatz 1 oder Bei Erhaltungsmaßnahmen ist der Dritte nach Maßgabe von § 15 gesetzlich zu Duldung verpflichtet.“ Solche Fehler sollten im Verlagslektorat auffallen und korrigiert werden.

Zschieschack beschäftigt sich in § 28 Rz. 83 f mit der durchaus umstrittenen Frage, welcher GdWE-Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist, wenn ein Verwalter zum Ende eines Wirtschaftsjahres (z.B. zum 31.12.) aus dem Amt scheidet und es um die Abrechnung für das zurückgelegte Wirtschaftsjahr geht. Neu bestellte Verwalter, die ihr Amt erst mit dem Beginn eines neuen Wirtschaftsjahres antreten, neigen fast immer dazu, die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung bei dem ausgeschiedenen Verwalter zu sehen – und wollen auch in ihrem Verwaltungsvertrag mit der GdWE festschreiben, dass sie die „alte“ Abrechnung nicht – oder nur gegen zusätzliche Vergütung – erstellen müssen.

Zschieschack hat in seinen Ausführungen deutlich gemacht, dass der ab dem 1.1. (also ab dem Beginn des neuen Wirtschaftsjahres) bestellte Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist: „Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft im Innenverhältnis zur Gemeinschaft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.“ Damit hat er bereits die Linie vertreten, die nunmehr vom Bundesgerichtshof (Urt. v. 26.9.2025 – V ZR 206/24) auch bestätigt wurde.

Im Kommentar konnte diese Entscheidung (selbstverständlich) nicht mehr berücksichtigt werden, denn sie wurde vom BGH erst am 6.11.2025 in seine elektronische Entscheidungsdatenbank eingestellt.

Der BGH hat in dieser Entscheidung einiges klargestellt und auch die Veränderungen, die durch die 2020er Novelle eingetreten sind, aufgezeigt. Bis zur Verkündung der WEG-Novelle in 2020 wurde die Erstellung einer Jahresabrechnung als persönliche Pflicht des Verwalters angesehen, ab dem 1.12.2020 hat sich jedoch die Rechtslage dahingehend geändert, dass die GdWE für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich zuständig (geworden) ist und damit auch zur Erstellung von Jahresabrechnungen verpflichtet ist. Der Verwalter handelt bei der Abrechnungserstellung nur noch als ausführendes Organ der GdWE. Das hat die Konsequenz, dass derjenige Verwalter gegenüber dem Verband für die Erstellung zuständig ist, der zu dem Zeitpunkt das Verwalteramt innehat, an dem die Pflicht zur Abrechnungserstellung entstanden ist. Der BGH hat auch die umstrittene Frage der Pflichtentstehung entschieden. Die Pflicht zur Abrechnungserstellung entsteht, so der BGH, am 1.1. des Folgejahres. Diese Position vertritt, wie erwähnt, auch Zschieschack (§ 28 Rz. 83).

Damit ist nach der Entscheidung des BGH klar: Der Verwalter, der am 1.1. des Folgejahres das Amt ausübt, ist als ausführendes Organ der GdWE für die Erstellung der Abrechnung zuständig (es handelt sich dabei um eine Organpflicht); ist die Pflicht zur Abrechnungserstellung während der Amtszeit eines früheren Verwalters entstanden, ist dieser – nicht mehr als Organ der GdWE, sondern aufgrund seiner vertraglichen Pflicht gegenüber der GdWE – weiterhin für die Erstellung einer ausstehenden Jahresabrechnung zuständig.

Bei seiner Entscheidung hat der BGH das „Norm-Wirtschaftsjahr“ (Kalenderjahr) zugrunde gelegt, denn in der Klage ging es um die Erstellung einer Abrechnung für einen solchen Zeitraum. Denkbar ist aber, dass nicht das Kalenderjahr das Wirtschaftsjahr ist, sondern ein anderer Zeitraum (Zschieschack, § 28 Rz. 74, führt zu Recht aus, es könne durch Vereinbarung auch ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr festgelegt werden). In solchen Fällen kommt es also auf den konkreten Wirtschaftsjahr-Zeitraum an und auf die damit zusammenhängende Pflicht der GdWE zur Erstellung der Abrechnung über das Wirtschaftsjahr.

Vertraglich kann – darauf hat der BGH in seiner Entscheidung ebenfalls hingewiesen – zwischen der GdWE und dem jeweiligen Verwalter vereinbart werden, dass der Verwalter auch nach seinem Ausscheiden für die Erstellung der Abrechnung des Wirtschaftsjahres seiner Amtszeit verpflichtet bleibt. Es bedarf aber einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung. Liegt eine solche vertragliche Abrede vor, bestehen parallele Erstellungspflichten – der nunmehr amtierende Verwalter ist aufgrund seiner Organstellung für die Erstellung zuständig und der ausgeschiedene Verwalter aufgrund der vertraglichen Abrede. Der amtierende Verwalter kann, statt die Abrechnung selbst zu erstellen, den ausgeschiedenen Verwalter zur Abrechnungserstellung auffordern (was aber, das führt der BGH nicht explizit aus, im Namen der GdWE erfolgen müsste).

In der Kommentierung von Zschieschack zu § 28 findet sich ein „Muster eines Wirtschaftsplans“ (§ 28, Rz. 33), einer „Jahresgesamtabrechnung“ (§ 28, Rz. 130) und auch ein „Muster einer Einzelabrechnung“ (§ 28, Rz. 157). Diese Muster beruhen wohl auf alten Vorlagen, die in 2012 entwickelt wurden (erkennbar an den Jahreszahlen 2011/2012 in der Abrechnung, s. die Positionen Heizkosten, Rz. 157) und hätten m.E. einer Überarbeitung bedurft.

Die ersten drei Positionen des Wirtschaftsplanes und der Abrechnung beschäftigen sich mit „Brandversicherung“, „Haftpflichtversicherung“ und „Gebäudeversicherung“. Die verwendeten Begrifflichkeiten schaffen Verwirrung – üblicher Weise werden für Eigentümergemeinschaften verbundene Gebäudeversicherungen abgeschlossen, die die Risiken bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm- und Hagel und (fakultativ, jedoch sehr sinnvoll, Elementarschäden) absichert. „Brand“, wie hier in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung genannt, ist nur ein Abdeckungsbestandteil der Feuerversicherung. „Feuer“ im Sinne der üblichen Versicherungsbedingungen sind nämlich neben Brand auch noch Blitzschlag, Explosion, Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeuges. Es sollte also besser mit dem Schlagwort „verbundene Gebäudeversicherung“ operiert werden, um die Verbindung der oben genannten verschiedenen Versicherungssparten anzuzeigen und es sollte „Brand“ als Positionsbezeichnung vermieden werden. Bei der „Haftpflichtversicherung“ würde besser von „Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung der GdWE“ gesprochen, denn diese ist für Eigentümergemeinschaften besonders ausgestaltet (so wird z.B. auch die Haftpflicht von Verwaltung und Wohnungseigentümern bei Betätigung im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft mitversichert) und unterscheidet sich von der Haftpflichtversicherung der einzelnen Wohnungseigentümer, die andere Risiken abdeckt.

Durch die Verwendung überschneidender, untergeordneter und jedenfalls ergänzungsbedürftiger Begriffe in den Mustern für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ist, trotz erlaubter Verwendung von Schlagworten, nicht wirklich erkennbar, was sich hinter den Begriffen versteckt.

Weitere Positionen in den Abrechnungsmustern sind unklar (oder jedenfalls missverständlich) – so wird in der Jahresgesamtabrechnung (Rz. 130) eine Position Heizung/Warmwasser mit 13.000 ausgewiesen und bezeichnet als „im Abrechnungsjahr gezahlt und verbraucht“. In der Einzelabrechnung (Rz. 157) taucht dieser Betrag in gleicher Höhe wieder auf und wird dort als „Verbrauch lt. Abrechnung Messdienstleister“ bezeichnete. Das dürfte m.E. nicht mit der Rechtsprechung des BGH zur Abrechnung von Heizkosten (BGH v. 17.2.2012 – ZR 251/10, MDR 2012, 510) übereinstimmen. In einer Gesamtabrechnung sind die tatsächlichen Zahlungsflüsse (tatsächliche Abflüsse vom Gemeinschaftskonto und tatsächliche Zuflüsse auf das Konto) auszuweisen. Der BGH hat in seiner Entscheidung zwar auch von Zahlungsflüssen, die im Zusammenhang mit „dem Verbrauch von Brennstoffen“ gesprochen, dies ist jedoch – auch im Hinblick auf die zentralen Aussagen des BGH in seiner Entscheidung – lediglich eine missverständliche Formulierung, denn ein Verbrauch löst keinen Zahlungsfluss aus. Deshalb ist es auch nicht richtig, wenn im Abrechnungsmuster von „gezahlt und verbraucht“ gesprochen wird. In der Einzelabrechnung wird das aufgegriffen und so dargestellt, als ob die im Wirtschaftsjahr gezahlten Beträge (die Kosten für die Anschaffung von Brennstoffen, Wartung der Heizung, Strom für den Heizungsbetrieb, Abrechnungskosten (Messdienstleister), evtl. Mietkosten für Heizkosten-Erfassungsgeräte usw. beinhalten können) identisch sind mit den von einem Messdienstleister abgerechneten und auf die einzelnen Eigentumseinheiten zu verteilenden Beträgen. Das ist aber schon deshalb ausgeschlossen, weil bei den Kosten für den Messdienstleister Jahres-Verschiebungen eintreten. Im Wirtschaftsjahr X fließen Kosten für die Abrechnung des Wirtschaftsjahres X-1 ab und müssen, ohne Rücksicht auf das sonst herrschende Geldflussprinzip, in der Gesamt-Kostenabrechnung des Jahres X erscheinen. In der Einzel-Abrechnung des Jahres X müssen demgegenüber die errechneten Abrechnungsbeträge des Messdienstleisters erscheinen, wobei in diesen Beträgen des Messdienstleisters schon die Kosten enthalten sind, die er für die Abrechnungserstellung des Jahres X der GdWE in Rechnung stellt, obwohl die Messdienstleistung erst im Jahr X+1 erfolgt, dann auch berechnet und von der GdWE bezahlt wird. Diese Zahlung der GdWE muss dann wiederum in der Gesamtabrechnung des Jahres X+1 erscheinen.

Im Einzelabrechnungs-Muster ist zwar eine „Abgrenzungsposition“ mit „Heizkosten verbraucht in 2011, gezahlt in 2012“ ausgewiesen, falls es sich dabei um Abrechnungskosten des Messdienstleisters handeln sollte, was mir als unwahrscheinlich erscheint, ist es jedenfalls nicht sinnvoll benannt und auch keineswegs nachvollziehbar. Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 17.2.2012 sehr deutlich darauf hingewiesen, dass in einer Verwaltungsabrechnung Abweichungen zwischen Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen – gerade im Hinblick auf die von der HeizkVO zwingend vorgeschriebene Abrechnungsmethode – nachvollziehbar erläutert werden muss. Überhaupt muss eine Abrechnung auch für Laien nachvollziehbar sein.

In der Kommentierung von Reh (Vor § 43 und zu § 43 WEG) wird eine sehr gute Übersicht über die für „WEG-Verfahren“ geltenden Verfahrensvorschriften und die Zuständigkeit der Gerichte für Streitigkeiten nach § 43 WEG gegeben. Diese Ausführungen sind für die rechtsanwaltliche Prozessvorbereitung und –durchführung sehr wertvoll.

Die oben erwähnte (und bei Schmidt-Räntsch vermisste) Entscheidung des BGH vom 28.1.2022 – V ZR 106/21, zur Prozessführungsbefugnis einzelner Eigentümer, erwähnt Reh jedenfalls (Vor § 43, Rz. 40, FN 28), wenn auch nach meiner Meinung etwas zu knapp.

Bei der Kommentierung von Reh (Vor § 43, Rz. 46 – zur actio pro socio) ist mir aufgefallen, dass sie dort in Fußnote 35 Lehmann-Richter/Wobst zitiert, wobei allerdings Bezug genommen wird auf die alte Auflage von September 2020 und nicht auf die neueren umfangreicheren Ausführungen in der 2. Auflage der Verfasser (Titel „Wohnungseigentumsrecht“, Rz. 4.34 ff – im Impressum als Erscheinungsjahr 2025 ausgewiesen, erschienen jedoch schon Ende 2024).

Bei den Mustertexten sind mir einige Textstellen aufgefallen, die durchaus einer Ergänzung oder Überarbeitung wert sind.

Es findet sich ein Text-Vorschlag von Schmidt-Räntsch zu § 8 WEG für eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (TE/GO), Seite 914 ff. Das Muster wird sich in erster Linie an die notarielle Praxis richten, aber auch Rechtsanwälte/Rechtsanwältinnen werden recht häufig zur Beratung bei der Gestaltung einer TE/GO herangezogen.

Mir sind hierbei einige Punkte aufgefallen, die durchaus bei der Gestaltung einer GO berücksichtigt werden könnten und sollten.

In dem GO-Abschnitt „Versicherungen“ (Seite 918) nennt Schmidt-Räntsch eine Gewässerschäden-Haftpflichtversicherung, falls Öltanks zum Gemeinschaftseigentum gehören. Eine solche Versicherung ist sicherlich im Hinblick auf § 89 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) notwendig, falls Heizöl von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) noch in ober- oder unterirdischen Tanks gelagert wird (stillgelegte Tanks können mit Sand verfüllt wurden, so dass eine gesonderte WHG-Versicherung nicht mehr erforderlich ist). Neubauten werden heute aber so gut wie gar nicht mehr mit Ölheizungen ausgestattet, so dass in einem Muster, das auf eine zukünftige Gestaltung einer TE/GO ausgerichtet ist, eine WHG-Versicherung eigentlich nur noch in einer „Randnotiz“ zu erwähnen wäre.

Die Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung wird von Schmidt-Räntsch im eigentlichen Kommentarteil (§ 19 Rz. 113) tatsächlich nur in einem Nebensatz erwähnt und von ihr ausgeführt, der Abschluss einer solchen Versicherung könne ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Kommentierung muss auch die Situation von bestehenden („alten“) Eigentümergemeinschaften berücksichtigen, anders als der vorgeschlagene GO-Mustertext. Bei solchen bestehenden GdWE können beratende Rechtsanwälte/Rechtsanwältinnen nur die Position einnehmen, dass ein WHG-Versicherungsabschluss zwingend zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, wenn eine GdWE noch Öl in ihren Öltanks lagert und das Risiko aus dem WHG nicht schon über die Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abgedeckt ist (was aber bei einem Fassungsvermögen des/der vorhandenen Öltanks von mehr als 10.000 Litern regelmäßig ausgeschlossen ist). Risiken aus dem WHG (es handelt sich dabei immerhin um eine Gefährdungshaftung) sind einerseits ohne versicherungsmäßige Absicherung viel zu hoch, andererseits sind die aufzubringenden jährlichen Versicherungsprämien (abhängig vom Öltank-Fassungsvermögen und von einer vereinbarten Versicherungssumme) demgegenüber außerordentlich gering.

Eine wichtige Versicherung zur Absicherung des Objekts der GdWE ist – wie die Klima-Entwicklung in der letzten Zeit sehr deutlich macht – der Einschluss einer Elementarschaden-Deckung über die (verbundene) Gebäudeversicherung. Dieser Einschluss sichert für die GdWE ein Paket von Risiken ab, nämlich Risiken aus Überschwemmung (auch bei Starkregen), Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck oder Lawinen (Sturmflut und drückendes Grundwasser sind nicht erfasst). Im Kommentarteil (§ 19 Rz. 110) erwähnt Schmidt-Räntsch diese Versicherungsergänzung zwar (sie gehöre nach ihrer Auffassung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), in dem GO-Muster (Seite 918) findet sich zu dieser zusätzlichen Abdeckung aber leider nichts. Weil die Elementarschaden-Deckung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, sollte auch eine entsprechende Verpflichtung zur Abdeckung von Elementarschäden in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Die (verbundene) Gebäudeversicherung sollte also um diese Risikodeckungsergänzung erweitert werden (falls der Versicherer nicht schon eine komplette oder teilweise Abdeckung von Elementarschäden in seinen Versicherungsvertrag aufgenommen hat). Zu bedenken ist auch, was für die Gestaltung einer TE/GO aber erst einmal unerheblich ist, dass Versicherer in Deutschland einerseits einen Elementarschäden-Einschluss nur als Paket mit den oben genannten Risiken-Einschlüssen und -Ausschlüssen anbieten, andererseits aber für einzelne Gebiete (abhängig von den Zürs-Gefährdungsklassen) Elementarschaden-Abdeckungen grundsätzlich ablehnen.

Nach Riecke (§ 29 Rz. 56) gehöre ein (positiver) Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung zugunsten der bestellten Mitglieder des Verwaltungsbeirats „wohl noch“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Bei Betrachtung des TE/GO-Musters fällt aber auf, dass Schmidt-Räntsch diesen Punkt weder im Abschnitt „Versicherungen“ noch im Abschnitt „Verwaltungsbeirat“ (S. 918) aufgegriffen hat. Ich meine, wenn ein Versicherungsabschluss zugunsten des Verwaltungsbeirats als ordnungsmäßige Verwaltung angesehen werden kann, sollte das auch in dem TE/GO-Muster seinen Niederschlag finden, zumindest durch einen Fußnoten-Hinweis o.ä. Nach meiner Auffassung sollte aber konsequenter Weise in der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung aufgenommen werden, allerdings mit konkreten Vorgaben zum Vertragsinhalt (Deckungssumme, Risikoeinschlüsse und -ausschlüsse, Selbstbeteiligung der GdWE, Tragung des Eigenanteils durch das Beiratsmitglied). Ich bin zwar hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit eines Versicherungsabschlusses zugunsten des Verwaltungsbeirats grundsätzlich anderer Meinung als Riecke, meine jedoch, durch die Aufnahme einer Regelung in die Gemeinschaftsordnung wird eine gesonderte Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung überflüssig und ein möglicher Streit innerhalb der GdWE vermieden.

Abramenko/Reh haben im Mustertexte-Teil (Seite 926 f) eine Klage wegen Wohngeldforderungen vorgestellt. Aus der Praxissicht eines Rechtsanwalts bedarf es in einigen wichtigen Punkten doch einiger Klarstellungen und Ergänzungen.

Das von Abramenko/Reh vorgestellte Rubrum nennt als Beklagten den „(ausgeschiedenen) Wohnungseigentümer …“. Aufgrund des Klammerzusatzes (dort wird lediglich darauf verwiesen, dass auch der ausgeschiedene Eigentümer noch als Beklagter im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren behandelt werden kann) wird der Eindruck hervorgerufen, dass das Formular ohne weiteres für den aktuellen und den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer verwendet werden könnte. Das dürfte aber nicht der Fall sein. Nach meiner Auffassung müssen sich Klagen gegen aktuelle und ausgeschiedene Mitglieder der GdWE – jedenfalls in der Begründung – deutlich unterscheiden.

Den Klageantrag von Abramenko/Reh würde ich stets um einen Antrag auf Erlass eines Versäumnisurteils ergänzen, für den Fall, dass der Beklagte bei Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens die rechtzeitige Verteidigungsanzeige unterlässt (§ 331 Abs. 3 ZPO). Gerade bei ausgeschiedenen Mitgliedern einer GdWE zeigt die rechtsanwaltliche Praxis, dass ein solcher (zusätzlicher) Antrag Zeit und evtl. Rückfragen des Gerichts spart.

In der vorgeschlagenen Klagebegründung wird die GdWE als Klägerin vorgestellt (erstaunlicher Weise wird hier als Beweisangebot nur ein Grundbuch genannt; wenn aber statt aller Grundbücher der GdWE-Einheiten nur ein Grundbuch genannt wird, sollte zumindest ein Hinweis auf das im einzelnen Grundbuch enthaltene Bestandsverzeichnis erfolgen, denn aus diesem wird die Zusammensetzung der GdWE erkennbar). Die gesetzliche Vertreterin der GdWE wird zwar im Klage-Rubrum mit den gesellschaftsrechtlich erforderlichen Angaben benannt, aber bei der späteren „Vorstellung“ nicht weiter erwähnt. Hier würde ich stets ergänzen und unter Beweis stellen, wann und wie die Verwaltung bestellt worden ist. Das vermeidet – insbesondere bei ausgeschiedenen Mitgliedern der GdWE – eine Antwort auf meist substanzloses, aber zeitverzögerndes einfaches Beklagten-Bestreiten, das sich auf die Verwalterbestellung bezieht.

In der vorgestellten Begründung wird erwähnt, dass der Beklagte im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Hier wird deutlich, dass es für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer einer besonderen Begründung bedarf. Es sollte nämlich ausgeführt und unter Beweis gestellt werden, bis wann der Beklagte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen ist, wann die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung über die Abrechnungsspitzenbeträge aus der Jahresabrechnung erfolgte, ob im Beschluss oder in der bestehenden Gemeinschaftsordnung ein besonderer Fälligkeitszeitpunkt für Zahlungen festgelegt wurde (Schmidt-Räntsch hat konsequenter Weise in ihrem TE/GO-Muster, Seite 917, einen Fälligkeitszeitpunkt für Zahlungen festgelegt) oder, ob im Zweifel die sofortige Fälligkeit mit der Beschlussfassung eintreten sollte. Für Zahlungsansprüche der GdWE ist nämlich die Fälligkeitstheorie entscheidend (vgl. BGH vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 und vom 21.04.1988 – V ZB 10/87), so dass es auf die Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung ankommt (Zschieschack weist im Kommentar, § 28 Rz. 228, auch auf die Fälligkeitstheorie hin, und in Rz. 322 ff auch auf Fälligkeitsregelungen). Ausführungen zur Fälligkeit sind deshalb gerade, aber nicht nur, bei ausgeschiedenen Eigentümern sinnvoll und notwendig. Liegt die Zahlungsfälligkeit nach dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, haftet nicht mehr der ausgeschiedene Eigentümer, sondern der Erwerber, unabhängig davon, wann der Beschluss über die Zahlungsansprüche gefasst wurde.

Die von der GdWE geltend gemachten Forderungen würde ich, anders als Abramenko/Reh, nicht in einem Paket und ohne Differenzierung gerichtlich geltend machen, sondern in einer Klageschrift stets differenzieren zwischen den Nachschüssen/Vorschüssen zur Kostentragung und den Beiträgen zu der Erhaltungsrücklage (vgl. §§ 28 Abs. 1, 19 Abs. 2 WEG). Sowohl bei den Vor- als auch den Nachschüssen bilden nämlich die Beiträge zu den Kosten der Gemeinschaft und die Beiträge zu den Rücklagen unterschiedliche Forderungen, die bei Zahlungen auch unterschiedlich verrechnet werden können.

Reh stellt bei den Mustertexten auch einen „Verwaltervertrag“ vor (S. 942 ff), der in § 6 Regelungen zur „Beendigung der Verwaltertätigkeit“ enthält. Es wird dort ausgeführt, dass der Verwalter bei Beendigung der Verwaltertätigkeit „die Jahresabrechnung“ ordnungsgemäß zu erstellen habe. Aufgrund der oben erwähnten BGH-Entscheidung vom 26.9.2025 (V ZR 206/24) wird dieser Abschnitt sicherlich zu überarbeiten sein. Es müsste klargestellt werden, dass der ausgeschiedene Verwalter eine Jahresabrechnung zu erstellen hat, wenn die Erstellungspflicht (der GdWE) in seiner Amtszeit entstanden ist. Es könnte selbstverständlich auch eine klare Regelung in den Vertrag aufgenommen werden, dass der Verwalter auch nach seinem Ausscheiden aus dem Amt für die Erstellung der Abrechnungen der Wirtschaftsjahre seiner Amtszeit verpflichtet bleibt. Ob eine solche Regelung auch wirklich realisiert werden kann, ist eine Frage der „Verhandlungsmacht“.

Meine Gesamtbewertung des Kommentars: Ein wichtiges und durchaus hilfreiches Werk für die rechtsanwaltliche Praxis – allerdings in einigen Punkten ergänzungsbedürftig.

Rezension: Wohnungseigentum

Hügel (Hrsg.), Wohnungseigentum, 5. Auflage, C.H. Beck 2021

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln

Die 5. Auflage des von Stefan Hügel herausgegebenen Hand- und Formularbuches wurde von Oliver Elzer, Christian Grüner, Stefan Hügel und Maximilian Müller bearbeitet – allesamt im Fachgebiet Wohnungseigentumsrecht wohlbekannt. Das Werk erläutert auf ca. 660 Seiten das neue, seit dem 1.12.2020 geltende Wohnungseigentumsrecht und wird ergänzt durch eine Muster-Formularsammlung von etwa 40 Seiten; außerdem enthält es ein umfangreiches Stichwortverzeichnis.

Die im Anhang abgedruckten Formulare können nach Erwerb des Werks von einer speziellen Web-Seite des Verlags heruntergeladen werden; dazu ist im Werk ein Freischaltcode abgedruckt. In der Formularsammlung finden sich (u.a.) Muster für

• Teilungserklärungen (mit Gemeinschaftsordnungen) nach § 8 oder § 3 WEG,
• die Unterteilung eines (bestehenden) Wohnungseigentums,
• die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (v.v.), und
• einen Formulierungsvorschlag für ein Dachgeschoss-Ausbaurecht.

Diese Formulare zielen in erster Linie auf die notarielle Arbeit ab, sind aber auch für auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Anwaltskanzleien interessant und nützlich. Bei speziellen Beratungsaufgaben für Bauträger oder Wohnungseigentümer(innen) können die Musterformulierungen sehr gut verwertet werden. Inhaltlich sind die Vorschläge nach meiner Meinung stringent und wohldurchdacht gestaltet worden.

Ein Punkt ist mir jedoch aufgefallen, bei dem durchaus eine Ergänzung zu erwägen wäre: In den Vorschlägen zu den Teilungserklärungen (und Gemeinschaftsordnungen) nach §§ 8 und 3 WEG werden erfreulicher Weise die Versicherungsverträge aufgezählt, die für das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum abzuschließen sind. Neben den genannten Versicherungssparten aus der Gebäudeversicherung (Feuer / Leitungswasser / Sturm) wäre aber auch sinnvoll, die Elementarschaden-Versicherung zu erwähnen und festzulegen, dass eine solche Elementarschaden-Deckung erfolgen soll, wenn Versicherer dieses Risiko für das zu versichernde Gebäude aufgrund einer „Zürs-Bewertung“ abdecken. Versicherer verwenden ein „Zonierungssystem für Überschwemmungen, Rückstau und Starkregen“ mit (derzeit) 4 „Zürs-Gefährungsklassen“. Bei einer hohen Gefährdung des Gemeinschafts-Objekts übernimmt kein Versicherer die Risikodeckung. Im Hinblick auf die veränderten Umweltbedingungen und die steigende Gefahr von Unwetterereignissen (siehe nur die Hochwasserkatstrophe im Juli 2021 in verschiedenen Bundesländern) sollte es aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen – und deshalb auch in eine Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden –, das Elementarschaden-Risiko überall dort abzusichern, wo es aufgrund von „Zürs-Bewertungen“ möglich ist.

Der Erläuterungsteil ist in 18 Paragrafen gegliedert, die einen umfassenden und tiefgehenden Einblick in das Wohnungseigentumsrecht bieten. Alle für die Bewertung des neugestalteten Wohnungseigentumsgesetzes erforderlichen Darstellungen sind in dem Werk enthalten.

§ 1 („Sachenrechtliche Grundlagen“, bearbeitet von Müller) stellt plastisch und mit zahlreichen Beispielen die grundlegenden Begriffe des Wohnungseigentums und ihre Problembereiche dar. Schon in § 1 fällt positiv auf, dass Formulierungsbeispiele gegeben werden, die im Rahmen der Erläuterungen sehr sinnvoll die abstrakten Problembeschreibungen ergänzen. Solche Formulierungsbeispiele finden sich in allen Paragrafen des Werks (z.B. § 1 Rn. 68, 104a; § 3 Rn. 193; § 7 Rn. 64 f; § 8 Rn. 35 usw.). Teilweise werden dabei die Formulierungen, die in § 18 (der erwähnten Muster-Formularsammlung) zu finden sind, zwar vorweggenommen, aber diese Einschübe fördern das Verständnis für die Erläuterungen und unterbrechen den Lesefluss bei der Text-Lektüre nicht durch Zugriff auf den späteren Muster-Teil.

Der § 2 (ebenfalls von Müller) beschäftigt sich mit der „Begründung und Veränderung von Wohnungseigentum“ und ist eher auch auf den notariellen Leserkreis ausgerichtet – was durch die zu findenden, in Kasten gesetzten „Hinweise“ (so z.B. in Rn. 26, 32, 48, 58) deutlich wird. Für die rechtsanwaltliche Praxis sind die Ausführungen gleichwohl insgesamt nützlich und auch wichtig. Widersprüche zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan (Rn. 103 f), Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Baukörper (Rn. 105 ff) und die Unterteilung (Rn. 120 ff) sowie die Zusammenlegung von Wohnungseigentum (Rn. 135 ff) sind ganz häufige – und zeitaufwändige! – Problemfelder bei der rechtsanwaltlichen Tätigkeit. Von Müller werden diese Themenfelder kurz aber sehr prägnant dargestellt und mit einer Vielzahl von Literatur- und Rechtsprechungshinweisen unterlegt.

Ein ganz wichtiger Teil, insbesondere für die rechtsanwaltliche Arbeit, ist der von Hügel bearbeitete § 4, der sich mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschäftigt. Hier werden grundlegend die neuen Regelungen erläutert, die das WEMoG in das Wohnungseigentumsgesetz eingebracht hat. Themen sind (u.a.) die Verbrauchereigenschaft, die mit der jetzt erfolgten stärkeren Annäherung der Wohnungseigentümergemeinschaft an das „Verbandsrecht“ abgeglichen werden muss, die aber auch unvermeidlich mit dem Beginn der Rechtsfähigkeit und der zwangsläufig entstehenden „Ein-Personen-Gemeinschaft“ problematisch wird. Die Eigentümergemeinschaft entsteht nach dem neuen Recht mit der Anlegung der Grundbücher (9a Abs. 1 Satz 2 WEG) – und in diesen kann als einziger Eigentümer nur der aufteilende Bauträger eingetragen sein.

Bei der Verbrauchereigenschaft vertritt Hügel deshalb – m.E. zu Recht – die Auffassung (§ 4 Rn. 18), bei der Ein-Personen-Gemeinschaft könne man nur zu einer Verbrauchereigenschaft der Gemeinschaft kommen, wenn man auf die zukünftige Zusammensetzung der Gemeinschaft abstellt und auch noch unterstellt, dass der Gemeinschaft zukünftig Verbraucher(innen) angehören werden. Eine solche Vorwegnahme eines zukünftigen – und auch noch ungewissen – Rechtszustandes für die rechtliche Bewertung halte ich, wie Hügel auch, für nicht überzeugend. Bei seiner anschließenden Meinung, eine Wohnungseigentümergemeinschaft sei grundsätzlich nicht mehr als Verbraucherin anzusehen, folge ich Hügel jedoch nicht. Ich nehme an, dass die bisherige BGH-Rechtsprechung (BGH, Urt. v. VUrt. v. 5.7.2019 – V ZR 278/17; BGH, Urt. v. 25.3.2015 – VIII ZR 243/13) sich in dieser Hinsicht nicht ändern wird.

Es wird m.E. bei der Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft ein „schleichender Wandel“ eintreten – die „Ein-Personen-Gemeinschaft“ steht, weil der Bauträger kein Verbraucher sein kann, bei ihren Vertragsabschlüssen nicht unter „Verbraucherschutz“, treten aber Verbraucher-Eigentümer(innen) in die Gemeinschaft ein, wandelt sie sich in eine Verbraucherin um und Vertragsabschlüsse, die die neu zusammengesetzte Eigentümergemeinschaft nunmehr tätigt, stehen dann unter Verbraucherschutz.

Ein durchaus interessantes Thema greift Grüner in seinen Ausführungen zum Verwaltungsbeirat auf (§ 10) – die neue Überwachungsfunktion des Beirats. In Rn. 36 führt er aus, dass der Verwaltungsbeirat nicht die allgemeine Pflicht hat, den Verwalter bei den laufenden Tätigkeiten zu überwachen. Dabei nimmt er Bezug auf die Rechtsprechung des BGH aus 2018, der für die alte Rechtslage sicherlich die richtige Auffassung vertreten hat. Etwas verwirrend ist aber, dass gleichzeitig mit dieser alten BGH-Rechtsprechung auch neuere Literatur – die sich mit der Reform beschäftigt – als Beleg für diese Auffassung verwendet wird. Die eigentlichen Ausführungen zur neuen Rechtslage, nämlich zur Zuweisung einer Überwachungsfunktion, finden sich erst in Rn. 38.

Zur Bewertung der Überwachungsfunktion muss man in die „Gesetzesgeschichte“ blicken. Die Erweiterung der Beirats-Aufgaben in § 29 Abs. 2 WEG ist erst sehr spät vom BT-Rechtsausschuss in den Gesetzgebungsvorgang eingebracht worden und zwar einen Tag vor dem Parlamentsbeschluss, mit dem das Gesetz im Deutschen Bundestag beschlossen wurde. Die ursprüngliche Intention des Gesetzgebers – „Steigerung der Attraktivität des Verwaltungsbeirats“ – von Grüner in Rn. 38 erwähnt, kann durch die letztlich erfolgte (verschärfte) Aufgabenerweiterung nicht mehr relevant sein.

In Rn. 38 vertritt Grüner einerseits die Auffassung, eine Überwachung des normalen laufenden Geschäfts des Verwalters sei abzulehnen und lediglich „eine Überwachung wesentlicher Einzelmaßnahmen“ sei zu fordern. Sodann zählt er andererseits eine Reihe von Fällen auf, bei denen eine „Überwachungspflicht erhöhter Intensität“ vorliege. Bei diesen Beispielen ist aber die Abgrenzung zwischen „normalen laufenden“ und überwachungspflichtigen Geschäften, jedenfalls in Einzelfällen, unklar. Bei den von ihm genannten Beispielen stimme ich Grüner in vollem Umfang zu, dass eine Überwachungspflicht vorliegt. Allerdings meine ich – anders als Grüner –, dass darüber hinaus auch die laufenden Geschäfte der Verwaltung vom Verwaltungsbeirat zu überwachen sind. Aus rechtsanwaltlicher Sicht halte ich es für gefährlich, sich bei Beratungsempfehlungen nur auf die Überwachung wesentlicher Einzelmaßnahmen zu beschränken. Die Abgrenzung zwischen „nicht-wesentlichen“ und „wesentlichen“ Vorgängen ist unklar und sicherlich fließend, wie auch die Beispiele von Grüner zeigen; eine Abgrenzung unterliegt deshalb letztlich richterlicher Bewertung. Bei der Beratung von Verwaltungsbeiräten würde ich also immer von einer gesetzlichen Maximal-Aufgabe des Verwaltungsbeirats ausgehen und ihm zur Risikovermeidung empfehlen, die laufende Kontrolle aller Verwaltungsgeschäfte gegenüber der Verwaltung einzufordern und auch durchzuführen.

Das Werk enthält – wie schon erwähnt – eine umfassende Darstellung des neuen Rechts, greift für seine Beurteilung zurück auf durchaus noch anwendbare Rechtsprechung zum früheren Recht und baut auch die neueste Literatur in die Erörterungen ein. Auch andere hier nicht erörterte Kapitel des Werks werden Impulse für die weitere Rechtsentwicklung geben und in die Bewertung des neuen Rechts einfließen – wie die Kapitel über die „Nutzungen und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 8 – Grüner), den „Verwalter“ (§ 9 – Elzer), die „Sanktionsmöglichkeiten gegen Wohnungseigentümer“ (§ 16 – Elzer) und das „Verfahrensrecht“ (§ 17 – Müller).

Insgesamt ein beachtliches und – auch für die rechtsanwaltliche Tätigkeit – empfehlenswertes Werk.

Rezension: WEG

Hogenschurz (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 3. Auflage, C.H. Beck 2021

[auch als Online-Kommentar: BeckOK WEG]

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln

Die 3. Auflage des bisher von Michael Timme herausgegebenen Kommentars (1. Auflage 2010, 2. Auflage 2014) wird nunmehr von Johannes Hogenschurz herausgegeben. Die Verabschiedung des ganz umfassend reformierten Wohnungseigentumsgesetzes war für den Beck-Verlag der Anlass für eine Neuauflage des in der Vergangenheit durchaus beachteten Kommentars. Hogenschurz hat nunmehr die herausfordernde Aufgabe übernommen, die Kommentierungen der insgesamt 7 Bearbeiter des Werks zu koordinieren. Selbstverständlich hat auch Hogenschurz einige Paragrafen selbst kommentiert. Der Kommentar ist – so der Hinweis im Vorwort – auf dem Stand Juli 2021. Der „Papier“-Kommentar wird ergänzt durch den (allerdings nur kostenpflichtig nutzbaren) Online-Auftritt des Verlags (beck-online.de), über den auch Zugriffsmöglichkeiten auf die im Kommentar genannte Rechtsprechung und (Beck-eigene) Literatur bestehen.

In seinem Vorwort weist Hogenschurz zu Recht darauf hin, dass die gesetzgeberische Neugestaltung des Wohnungseigentumsgesetzes als der „größte Umbruch“ bezeichnet wird, den die Gesetzesmaterie seit 70 Jahren erfahren hat; er deutet an, dass nun „handwerkliche Ungereimtheiten“ der Reform auszugleichen seien. Auch die „wissenschaftliche Diskussion“ sei nachzuholen, für die im Gesetzgebungsverfahren „kein Raum war“. Beide Einschätzungen teile ich vollständig, hätte allerdings meine Meinung nicht so diplomatisch ausdrücken können (und wollen) wie Hogenschurz.

„Alles neu macht das WEMoG“ – so der Eyecatcher auf dem Umschlag des Werks; versprochen wird dort auch „In diesem Kommentar finden Sie die praktischen Antworten auf Ihre Fragen zum ‚neuen‘ WEG.“

Ob meine Informationsbedürfnisse durch das Werk vollständig befriedigt werden, versuche ich durch praxisorientierte Fragestellungen herauszufinden. Dabei kommt es mir nicht darauf an, ob ich allen Einschätzungen der Autoren folgen kann (oder will). Wichtig ist allein, ob die problematischen neuen Gesetzesregelungen kritisch und kompetent betrachtet und Überlegungen angestellt werden, die nach der Lektüre eine eigene Meinungsbildung ermöglichen und in der rechtsanwaltlichen Praxis umgesetzt werden können. Einige Kommentarstellen sollen hier herausgegriffen werden, ohne dass diese bei mir tiefgreifende Kritik hervorrufen.

Als „misslich“ betrachte Müller die Festlegung des Gesetzgebers in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG, dass die Eigentümergemeinschaft mit der Anlegung der Grundbücher entsteht, ohne die Konsequenzen aus dieser Regelung näher zu regeln (§ 9a Rn. 66). Als besonderes Problemfeld erkennt Müller völlig zu Recht die „Ein-Personen-Gemeinschaft“, die zwangsläufig in der Gründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht. Verträge, die in dieser Phase mit Dritten geschlossen werden, sind ebenso kritisch zu betrachten wie Vereinbarungen (auch wenn diese nur wirken, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind) und Beschlüsse durch den einzigen (aufteilenden) Eigentümer. Die Meinung des Gesetzgebers, dass auch die Ein-Personen-Gemeinschaft als Verbraucherin anzusehen ist, lehnt Müller mit guten Gründen ab (§ 9a Rn. 69 und 25 ff). Der Bezug des Gesetzgebers auf die Entscheidung des BGH vom 25.3.2015 (VIII ZR 243/13 – BGHZ 204, 325 = NZM 2015, 665 = ZWE 2015, 322) sei „nicht allzu überzeugend“ (§ 9a Rn. 28) und Dötsch/Schultzky/Zschieschack hätten zur Recht darauf verwiesen, dass das europäische Recht die Verbrauchereigenschaft nur für eine natürliche Person annehme. Anders als Dötsch/Schultzky/Zschieschack differenziert Müller hier aber noch zwischen „aufteilenden“ Personengesellschaften, bei denen man „noch auf die dahinterstehenden Eigentümer zurückgreifen könne“, und „aufteilenden“ juristischen Personen, bei denen keinesfalls eine Verbrauchereigenschaft angenommen werden könne (§ 9a Rn. 29). Diese Differenzierung ist im Ergebnis unerheblich, denn Müller führt aus (Rn. 29), auch eine natürliche Person als Aufteiler sei in dieser Phase kein Verbraucher.

Das ist richtig, denn der Aufteiler handelt auch während der Phase der „Ein-Personen-Gemeinschaft“ und bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts (für die Gemeinschaft) in Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit (§ 14 BGB) – er unterstützt mit Verträgen (z.B. mit dem Abschluss von Versorgungsverträgen oder Versicherungsverträgen pp) die Vermarktung des Wohnungseigentums-Objekts. Auch hier bestätigt ein Blick in das europäische Recht die Richtigkeit der Ablehnung der Verbrauchereigenschaft. Nach Artikel 2 Nr. 1 der Richtlinie 2011/83/EU vom 25. Oktober 2011, ist „‘Verbraucher‘ jede natürliche Person, die bei von dieser Richtlinie erfassten Verträgen zu Zwecken handelt, die außerhalb ihrer gewerblichen, geschäftlichen, handwerklichen oder beruflichen Tätigkeit liegen“ (Fettdruck vom Rezensenten).

Bei § 9a behandelt Müller in einem „Exkurs“ kurz interessante Aspekte bei der Insolvenz des Bauträgers (Rn. 296). Hier sind eine Vielzahl von weiterführenden Literatur- und Rechtsprechungshinweisen aufgeführt, die bei einem Praxisproblem sicher weiterhelfen werden. Schön wäre aber gewesen, wenn Müller auch auf das StaRUG (Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen) eingegangen wäre. Das StaRUG stammt zwar erst vom 22.12.2020 (BGBl. I S. 3256) und wurde nach dem Redaktionsschluss des vorliegenden Werks in geringem Umfang geändert (Artikel 38 des Gesetzes vom 10.8.2021, BGBl. I S. 3436), gleichwohl wird die wohnungseigentumsrechtliche Praxis gerade im Hinblick auf Bauträger die im StaRUG angelegte Sanierungsmoderation im Auge behalten müssen.

 

Bartholome beschäftigt sich im Rahmen des § 23 WEG mit dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung zur Eigentümerversammlung (§ 23 Rn. 115 ff). Orientiert an der früheren Rechtsprechung – die sich in dieser Hinsicht sicher nicht ändern wird – führt er richtig aus, dass eine Pflicht der Verwaltung zur Aufnahme eines Tagesordnungspunkts nur besteht, wenn dies (unter Anlegung eines großzügigen Prüfungsmaßstabs) ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Verwaltung habe „im Ergebnis“ aber nur ein Prüfungsrecht, das sich „schwerpunktmäßig“ auf „formelle Gesichtspunkte“ (Einhaltung der Ladungsfrist oder Beschlusskompetenz) beziehe.

Die Frage der „Beschlusskompetenz“ der Versammlung ist nach meiner Auffassung eher kein „formeller“ Gesichtspunkt, sondern ein inhaltlicher. Der geforderte Tagesordnungspunkt kann und soll den vom Eigentümer beabsichtigten Antrag umschreiben, so dass die Verwaltung hier schon inhaltliche Überlegungen anstellen muss.

Bartholome erörtert auch die Frage, welche Rechtsbehelfe der einzelne Wohnungseigentümer ergreifen kann, wenn die Verwaltung sich pflichtwidrig weigert, den geforderten Tagesordnungspunkt für die anstehende Eigentümerversammlung in die Einladung aufzunehmen (Rn. 117). Eine einstweilige Verfügung – die sich gegen die Eigentümergemeinschaft richten müsste – ist sicherlich ein probates Mittel, aber, wie auch Bartholome unter Hinweis auf einschlägige (alte) Rechtsprechung ausführt, ist für die gerichtliche Verfügung eine hohe Hürde zu nehmen. Die Behandlung der Angelegenheit muss so dringend sein, dass der Wohnungseigentümer „das Hauptsacheverfahren nicht abwarten kann, ohne unverhältnismäßig große und irreparable Schäden zu erleiden“. Ausgeführt wird von Bartholome auch, dass der Wohnungseigentümer die Aufnahme des Tagesordnungspunktes nur beanspruchen könne, wenn die übrigen Wohnungseigentümer noch rechtzeitig (also unter Einhaltung der Ladungsfrist) vor der Versammlung über den Tagesordnungspunkt informiert werden könnten.

Daran könnte sich die Frage anschließen, ob durch den Verfügungsantrag die ordnungsgemäße Bekanntgabe eines Tagesordnungspunktes nicht ersetzt wird. Damit beschäftigt sich Bartholome zu Recht nicht. Auch wenn der Verwalter die Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG über diesen Antrag unverzüglich informieren muss, ist es nicht erforderlich, den vollständigen Antrag zu übersenden. Es muss nur in angemessener Weise über die Tatsache der Antragstellung informiert werden. Die Antragstellung kann also wohl kein Ersatz für die ordnungsgemäße Benennung eines Tagesordnungspunkts sein.

Bei den Ausführungen von Bartholome (Rn. 119), der Eigentümer könne keine außerordentliche Eigentümerversammlung beanspruchen, ist es wichtig, einen Sonderfall im Auge zu behalten. Angeknüpft werden kann  dabei an die durchaus richtige Entscheidung des Amtsgerichts Offenbach vom 6.6.2013 – 330 C 74/13, ZMR 2014, 71, in der das Gericht deutlich gemacht hatte, ein Verwalter könne durch einstweilige Verfügung zu einer Fortsetzungsversammlung angehalten werden, wenn er zuvor gerichtlich verpflichtet worden war, einen bestimmten Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung zu setzen, der Tagesordnungspunkt aber in der Versammlung nicht mehr behandelt wird. Hat ein Wohnungseigentümer eine einstweilige Verfügung zur Aufnahme eines Tagesordnungspunkts erwirkt, könnte er auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung – durch eine weitere einstweilige Verfügung – erwirken.

 

Die Förderung der Elektromobilität war die ursprüngliche Antriebsfeder für die Bundesregierung, möglichst schnell neue gesetzliche Regelungen zu schaffen, die das Bemühen um den Klimaschutz signalisieren. Deshalb wurden sowohl im Wohnungseigentumsrecht als auch im Mietrecht Ansprüche der Wohnungseigentümer bzw. der Mieter festgeschrieben, § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG bzw. § 554 BGB. Elzer, der im „Hogenschurz“ einen ganz großen Teil der Kommentierungen übernommen hat – was eine sehr beeindruckende Leistung darstellt –, befasst sich mit der wohnungseigentumsrechtlichen Problematik und den Ansprüchen der Wohnungseigentümer (§ 20 Rn. 71 ff). Seine Ausführungen zeigen an, dass mit dem Thema viele Rechtsprobleme verbunden sind, die die wohnungseigentumsrechtliche Praxis und Rechtsprechung sicher noch umfangreich beschäftigen werden. In der beratenden Praxis zeigt sich schon seit einiger Zeit, dass von Wohnungseigentümern und Verwaltungen viele Fragen zu Ladestationen / Wallboxen und zu dem damit verbundenen Begriff der „ordnungsmäßigen Verwaltung“ gestellt werden.

Die grundlegende Frage, die auch von Elzer angesprochen wird (Rn. 71), ist, ob für die Maßnahme, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll, tatsächlich eine bauliche Veränderung erforderlich ist oder es (nur) bei der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums bleibt. Nur bei dem Erfordernis einer baulichen Veränderung ist § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG einschlägig, sonst § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG (Mitgebrauchsrecht). Bei der hier angesprochenen „Lade-Problematik“ ist wohl ganz regelmäßig von der Notwendigkeit baulicher Veränderungen auszugehen. Sind besondere Leitungen ins Gebäude oder über gemeinschaftliche Flächen (gemeinschaftliche Zufahrten zu Garagentrakten o.ä.) zu verlegen, um eine ordnungsgemäße und leistungsfähige Stromversorgung zu gewährleisten, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Auch bei den von Elzer genannten Änderungen (Stichworte „Ladeinfrastruktur“ und „Leitungsinfrastruktur“ in Rn. 75) muss selbstverständlich von baulichen Veränderungen ausgegangen werden. Elzer beschäftigt sich ausführlich mit „Vornahme- oder Gestattungsbeschlüssen“ (Rn. 108 ff) und meint, die Wohnungseigentümer könnten (in der Eigentümerversammlung) Vorgaben für die bauliche Durchführung machen, und u.a. auch vorschreiben, welche Wallbox eingesetzt werden dürfe, weil sonst ein „Wallbox-Patchwork“ entstehe (Rn. 110, 4. Spiegelstrich). Dass die Eigentümerversammlung bestimmte Voraussetzungen festlegen kann, die bei den Maßnahmen zur Elektroversorgung erfüllt sein müssen, dürfte klar sein. Das „Patchwork“-Argument zieht m.E. jedoch nicht und erschließt sich mir auch unter Beiziehung des von Elzer an dieser Stelle erwähnten Aufsatzes nicht (Hübner, E-Mobilität in vermieteten Tiefgaragen – ein Startversuch mit Hindernissen und vielen offenen Fragen, ZfIR 2020, 37 ff).

Ein antragstellender Eigentümer muss alle notwendigen Voraussetzungen darlegen und nachweisen, die für einen ordnungsmäßigen zustimmenden Beschluss über seinen Maßnahmenantrag nötig sind. Dazu gehören (u.a.) eine Darstellung, welche baulichen und technischen Maßnahmen erforderlich sind und von welchen Fachfirmen diese durchgeführt werden sollen (evtl. Verlegungen von Starkstromleitungen ins und im Haus und auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, Ertüchtigung der gemeinschaftlichen Stromversorgunganlage, Installationsort der Wallbox pp), eine Auskunft, ob die Sicherheitshinweise des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V., die dieser in 2021 veröffentlicht hat, eingehalten werden. Welche Wallbox installiert wird ist m.E. dabei aber nicht entscheidend und auch keinem Beschluss zugänglich, entscheidend ist nur, dass die Wallbox mit der Leitungsinfrastruktur und Leitungs-Leistungsfähigkeit kompatibel ist und keine Störungen hervorrufen kann.

 

Mein Gesamtergebnis nach der Kommentar-Lektüre: Die von mir schon oben erwähnte Behauptung auf dem Umschlag des Werks „In diesem Kommentar finden Sie die praktischen Antworten auf Ihre Fragen zum ‚neuen‘ WEG“, hat sich für mich bestätigt. Für alle problematischen Fragestellungen, die die Praxis aufgeworfen hat und für die ich mich interessiert habe, konnte ich Antworten finden. Das Werk ist sehr ausbalanciert – einerseits erfährt die neue Rechtslage unter Einbeziehung neuester Literatur eine grundlegende Betrachtung und weiterführende Bewertung, andererseits wird die Rechtsprechung zur „alten“ Rechtslage in die Bewertung einbezogen und es werden Hinweise gegeben, ob, in welchem Umfang und in welcher Ausprägung sie noch für die neue Rechtslage herangezogen werden kann. Ein für die Praxis empfehlenswertes Werk.

 

Rezension: Bundle WEG

Paket WEG 2021 - Kommentar + Handbuch, Nomos, 2021

[Ruge/Tyarks, Das neue Wohnungseigentumsrecht und Elzer (Hrsg), StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht]

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln

Der Nomos-Verlag bietet ein „Paket“ zum neuen Wohnungseigentumsrecht an, das aus zwei Buchveröffentlichungen beseht; zum einen aus einem schmalen Bändchen mit 132 Seiten (einschließlich Stichwortverzeichnis) und einem deutlich umfangreicheren StichwortKommentar, der 1.555 Seiten umfasst, plus Stichwortverzeichnis mit weiteren 54 Seiten. Der Vorteil dieses „Pakets“ ist der Gesamtpreis, der deutlich geringer ist als der Preis für die einzelnen Werke.

Der schmale Band „Das neue Wohnungseigentumsrecht“ ist von den Rechtsanwälten Niki Ruge und Marco Tyarks verfasst. In zwei kurzen Kapiteln beschäftigen sie sich mit dem „Weg zum WEMoG“ (ab der Gesetzesinitiative des Bundesrats 2016 bis zum WEG-Änderungsgesetz aus 2020) und den „grundlegenden Erwägungen des Gesetzgebers“ und deren Auswirkungen. Diese beiden Kapitel verschaffen einen sehr kurzen Entwicklungs-Überblick zum neuen Wohnungseigentumsgesetz.

Im dritten, umfangreichen Kapitel wird das neue Wohnungseigentumsrecht im Einzelnen dargestellt. Zuerst werden die Themen der Änderungsabsichten des Gesetzgebers anhand des Gesetzentwurfs der Bundesregierung vom 27.04.2020 (BT-DrS 19/18791) vorgestellt. Sodann folgt – nach Stichworten geordnet – eine Behandlung der gesetzlichen Änderungen.

Ruge/Tyarks halten sich bei vielen Stellen sehr eng an den Gesetzentwurf der Bundesregierung. In Rn. 30 wird z.B. die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Ladestation für Elektrofahrzeuge) angesprochen. Diesbezüglich sei schon vor dem WEMoG erkannt worden, dass eine rechtliche Regelung für „Kapazitätsprobleme“ bei der Stromversorgung für Elektroladestationen erforderlich sei. Sodann wird ausgeführt, dass „nach Meinung des Gesetzgebers“ eine Lösung darin bestehe, dass sich alle Interessierten die beschränkten Kapazitäten der bestehenden Elektroladestationen teilen oder gemeinsam aufrüsten und die Kosten auch gemeinsam tragen. Bei dem Verweis auf den Gesetzentwurf fehlt jedoch der Hinweis, dass der Gesetzgeber die von ihm angesprochenen Punkte gerade nicht geregelt hat, sondern es der Praxis überlässt, Modelle einer sinnvollen Handlungs- und Kostenbeteiligung zu entwickeln. Was da im Rahmen einer „ordnungsmäßigen Verwaltung“ entwickelt werden wird, ist völlig offen.

Im vierten Kapitel beschreiben Ruge/Tyarks die Änderungen in anderen gesetzlichen Regelungen, die aus dem WEMoG folgen. Dabei handelt es sich um durchaus wichtige Neuregelungen im Mietrecht, wie die neuen Bestimmungen des § 554 BGB, wonach der Mieter die Gestattung baulicher Veränderungen verlangen kann, die dem Gebrauch der Mietsache durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Daneben werden noch „Begleit-Änderungen“ im GVG, ZVG und GKG usw. kurz erwähnt.

Wenn man sich nur einen Überblick über das neue Wohnungseigentumsgesetz und die Änderungen durch das WEMoG in anderen Gesetzen verschaffen will, ist dieser Band des „Pakets“ sicherlich geeignet. In die Tiefe gehen die Verfasser jedoch nicht – was bei dem beschränkten Umfang der Ausführungen aber auch nicht Ziel dieses schmalen Bandes sein konnte. Kennt man die wohnungseigentumsrechtliche Literatur – aus der Zeit vor und nach der Verabschiedung des neuen WEG –, bringt der Band von Ruge/Tyarks keine neuen Erkenntnisse. Die im Werk zitierte Literatur – und insbesondere die Gesetzesbegründung – wird auch nur ansatzweise kritisch betrachtet und kaum mit eigenen Standpunkten versehen. Weitere Erkenntnisse können nur durch den Zugriff auf den zweiten Band des „Pakets“ erlangt werden.

Wenn allerdings eine „Paket-Lösung“ angeboten wird, hätte es doch nahegelegen, dass Ruge/Tyarks bei ihren Ausführungen auf die möglichen einschlägigen Stichworte im „StichwortKommentar“ verweisen. Eine solche sinnvolle Vorgehensweise hatte ich erwartet und mir gewünscht - erstaunlicher Weise gibt es aber im Ruge/Tyarks-Band keine Anknüpfungspunkte und Querverweise zum StichwortKommentar. Insofern steht das Werk von Ruge/Tyarks selbstständig neben dem „StichwortKommentar“.

 

Der von Oliver Elzer herausgegebene „StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht“ stellt in 285 von 33 Autorinnen und Autoren verfassten Stichwortbeiträgen das Wohnungseigentumsrecht und seine neuen (aber auch die erhalten gebliebenen alten) Problembereiche dar. Die einzelnen Beiträge selbst sind in der Regel recht kurz. Es gibt aber auch durchaus längere Stichwort-Ausführungen, was dem jeweiligen Thema und der notwendigen ausführlicheren Darstellung geschuldet und auch angemessen ist.

Meine Beurteilung der Stichwort-Beiträge ist etwas zwiespältig. Während einige Beiträge von mir sehr kritisch bewertet werden müssen, gibt es auf der anderen Seite, und das ist nach meiner Durchsicht der ganz überwiegende Teil aller Bearbeitungen, sehr gute und auch hervorragend verfasste Stichwort-Beiträge. Diese sind sehr aufschlussreich und auch für jemanden, der sich schon lange und vertieft mit der Spezialmaterie Wohnungseigentumsrecht auseinandergesetzt hat, mit einem hohen Erkenntnisgewinn verbunden.

Mit zwei, von mir kritisch zu beurteilenden Beiträgen will ich mich hier beschäftigen, nämlich mit den Beiträgen zu den Stichworten „Buchhaltung“ (Stichwort Nr. 47) und „Versicherung“ (Stichwort Nr. 248).

In dem Stichwort „Buchhaltung“ erweckt der Verfasser Pauli den Eindruck, dass aufgrund des neuen Wohnungseigentumsgesetzes und insbesondere aufgrund der Einführung des § 26a WEG das Buchhaltungssystem für Wohnungseigentümergemeinschaften geändert werden müsse. Nach der Beschreibung der „einfachen Buchführung“ (gemeint ist damit wohl eine Anlehnung an die „Einnahme-Überschuss-Rechnung“ des § 4 Abs. 3 EStG) und der „doppelten Buchführung“ führt Pauli nämlich aus, die Verwaltungen dürften für die verwalteten Gemeinschaften nunmehr nur noch eine „doppelte Buchführung“ verwenden.

Die doppelte Buchführung, die in der Betriebswirtschaft aus § 242 Abs. 3 HGB abgeleitet wird (und eher nicht aus § 239 HGB, wie Pauli meint), ist zwar ein für Kaufleute vorgeschriebenes Buchhaltungssystem, aber nicht auch ausnahmslos, wie § 241a HGB ausweist. Für Personen, die keine „Bücher“ zu führen haben, sieht § 4 Abs. 3 EStG außerdem eine „Einnahme-Überschuss-Rechnung“ vor, die ebenfalls als ordnungsgemäß anerkannt wird (§ 4 Abs. 3 Satz 1 EStG: „Steuerpflichtige, die nicht auf Grund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet sind, Bücher zu führen und regelmäßig Abschlüsse zu machen, und die auch keine Bücher führen und keine Abschlüsse machen, können als Gewinn den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ansetzen.“).

Angelehnt an die Überlegungen zu dieser steuerrechtlichen Vorschrift wurde bisher stets angenommen, dass eine ähnlich gestaltete Buchhaltung bei Wohnungseigentümergemeinschaften zulässig und insbesondere richtig ist. Kriterium einer ordnungsgemäßen wohnungseigentumsrechtlichen Abrechnung ist stets, dass alle tatsächlichen Geldzuflüsse und Geldabflüsse eines Wirtschaftsjahres von der Verwaltung buchhalterisch erfasst und auch (nur diese) abgerechnet werden („Geldflussprinzip“). Das bestätigte auch der BGH in seiner Entscheidung vom 17.2.2012, V ZR 251/10.

Die der Abrechnung vorgelagerte Buchführung der Verwaltung muss sich hieran und an den Prinzipien des „Geldflussprinzips“ orientieren. Keinesfalls ist aber ein Buchhaltungssystem notwendig oder vorgeschrieben, dass sich an rein kaufmännischen Kriterien oder einer doppelten Buchführung orientiert. Dieses System würde nämlich auch bedeuten, dass eine Bilanz aufgestellt werden müsste und „Abgrenzungen“ gebildet werden müssten (Abgrenzungen wurden vom BGH in seiner Entscheidung vom 17.2.2012 ausdrücklich abgelehnt). Die Jahresabrechnung und die vorgelagerte Buchhaltung ist keine, die sich an einer kaufmännischen Bilanz ausrichtet (so u.a. auch Dötsch, ZWE 2018, 61). In der Rechtsprechung ist bisher nur in einem einzelnen Fall entschieden worden (und zwar vom LG Berlin, Beschl. v. 4.7.1997, 85 T 66/96), dass auch eine Bilanz oder Bestandsrechnung Bestandteil der Jahresabrechnung sein müsse – diese Entscheidung fiel aber auch nur so aus, weil in der Gemeinschaftsordnung Bilanzkriterien für die Jahresabrechnung festgelegt waren.

Pauli meint nun (Stichwort 47, Rn. 6), § 34c GewO und § 26a WEG hätten die Anforderungen gegenüber der bisherigen Rechtslage erhöht und es gebe „nunmehr die Pflicht, stets eine doppelte Buchführung auch bei kleinen Anlagen zu erstellen“.

Das ergibt sich aber weder aus § 34c GewO noch aus § 26a WEG. § 34c sieht im Wesentlichen nur ein Erlaubniserfordernis und eine Weiterbildungspflicht von WEG-Verwaltungen vor und schreibt zusätzlich den Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vor (im Gesetz wird diese VermSchHV fälschlich als „Berufshaftpflichtversicherung“ bezeichnet). Von einem Buchhaltungssystem ist in § 34c GewO auch nicht ansatzweise die Rede. In § 26a WEG ist ebenfalls nicht von einem Buchhaltungssystem, sondern nur davon die Rede, dass sich als „zertifizierter Verwalter“ nur bezeichnen darf, wer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, „dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt“. Dazu darf das Bundesjustizministerium (BMJV) eine Rechtsverordnung erlassen, die bisher aber noch nicht erlassen worden ist. Es gibt nur einen Referentenentwurf vom 16.6.2021 des BMJV; in diesem ist aber ebenfalls nicht von einem bestimmten Buchhaltungssystem die Rede, sondern nur davon, dass „Prüfungsgegenstände“ u.a. die „Allgemeinen kaufmännischen Grundlagen“ und die „Grundzüge ordnungsgemäßer Buchführung“ sein können. Blickt man außerdem noch in § 28 Abs. 1 WEG, der nur von Einnahmen und Ausgaben spricht, kann das Buchhaltungssystem für Wohnungseigentümergemeinschaften sich nur an dem „Geldflussprinzip“ (analog der Einnahme-Überschuss-Rechnung) orientieren und keinesfalls an einer „doppelten Buchführung“ im handelsrechtlichen Sinne. Die notwendigen Kenntnisse „für die Tätigkeit als Verwalter“ (§ 26a WEG) können sich deshalb nur auf das Buchhaltungssystem nach dem Geldflussprinzip beziehen.

Einen weiteren Punkt in den Ausführungen von Pauli halte ich für nicht glücklich ausgeführt. In Rn. 7 erwähnt Pauli, dass Buchhaltungsunterlagen „nach handelsrechtlichen bzw. steuerrechtlichen Bestimmungen 6 bzw. 10 Jahre aufzubewahren“ sind und erweckt somit den Eindruck, eine Verwaltung könnte nach diesen Fristen Unterlagen vernichten. Richtig ist zwar, dass es handelsrechtliche und steuerrechtliche Aufbewahrungsfristen gibt. Sie resultieren (im Wesentlichen) aus § 147 AO. Dies Bestimmungen haben aber im Verhältnis Verwaltung – Wohnungseigentümergemeinschaft keine Relevanz; die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat kein Recht, Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne gesonderte Ermächtigung (z.B. durch Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag oder Beschluss einer Eigentümerversammlung) nach 6 oder 10 Jahren zu vernichten. Hierauf weist Pauli nicht hin. Auch auf die für Wohnungseigentümergemeinschaften viel wichtigere Frist des § 14 Satz 5 UStG wird nicht hingewiesen. Werden Leistungen „im Zusammenhang mit einem Grundstück“ ausgeführt, muss die von einem Unternehmer erteilte Rechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft (als Nicht-Unternehmerin) und damit von der Verwaltung zwei Jahre aufbewahrt werden.

 

Das zweite Beispiel – Stichwort 248 „Versicherung“ von Lang-Lajendäcker. Die Ausführungen sind für jemanden, der sich nicht im Versicherungsrecht und seinen Berührungspunkten mit dem Wohnungseigentumsrecht auskennt, schon aufgrund seiner fehlenden Systematik und wegen einiger Ungereimtheiten verwirrend und missverständlich.

In Rn. 3 stellt Lang-Lajendäcker die „Wohngebäudeversicherung“ vor und stellt dar, dass dies eine Sachversicherung sei, die „Schäden durch Brand, Explosion, Blitzschlag oder durch das Abstürzen von Luftfahrzeugen und Luftfahrtteilen“ absichert. Diese geschilderte angebliche „Wohngebäudeversicherung“ ist in Wirklichkeit eine „Feuerversicherung“. In Rn. 13 wird dann die „Hagel-, Sturm- und Leitungswasser-Versicherung“ mit der „verbundenen Gebäudeversicherung“ gleichgesetzt, was neben der Sache liegt. In der verbundenen Gebäudeversicherung – Versicherungsverträge für Gebäude von Eigentümergemeinschaften werden fast nur noch in dieser Form abgeschlossen – sind verschiedene, eigentlich selbstständige Versicherungssparten zusammengefasst. Dazu gehören nicht nur die von Lang-Lajendäcker in Rn. 13 erwähnten Sparten, sondern auch die Sparte „Feuerversicherung“. In dem „Verbund“ sind also die Einzelrisiken Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und (seit 1984 – Hagelkatastrophe im Großraum München) Hagelschäden abgedeckt.

Lang-Lajendäcker führt in Rn. 3 auch noch aus, die von ihr als „Wohngebäudeversicherung“ deklarierte Feuerversicherung betreffe nur das Gemeinschaftseigentum, „nicht das Sondereigentum, welches der jeweilige Sondereigentümer selbst versichern muss“. Auch das ist falsch, denn das Versicherungsrecht unterscheidet nicht zwischen den wohnungseigentumsrechtlichen Begriffen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Das zeigt schon ein Blick in die Allgemeinen Versicherungsbedingungen für Gebäudeversicherungen (z.B. VGB 2016): „Versicherte Sachen sind die im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude, deren Gebäudebestandteile, deren Gebäudezubehör, Terrassen auf dem Versicherungsgrundstück, die unmittelbar an das Gebäude anschließen.“ Erstaunlicher Weise wird dann aber doch noch von Lang-Lajendäcker in Rn. 5 erwähnt, dass es „auf die Eigentumsverhältnisses […] bei der einheitlichen Gebäudeversicherung“ nicht ankommt. Abgesehen davon, dass es keine „einheitliche“ Gebäudeversicherung gibt, hätte das die Grundlage für die früheren Ausführungen und Überlegungen sein müssen.

Auch die Ausführung von Lang-Lajendäcker, Rn. 4, der Sondereigentümer müsse, wenn das Sondereigentum in den Versicherungsschutz einbezogen sei, die „dadurch bedingte Prämienerhöhung selbst zahlen“, ist entweder falsch oder doch grob missverständlich. In allen mir bekannten Gemeinschaftsordnungen ist eine Bestimmung (oder eine ähnliche) wie die folgende enthalten, die es ausschließt, dass ein Sondereigentümer für sein Sondereigentum gesondert zahlen muss: „Für das gemeinschaftliche Eigentum und das Sondereigentum als Ganzes sind folgende Versicherungen abzuschließen: Eine verbundene Gebäudeversicherung als gleitende Neuwertversicherung sowie eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.“

Bei einer solchen wohnungseigentumsrechtlichen Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, auch das Sondereigentum zu versichern (eine solche Absicherung ist dann eine „Versicherung für fremde Rechnung“) stellt sich die Frage, worauf sich die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zur besonderen Kostentragung stützen soll.

In Rn. 6 wird der Abschluss einer Versicherung mit „gleitendem Neuwert“ erwähnt und auch, dass dadurch eine automatische Anpassung des Versicherungsschutzes erfolgt; sodann wird aber (etwas verwirrend) darauf hingewiesen, die Versicherungssumme sei „in regelmäßigen Abständen anzupassen, um [die] Gefahr einer Unterversicherung zu vermeiden“. Bei der „Gleitenden Neuwertversicherung“ muss gerade keine Anpassung vom Versicherungsnehmer erfolgen, wie auch von Lang-Lajendäcker zuvor erwähnt. Die Versicherungswirtschaft geht bei der Feststellung eines Gebäude-Neubauwerts vom „Wert 1914“ aus. Das ist der ortsübliche Neubauwert eines Gebäudes zu den Preisen von 1914 (vor Kriegsbeginn und vor Inflation). Ohne in die Einzelheiten zu gehen: Um die automatische Anpassung an den aktuellen Neubauwert des versicherten Gebäudes zu erreichen – und auch, um die Versicherungsprämie regelmäßig anzupassen – wird von der Versicherungswirtschaft der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Baupreisindex verwendet und außerdem ein sogenannter Gleitender Neuwertfaktor festgelegt (ein für die Versicherer nicht verbindlicher Wert, den der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft ermittelt). Allein mit diesen Methoden ist – wenn der „Wert 1914“ richtig ermittelt wurde – schon sichergestellt, dass eine Unterversicherung nicht entstehen kann.

 

Die überwiegend positiven Seiten des StichwortKommentars: Zu den vielen ganz hervorragenden Beiträgen zählt z.B. der Beitrag „Datenschutz“ (Stichwort 52) von Reinhold Okon. Hier werden auf 33 Seiten für alle Interessierten sehr prägnant die Grundlagen und die rechtlichen Bestimmungen des Datenschutzes dargestellt und aufgezeigt, welche Besonderheiten in Bezug auf das Wohnungseigentum und seine Verwaltung bestehen. Der Beitrag von Okon ist erst die zweite größere und systematische Darstellung des Datenschutzes im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsrecht.

Ein für Verwaltungen und die Eigentümer wichtiges Thema ist die Datenverarbeitung in den Verwaltungsfirmen. Hier weist Okon auf die Softwareanwendung „Microsoft 365“ hin (Rn. 101), die in vielen Büros Anwendung findet. Die datenschutzrechtliche Zulässigkeit dieser Softwareanwendung ist bei den Datenschutzbehörden tatsächlich – worauf Okon hinweist – durchaus kritisch bewertet worden. In einer aktuellen Pressemitteilung vom 22.7.2021 hat die Landesbeauftragte für den Datenschutz Niedersachsen erneut deutlich gemacht, dass von „einem Einsatz von Office 365 nach wie vor aus datenschutzrechtlicher Sicht“ nur dringend abgeraten werden könne.

Auch mit Verwalter-Software beschäftigt sich Okon, geht dabei jedoch nicht in die Einzelheiten, sondern weist nur darauf hin, dass diese Software datenschutzrechtliche Vorgaben erfüllen muss. Als Beispiel führt er die „Pseudonymisierung“ an (vgl. dazu bei Okon auch die Rn. 144). Das ist sicher ein wichtiger datenschutzrechtlicher Aspekt, bildet aber die vielfältigen Problemzonen der Verwalter-Softwareprogramme noch nicht genügend ab (vgl. hierzu ansatzweise Köhler in Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., 15.211 – 15.228).

Die Herausgabe einer Eigentümerliste ist in Wohnungseigentümergemeinschaften sehr häufig umstritten. Okon behandelt dieses Thema in den Rn. 106 ff und führt aus, der Verwalter sei nicht verpflichtet, eine Eigentümerliste herauszugeben, in der auch die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer/innen aufgeführt sind. Das ist richtig. Das Amtsgericht Düsseldorf (Urt. v. 17.1.2018 – 291a C 62/17) und das Landgericht Düsseldorf (Urt. v. 4.10.2018 – 25 S 22/18) wiesen eine Klage ab, mit der Eigentümer erreichen wollten, dass eine Eigentümerliste mit Mail-Adressen vom Verwalter herausgegeben wird. Beide Instanzen zogen bei ihren Entscheidungen in unterschiedlichem Umfang auch datenschutzrechtliche Gesichtspunkte nach dem alten Datenschutzrecht heran.

Klar ist aber, und das hat Okon sehr gut herausgearbeitet, dass die Weitergabe von Daten auf solche Daten beschränkt ist, die zwingend für Gemeinschaftszwecke benötigt werden. Dazu gehören allein die Eigentümernamen und deren Postanschriften und nicht etwa Mail-Adressen oder Telefonnummern.

Ein für Wohnungseigentümergemeinschaft wichtiges Thema greift Okon ebenfalls auf – das Thema „Verantwortlicher“ für die Datenverarbeitung im Sinne der DS-GVO (Rn. 114 ff). In der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur, aber auch in Gerichtsverfahren (z.B. AG Mannheim, Urt. v. 11.9.2019 – 5 C 1733/19 WEG) werden hierzu zum Teil ziemlich neben der Sache liegende Argumente vorgebracht. Okon führt in Rn. 177 völlig richtig aus, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Sache des Verbandes (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) ist und damit der Verband über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung zu entscheiden hat. Der Verwalter wird nur als Organ für den Verband tätig. Verantwortlicher im Sinne der DS-GVO ist also der Verband. Okon meint, (erst) durch die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 sei dies klar geworden. Dem ist zu widersprechen. Auch schon unter der Geltung des alten WEG war der Verwalter als „Organ“ des Verbandes betrachtet worden (nur als Beispiele: BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05; BGH, Urt. v. 18.6.2010 – V ZR 164/09 – hier wird sogar vom „dienenden Organ der Gemeinschaft“ gesprochen). Deshalb war ein Verwalter auch schon nach altem Wohnungseigentumsrecht kein Verantwortlicher im Sinne des DS-GVO.

Der Beitrag von Okon hat mich beeindruckt – ich bewerte ihn als einen Meilenstein in der Beschreibung des Verhältnisses von Wohnungseigentumsrecht und Datenschutzrecht. Sicher wird er die zukünftige Rechtsdiskussion in die richtige Richtung lenken. Kolleginnen und Kollegen, die auf das Wohnungseigentumsrecht fokussiert sind, werden ebenso viele neue Erkenntnisse aus dem Beitrag gewinnen, wie Richterinnen und Richter und die Mitarbeitenden von Verwaltungen.

 

Mein Gesamtergebnis: Das „Paket“ bietet umfassende Informationen zum neuen Wohnungseigentumsrecht. Auch wenn einzelne Beiträge im StichwortKommentar nach meiner Auffassung überarbeitungsbedürftig erscheinen, ist der StichwortKommentar doch ein beeindruckendes Werk mit ganz überwiegend sehr guten – zum Teil hervorragenden – Beiträgen. Für mich hat die Lektüre vieler Stichwort-Beiträge einen großen Erkenntnisgewinn gebracht.