Rezension: Die Klausur im Zwangsvollstreckungsrecht

Lackmann / Wittschier, Die Klausur im Zwangsvollstreckungsrecht, 6. Auflage, Vahlen 2021

Von RAG Dr. Benjamin Krenberger, Landstuhl

Das Zwangsvollstreckungsrecht gehört zur forensischen Praxis von Beginn an dazu und schon im Referendariat wird man zwangsläufig ab dem ersten Tag zur Auseinandersetzung mit der Materie gezwungen: immerhin ist (üblicherweise) Ziffer 3 des Tenors des Erkenntnisurteils dem Ausspruch über die (vorläufige) Vollstreckbarkeit vorbehalten. Werden dann später Klausuren des Examens korrigiert, fallen Auslassungen und Denkfehler dort schnell auf. Dann ist der Stempel „nur bedingt praxistauglich“ bedrohlich nahe. Noch schlimmer ist es mit Klausuren, die als Einstieg das Zwangsvollstreckungsrecht aufweisen, über das man dann in die materiell-rechtliche Prüfungen vorzudringen hat. Hier bestehen teilweise unnötige Blockaden im Kopf der Prüflinge, die es frühzeitig zu vermeiden oder abzubauen gilt. Gerade hierfür ist das vorliegende Hybridwerk von Lackmann / Wittschier hervorragend geeignet, vereint es doch auf überschaubarem Raum eine (kleine) Einführung in die Essentialia des klausurrelevanten Zwangsvollstreckungsrechts und zugleich die konkrete Umsetzung in Klausuren zur Thematik. Dass die beiden Autoren ehemalige Arbeitsgemeinschaftsleiter für Referendare sind, verwundert dabei wenig. Denn nur, wenn man sich mit der didaktischen Aufbereitung der mitunter doch sperrigen prozessualen Materie befasst hat, kann man an den Punkten ansetzen, die das Verständnis der Referendarinnen und Referendare erschwert.

Das Werk ist zunächst optisch gut aufgemacht, wenngleich sich im visuellen Bereich noch Luft nach oben ergibt (insbesondere wenn man es mit dem Werk von Duchstein, Besprechung hier, vergleicht). Der Fließtext ist gut unterteilt, Schlagworte sind mit Fettdruck hervorgehoben, es gibt echte und ausführliche Fußnoten, Aufzählungen und Tenorierungsvorschläge. Die Klausurvorschläge sind übersichtlich gestaltet, wenngleich mir eine einleitende skizzierte Lösungsübersicht fehlt, sodass man immer auf den Volltext der Lösung angewiesen ist.

Nach einer kurzen Einleitung beginnt die Darstellung mit der Vollstreckungserinnerung. Sodann folgen die Vollstreckungsgegenklage, die Drittwiderspruchsklage und direkt die einstweilige Verfügung. Weitere Kapitel behandeln die Einziehungsklage und das Klauselverfahren. Anschließend werden auf fast 50 Seiten Standardprobleme des zivilrechtlichen Assessorexamens vorgestellt, alphabetisch sortiert und mit jeweils wenigen Seiten Umfang, sodass man sich in einem Parforceritt zum einen über die relevanten Themen einen Überblick verschaffen kann, aber auch rasch die eigenen Schwachstellen entdecken wird, sodass eine Nachlese gezielt durchgeführt werden kann.

Näher angesehen habe ich mir das Kapitel zu § 767 ZPO. Hier werden zunächst die möglichen Anwendungsbereiche vorgestellt, z.B. auch bei Einwendungen gegen einen Prozessvergleich, und die durch den BGH festgelegten Zulässigkeitsvoraussetzungen skizziert, u.a. die Existenz eines wirksamen Titels, was zwangsläufig die Abgrenzung zu Rechtsbehelfen gegen die Wirksamkeit des Titels mit sich bringt. Zudem wird die analoge Anwendung des § 767 ZPO erläutert (Titelgegenklage) und die Tendenz der Rechtsprechung benannt, dass entgegen der gerade geschilderten Abgrenzung zu den Rechtsbehelfen nach §§ 732, 768 ZPO die Statthaftigkeit der Titelgegenklage auch zur Geltendmachung der Unwirksamkeit aus formalen Gründen bejaht wird. In der Klausur muss natürlich dogmatisch genau gearbeitet werden, aber als Ausblick auf die spätere Praxis sind Hinweise wie dieser Gold wert. Vor den Klausurbeispielen werden stets Vorschläge für Tenor und Nebenentscheidungen angeboten, sodass man nach der Lektüre des Theorieteils eine Vorstellung davon bekommt, was eigentlich als Ergebnis einer Klausur verlangt werden könnte. Denn nichts ist peinlicher, als in der mündlichen Assessorprüfung an praktischen Anforderungen zu scheitern wie bspw. der Formulierung des Tenors, eines Vergleichs oder eines Beweisantrags, was man ja in den zwei Jahren Ausbildungszeit erlernt haben sollte.

Passend zum Thema möchte ich noch, was die praktische Anwendung angeht, auf § 9 (Die einstweilige Verfügung) hinweisen: Dort wird das Urteil im Verfügungsverfahren mit Tenorierung vor und nach Widerspruch plastisch erläutert (Rn. 93 / Rn. 98) und insbesondere, wenngleich knapp, erklärt, dass es keines Ausspruchs zur Vollstreckbarkeit bedarf, da Entscheidungen des einstweiligen Rechtsschutzes aus der Natur der Sache vorläufig vollstreckbar sind, eine Sicherheitsleistung aber angeordnet werden darf und dann auch eine deklaratorische Vollstreckbarkeitsentscheidung in den Tenor gehört. Eine solche Frage würde ich mit Sicherheit in einer mündlichen Prüfung stellen und auch in der Klausur ist das entsprechende Wissen ein Garant für das Wohlwollen des Korrektors.

Das Klausurenbuch sollte nicht als einziges Werk, sondern in Kombination mit dem zugehörigen Lehrbuch bearbeitet werden, um bei Detailfragen nicht sofort in einem Kommentar blättern zu müssen. Inhaltlich und vom Umfang her ist das Werk ein tolles Hilfsmittel für das Referendariat und bietet für das ungeliebte Zwangsvollstreckungsrecht eine sichere Wissens- und Anwendungsbasis.

Rezension: StichwortKommentar Nachbarrecht

Jeromin / Klose / Ring / Schulte Beerbühl, StichwortKommentar Nachbarrecht, 1. Auflage, Nomos 2021

Von RAG Dr. Benjamin Krenberger, Landstuhl

Im Nomos-Verlag erscheinen seit einiger Zeit zu ausgewählten Rechtsgebieten Stichwort-Kommentare und bieten den Rechtsanwendern einen ganz eigenen Zugriff auf die jeweilige Materie. Schon von den roten Handkommentaren des Verlags ist der Blick über den Tellerrand bekannt und bewährt als assoziative Annäherung an das Rechtsgebiet. Die Stichwortkommentare erweitern diesen Horizont noch einmal, indem sie losgelöst von konkreten Gesetzen unter einem Überbegriff die praktisch relevanten Inhalte zusammentragen und auf knappem Raum erläutern.

Das vorliegende Werk thematisiert das Nachbarrecht und bietet folglich einen Blick in mehrere Rechtsbereiche: Zivilrecht, öffentliches Recht und Strafrecht müssen durchforstet werden, um dem Bereich gerecht zu werden. Aus Sicht der forensischen Praxis ist das nur logisch, da man, gerade am Amtsgericht, mit einer Vielzahl von Fallgestaltungen konfrontiert wird, die einen nachbarrechtlichen Bezug haben und sich eben nicht nur um Hecken und Zäune drehen, sondern auch um Mensch und Tier, um Hausrecht, Überbau oder Wegerechte.

Insgesamt 134 Stichworte harren der Lektüre, wobei natürlich der Vorteil eines solchen Kommentars ist, dass man gezielt zu einer Problematik direkt in ein Stichwort springen kann und nicht wie sonst eine Kommentierung nach fett gedruckten Schlagworten durchforsten muss. Die Stichworte sind dabei in ihrer Konkretheit von unterschiedlicher Beschaffenheit, sodass demgemäß auch der Umfang der Bearbeitungen variiert. Dennoch überraschen auf den ersten Blick einige Begriffe angesichts der Erläuterungsgröße wie z.B. die „Dunstabzugshaube“ mit 8 Seiten, der „Gartenzwerg“ mit 11 Seiten oder der „Samenflug“ mit 8 Seiten, wohingegen andere Stichworte kürzer ausgestaltet sind, bei denen man mehr Umfang vermutet hätte. Dennoch zeigt auch der Blick in die genannten Stichworte, dass die jeweiligen Autoren das Sujet umfassend betrachten und, bspw. bei der Dunstabzugshaube, die rechtliche Zulässigkeit der entstehenden Beeinträchtigungen, die Auswirkungen auf WEG- und Mietrecht und denkbare Schadensersatzansprüche sowie öffentlich-rechtliche Aspekte insbesondere bei gewerblicher Nutzung in den Blick nehmen. So hat man als Leser einen netten Aha-Effekt nach erster Verwunderung und auch das macht einen guten Kommentar aus.

Ein klarer Schwerpunkt wird bei Lärm-Immissionen gesetzt, da der „Lärm“ an sich in mehreren Stichworten erörtert wird, aber auch damit zusammenhängende Begriffe eine gesonderte Betrachtung erfahren haben und dann dort (meistens jedenfalls) auf die „Lärm“-Stichworte intern verwiesen wird: „Bauarbeiten“, „Kind“ (im Kontext auch zu lesen „Swimmingpool“), „Musik“, „Party“ oder „Volksfest“. Erfreulich ist aber auch, dass neuere Erscheinungsformen möglicher Beeinträchtigungen durch menschliches Tun ausführlich zur Sprache gebracht werden. Dies betrifft z.B. die Nutzung von Dashcam, Drohne oder auch die Elektromagnetische Strahlung, etwa durch Mobilfunksendeanlagen.

Ganz „klassisches“ Nachbarstreitrecht findet natürlich auch die gebotene Beachtung, sei es bei den „Anpflanzungen an der Grundstücksgrenze“, beim „Überbau“ oder beim „Zaun“. Nur wenige Rechtsanwälte und Richter können solchen Nachbarschaftsverfahren Positives abgewinnen, finden dann aber in diesem Kommentar rasch wichtige Informationen zu den Rechtsgrundlagen und zu möglichen prozessualen Besonderheiten. Schön zu sehen ist dies im Stichwort „Wurzeln“, wo das Selbsthilferecht nach § 910 BGB ausführlich erläutert und anschließend in den prozessualen, aber auch den öffentlich-rechtlichen Kontext gestellt wird (kein vorbeugender Rechtsschutz; Verjährungsfristen gegen Beseitigungsverlangen; Anspruchsmehrheit gegen den Störer etc.).

Die Stichworte selbst werden durch ein erfreulich umfangreiches Sachverzeichnis ergänzt, sodass man notfalls auch darüber gezielt für den eigenen Fall zu einem Suchergebnis gelangen wird.

Schon der Stichwortkommentar zum Familienrecht hat mir gut gefallen und auch andere Werke sind positiv aufgenommen worden (Besprechung der Werke zum Behindertenrecht oder auch zum Wohnungseigentumsrecht). Natürlich ist es sinnvoll, mit einem Grundlagenwissen zur Materie mit diesem Werk zu arbeiten, da dann das gezielte Suchen und Finden wesentlich effektiver vorangeht. Dennoch ist durch die vorausschauende Bearbeitung der Stichworte auch eine interessierte Erstlektüre möglich und erhellend. Insgesamt also ein sehr gutes Werk und ein erfreulicher Einstieg in die erste Auflage.

Was mir persönlich fehlt, sind Stichworte (sowohl insgesamt als auch im Sachverzeichnis) zum Gewaltschutz, bspw. zu Beleidigung, Stalking, Körperverletzung, den daraus resultierenden Ansprüchen und möglichen prozessualen Auswirkungen. Da darf die zweite Auflage gerne nachlegen.

Rezension: MüKo BGB - WEG nF

Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 8a, WEG nF, 8. Auflage, C.H. Beck 2021

Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln

Im Mai 2021 erschien im Rahmen des Großkommentars „Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch“ der Band 8a zum neuen Wohnungseigentumsgesetz. Das durch das WEMoG geänderte Wohnungseigentumsgesetz ist in 2020 in Kraft getreten.

Dieser Band des Großkommentars kann allein bezogen werden, was für die auf Wohnungseigentumsrecht fokussierte rechtsanwaltliche Interessengruppe wichtig und interessant ist; mitunter werden aus dem Gesamtwerk Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch nicht alle Bände benötigen.

Kommentatoren des Bandes 8a sind Alice Burgmair, Johannes Hogenschurz, Alexander Krafka, Burkhard Rüscher, Johannes Scheller, Dominik Skauradszun und Frank Zschieschack. Das Sachverzeichnis bearbeitete Reiner Lemke. Das Werk umfasst ca. 570 Seiten und ist auf dem Stand vom Dezember 2020.

Krafka beschreibt in der sehr gestrafften Einleitung die Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts bis zum WEMoG. Krafka greift bei den vorgenommenen Änderungen offensichtlich auf die Begründungen im parlamentarischen Verfahren zurück und hebt als „Schwerpunkt“ der Änderungen die „Erweiterung der Rechte der Wohnungseigentümer, vor allem durch Aufnahme eines Rechts auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen“ hervor und „die Verminderung des Streitpotentials“ (WEG Einl. Rn. 11a). Beides ist nach meiner Auffassung eine etwas vorschnelle Kennzeichnung.

Das Recht auf Einsichtnahme ist keine neue Erfindung des WEMoG-Gesetzgebers, denn dieses Recht war von der bisherigen Rechtsprechung schon festgeschrieben worden (vgl. nur BGH, Urt. v. 11.2.2011 – V ZR 66/10, NJW 2011, 1137, mit weiteren Rechtsprechungshinweisen). Auf dieses schon früher bestehende Recht weist auch Rüscher in seiner Kommentierung hin (§ 18 Rn. 139). Neu ist lediglich, dass der Anspruch sich nicht mehr gegen den WEG-Verwalter richtet, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das aber erweitert gerade nicht die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer, sondern schwächt deren Rechte erheblich, weil sie nämlich einen deutlich umständlicheren, langwierigeren und kostenträchtigeren Weg beschreiten müssen, um Einsicht zu gelangen (nur ansatzweise der Durchsetzungsweg: Einsichts-Antrag an den Verwalter als Vertreter des Verbandes, möglicherweise Antrag an die Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter „für die Gemeinschaft“ die Einsicht verweigert, möglicherweise Klage gegen die Gemeinschaft bei deren Weigerung usw. – weitere Einzelheiten bei Köhler, GE 2021, 95 ff).

Auch die „Verminderung des Streitpotentials“ ist m.E. ein frommer Wunsch des Gesetzgebers, der sich aber wohl kaum erfüllen wird. Es wird sich schon bald zeigen, dass das neue Gesetz so viele Ungereimtheiten, Unstimmigkeiten, Regelungslücken und Regelungswidersprüche enthält, dass die Gerichte diese erst einmal klären müssen – wodurch die Gerichte erheblich belastet sein werden. Man mag sich als Beispiel nur die Entscheidung des BGH vom 7.5.2021 – V ZR 299/19, ansehen, in der der Senat über die fortbestehende Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers befunden hat und von einer „planwidrigen Regelungslücke“ im neuen Wohnungseigentumsgesetz spricht. Nicht gerade eine positive Bewertung für den Gesetzgeber.

In seiner Einleitung geht Krafka sehr instruktiv auf die Dogmatik des Wohnungseigentums ein und erläutert kurz – aber unter Nennung weiterführender Literatur – die dem WEG ähnlichen Eigentumskonstruktionen in Europa.

 

Burgmair beschäftigt sich im Rahmen der Kommentierung des § 9b WEG mit der Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Eigentümer und weist darauf hin, dass der Rechtsverkehr sich auf eine umfassende Vertretungsmacht des von der Gemeinschaft bestellten Verwalters verlassen könne (§ 9b Rn. 17). Ausreichend sei, dass die Verwalterstellung nachgewiesen werde. M.E. ist aber der Nachweis der Verwalterstellung auch unbedingt erforderlich. Dieser Nachweis bekommt gerade bei der Zurückweisungsbefugnis nach § 174 BGB erhebliche Bedeutung. Burgmair erwähnt zwar zu Recht, dass ein öffentliches Verwalterregister nicht eingeführt wurde (§ 9b Rn. 17), zieht aber in der Rn. 19 keinen konsequenten Schluss. Sie meint nämlich, Vertragspartner einer Eigentümergemeinschaft hätten keine Zurückweisungsbefugnis bei einseitigen Rechtsgeschäften, weil der Verwalter „gesetzliches Organ“ der Gemeinschaft sei und eine „Ungewissheit über den Umfang der Vertretungsmacht des Verwalters ausgeschlossen“ sei (Rn. 19). Eine Ungewissheit über den Vertretungsumfang besteht zwar nicht, es kann aber immer noch eine Ungewissheit darüber bestehen, ob der auftretende und eine Erklärung abgebende Verwalter auch der tatsächlich bestellte Verwalter der Gemeinschaft ist. Deshalb kann also weiterhin eine einseitige Willenserklärung zurückgewiesen werden, wenn der Verwalter mit seiner Willenserklärung nicht gleichzeitig seine Verwalterstellung ordnungsgemäß nachweist (vgl. zu diesem Problem auch BAG v. 5.12.2019 – 2 AZR 147/19, BAGE 169, 38 - 58; sowie Köhler, MietRB 2021, 93 ff).

 

Burgmair kommentiert auch den § 10 WEG – Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander – und beschreibt dort schlagwortartig „einzelne Regelungsmaterien“ (Rn. 16). Das ist eine sinn- und wertvolle Zusammenstellung von Gegenständen, die, so Burgmair, typischerweise in Gemeinschaftsordnungen geregelt werden. Zu mehreren Stichpunkten muss ich jedoch kritische Anmerkungen machen.

Burgmair spricht „Geldstrafen“ an, die in einer Gemeinschaftsordnung vereinbart werden können und nimmt auf die Entscheidung des BayObLG vom 10.10.1985 (2 Z 2/85, BayObLGZ 1985, 345) und auf Staudinger/Kreuzer (2018), § 10 Rn. 157, Bezug. M.E. reichen diese Hinweise für die weitere Recherche zu diesem Thema nicht aus. Es hätten Hinweise auf weitere Quellen zu „Vereinsstrafen“ erfolgen müssen, um eine solche handelt es sich nämlich. So z.B. auf: Schmid, Vertragsstrafen im Wohnungseigentumsrecht, ZWE 2011, 347; BayObLG, Beschl. v. 24.11.1959 – 2 Z 164/59, BayObLGZ 1959, 457; BGH, Urt. v. 22.3.2019 – V ZR 105/18, MDR 2019, 659 = ZWE 2019, 282; Anm. Hogenschurz, IMR 2019, 244. Erst solche Quellen erschließen die Tiefe des Problems.

Beim „Konkurrenzverbot“ verweist Burgmair auf die Entscheidung des BayObLG vom 11.1.1982 (2 Z 96/80, BayObLGZ 1982, 1); dort ging es um eine Zweckbestimmung in einer Gemeinschaftsordnung und den verwendeten Begriff „Geschäftsräume“. In der zitierten Entscheidung wird aber nur am Rande von einer möglichen Aufnahme in die Gemeinschaftsordnung gesprochen (BayObLGZ 1982, 7): „Warum das andere Teilerbbaurecht von vornherein als „Gaststätte” bezeichnet wurde, ist aus den Grundbucherklärungen nicht zu ersehen, ebenso auch nicht, dass in dem Teilerbbaurecht „Geschäftsräume” etwa aus Konkurrenzschutzgründen oder zum Schutz der Wohnungsinhaber unter keinen Umständen eine Gaststätte betrieben werden dürfe. Eine Konkurrenzklausel hätte ihren Platz in der Gemeinschaftsordnung gehabt, wurde aber in diese nicht aufgenommen.“ Erst in der Entscheidung vom 27.9.1989 (2 Z 45/89, BeckRS 1989, 05885) spricht sich das BayObLG explizit für die Zulässigkeit einer Konkurrenzklausel in der Gemeinschaftsordnung aus.

Bei „Versicherungen“ vertritt Burgmair – leider ohne weiteren Nachweis – die Auffassung, dass ein Sondereigentümer durch die Gemeinschaftsordnung dazu verpflichtet werden kann, sein Sondereigentum gegen bestimmte Risiken zu versichern. Zwar hatte das OLG Braunschweig vor langer Zeit entschieden (3.5.1966 – 2 W 10/66, OLGZ 1966, 571), dass ein Eigentümer durch Beschluss dazu angehalten werden kann, eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung für seinen Öltank abzuschließen – dazu hat aber die Eigentümergemeinschaft (entgegen früher vereinzelt vertretener Literaturauffassung) keinerlei Beschlusskompetenz. Es sind aber auch Zweifel angebracht, dass durch die Gemeinschaftsordnung in die ausschließlichen Rechte der Sondereigentümer eingegriffen werden kann. Die Eigentümergemeinschaft kann zwar im gemeinschaftlichen Interesse selbst Risiken (Gebäude- und Haftpflichtrisiken) absichern, die vom Sondereigentum ausgehen oder mit diesem zusammenhängen, und bei nichtversicherten und vom Sondereigentum ausgelösten Schäden u.U. Regress bei dem Sondereigentümer nehmen. Aber die Gemeinschaft kann einen Eigentümer auch über die Gemeinschaftsordnung nicht zwingen, seine aus dem Sondereigentum herrührenden Risiken gesondert zu versichern.

Burgmair spricht in ihrer Zusammenstellung (Rn. 16 a.E.) auch den durchaus wichtigen, aber umstrittenen Punkt „Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Wohngeldes“ an. Eine Verpflichtung in der Gemeinschaftsordnung zur Erklärung eines Schuldanerkenntnisses mit Unterwerfung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO sei zulässig, wenn sie betragsmäßig beziffert ist. Eine solche Klausel in einer Gemeinschaftsordnung ist aber wohl nur ganz beschränkt wirksam, worauf auch Staudinger/Kreuzer (2018), § 10 Rn. 155, hinweist. Die von Burgmair zitierte Entscheidung des Kammergerichts vom 20.6.1997 (24 W 661/97, ZMR 1997, 664 = NJW-RR 1997, 1304) scheint mir (schon aufgrund der Reform des WEG in 2007 und der damit zusammenhängenden Umgestaltung des § 10 ZVG) nicht mehr ohne Einschränkungen aktuell zu sein (vgl. zur Problematik im Zusammenhang mit § 10 ZVG: Schneider, NotBZ 2013, 249, und Becker, MietRB 2014, 282).

 

Krafka kommentiert die Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG) sehr prägnant und bietet einen schnellen Überblick über die Problematik. An einer Stelle hat die aktuelle Rechtsprechung des BGH die Kommentierung allerdings überholt. In Rn. 25 beschäftigt sich Krafka mit der Pflicht zur Vorlage des Erwerbsvertrages und meint im Ergebnis, dass „keine Gründe [gegen die Vertragsvorlage] ersichtlich“ seien, weil es um den „Schutz der Gemeinschaft“ gehe. Das war bis zur Entscheidung des BGH vom 25.9.2020 eine durchaus vertretbare Auffassung. Der BGH hat aber nunmehr in seiner Entscheidung vom 25.9.2020 (V ZR 300/18, veröffentlicht auf der Web-Seite des BGH am 9.12.2020) eine klare Position zu dieser Frage bezogen und die Vorlage eines Miet- oder Erwerbsvertrages nicht als notwendig angesehen. M.E. ist dies auch richtig (siehe dazu meine Anmerkung in ZWE 2021, 123 ff).

 

§ 18 Abs. 1 WEG weist die „Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ allein dem Verband – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – zu. Sehr eingängig werden von Rüscher die damit zusammenhängenden Fragen geschildert und dem Leser tiefgehende Erkenntnisse vermittelt. Ein wichtiges von Rüscher in diesem Zusammenhang erörtertes Thema ist die Frage, wer Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfolgen kann und – für anhängige Verfahren sehr bedeutend – welche Auswirkungen die neuen gesetzlichen Regelungen auf „Altverfahren“ haben (§ 18 Rn. 125). Es gibt nämlich unzählige anhängige Verfahren, die einzelne Wohnungseigentümer wegen gemeinschaftsbezogener Ansprüche lange vor dem Inkrafttreten des WEMoG eingeleitet haben. Nach der alten Rechtslage waren diese Verfahren zulässig, jetzt aber stellt sich die Frage, wie mit solchen Verfahren umgegangen werden muss – insbesondere, ob der klagende Wohnungseigentümer das Verfahren weiter betreiben darf. Zu Recht weist Rüscher darauf hin, dass es für solche Fälle im Gesetz keine Übergangsvorschriften gibt. Rüscher hat zwei Alternativen für die Verfahrensführung angeboten: Erledigungserklärung durch den klagenden Eigentümer oder Übernahme des Verfahrens durch den Verband. Hierzu hat nunmehr der BGH rechtzeitig entschieden, bevor gravierende anwaltliche Fehler durch vorschnelle Erledigungserklärungen eintreten konnten. In seiner Entscheidung vom 7.5.2021 – V ZR 299/19 – hat der BGH deutlich gemacht, „dass für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z.B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird“. Die erste Alternative von Rüscher – Erledigungserklärung, verbunden mit den bekannten prozessualen Folgen – ist deshalb obsolet. Die zweite Alternative, die Rüscher anbietet – Übernahme durch den Verband – verknüpft er mit der Aussage, dass der klagende Eigentümer hierauf keinen Anspruch hat. Grundsätzlich ist dies richtig, allerdings stellt sich die Frage, ob die Nichtübernahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ob das der Gemeinschaft zuzubilligende Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt wird. Rüschers sehr erhellende Ausführungen (Rn. 127 ff) zum grundsätzlichen Ermessen bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums können auch bei der soeben angesprochenen Frage eine wertvolle Hilfestellung sein.

 

Hogenschurz kommentiert die §§ 23 – 25 WEG. Besonders interessant ist bei seiner Kommentierung – selbstverständlich – die Behandlung der neuen Möglichkeiten, eine Eigentümerversammlung unter Einbeziehung elektronischer Kommunikation durchzuführen (§ 23 Rn. 30 ff). Die Bundesregierung hatte in ihrem Gesetzentwurf (BT-DrS 19/18791 vom 27.04.2020) beklagt, dass „die Chancen der Digitalisierung“ bislang bei der Verwaltung von Wohnungseigentum kaum genutzt würden (BT-DrS 19/18791, Seite 1); auf Seite 28 der Begründung wird dann auch noch ausgeführt: „Der Entwurf öffnet das Wohnungseigentumsrecht für die Möglichkeiten der Digitalisierung. Das gilt zum einen für die Wohnungseigentümerversammlung. Denn das geltende Recht sieht nur eine Teilnahme an der Versammlung durch persönliche Anwesenheit vor.“

Von wohltönenden politischen Äußerungen in der Gesetzesbegründung darf man sich nicht blenden lassen. Betrachtet man nämlich das gesetzgeberische Endergebnis, kann man sich nur Quintus Horatius Flaccus (gen. Horaz) anschließen: "Es kreißen die Berge, zur Welt kommt nur ein lächerliches Mäuschen." Der Gesetzgeber hat tatsächlich nur ein Mäuschen zur Welt gebracht – und für die Digitalisierung nur ein kleines Türchen geöffnet.

Hogenschurz beschäftigt sich intensiv mit dem auf die Welt gekommenen Mäuschen – selbstverständlich, ohne Horaz zu zitieren – und begrüßt zwar die Möglichkeit, dass Wohnungseigentümer nunmehr ohne körperliche Anwesenheit im Wege der Bild- und/oder Tonübertragung an einer Eigentümerversammlung teilnehmen könnten (§ 23, Rn. 30). Er weist aber auch – zu Recht – auf zwei Gefahren hin: Ein für die übrigen Eigentümer nicht zu sehender Berater könnte den Fernteilnehmer bei der Sitzung unterstützen oder die Sitzung könnte unzulässiger Weise aufgezeichnet werden – beides verstieße gegen den „Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung“.

Nicht nur nebenbei bemerkt – eine unerlaubte Tonaufnahme könnte auch den Tatbestand des § 201 StGB erfüllen.

Hogenschurz spricht (unter Verweis auf Greger, MDR 2020, 957 ff, der sich wiederum auf die 2012 veröffentlichte Dissertation von Glunz, Psychologische Effekte beim gerichtlichen Einsatz von Videotechnik, stützt) das interessante Thema „Asymmetrie der Wahrnehmung“ bei einer Videokommunikation an. Es beschreibt, wie die Wahrnehmungsunterschiede zwischen der Präsenz-Kommunikation und der „virtuellen“ Kommunikation entstehen und – vor allem – dass der virtuell Teilnehmende wohl nur einen Ausschnitt des realen Vorgangs wahrnimmt (Greger, MDR 2020, S. 958, Rn. 6).

Das ist ein bisher wenig bekanntes, aber auch für beratende Juristen durchaus wichtiges Thema. Bei der Lektüre der Ausführungen von Hogenschurz wird nämlich bewusst, dass die „Asymmetrie der Wahrnehmung“ zu einer Gefährdung des Meinungsaustauschs bei der virtuellen Kommunikation führen kann – und damit auch zu Auseinandersetzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ob solche Auseinandersetzungen zu erfolgreichen gerichtlichen Angriffen von Wohnungseigentümern führen, ist eigentlich unerheblich – schon die möglichen Diskussionen zwischen den Eigentümern und/oder zwischen Eigentümern und Verwaltern können zu unerwünschten Reibungspunkten führen, die beratende Juristen in ihrer Beratungspraxis berücksichtigen sollten.

Eine reine Online-Versammlung, darauf weist Hogenschurz ebenfalls hin (§ 23, Rn. 31), ist auch nach der gesetzlichen Neuregelung durch Beschluss nicht einführbar, denn die Mehrheit kann und darf nicht über das auf eine Präsenzveranstaltung gerichtete Teilnahme-Recht des einzelnen Wohnungseigentümers befinden. Beschlüsse, die ein Teilnahme-Verbot für Präsenzveranstaltungen beinhalten, sind nichtig.

Betrachtet man die Neuregelungen, wird erkennbar, dass der Gesetzgeber sich gescheut hat, moderne Kommunikations- und Übertragungsmöglichkeiten in vollem Umfang für Wohnungseigentümergemeinschaften zu schaffen und zu gestalten. Die Möglichkeit, durch Beschluss festzulegen, ob sämtliche oder einzelne Rechte der Wohnungseigentümer im Wege der elektronischen Kommunikation ausgeübt werden können, ist nur das bereits erwähnte gesetzgeberische „Mäuschen“.

 

Meine Gesamtbewertung:

Der Band 8a des Münchener Kommentars zum Bürgerlichen Gesetzbuch konnte hier selbstverständlich nicht in allen Einzelheiten besprochen werden, er steht aber – das kann ich ohne Vorbehalt und trotz vernachlässigbarer kleinerer Kritikpunkte feststellen – in der guten Tradition des Gesamtwerks, einen umfassenden, präzisen und schnellen Eindruck von den gesetzlichen Regelungen zu verschaffen. Die von mir hier nicht gesondert behandelten Kommentierungen der neuen gesetzlichen Regelungen bestätigten bei meiner Lektüre den sehr positiven Eindruck, den ich von dem Werk gewonnen habe. Für die wohnungseigentumsrechtliche Praxis ist der Kommentar auf jeden Fall zu empfehlen. In Kanzleien, die auf Wohnungseigentumsrecht ausgerichtet sind, sollte er keinesfalls fehlen.

Rezension: Der Hersteller im europäischen Produktsicherheitsrecht

Piovano, Der Hersteller im europäischen Produktsicherheitsrecht, 1. Auflage, Deutscher Fachverlag 2020

Von Dr. Sebastian Felz, Rheinbach

Christian Piovanos Dissertation, die an der Technischen Universität Chemnitz entstanden ist, fällt in eine aufregende Zeit für das Recht der Marktüberwachung und der Produktsicherheit. Ab dem 16.07.2021 gilt die neue europäische Marktüberwachungsverordnung 2019/1020. Ebenfalls an diesem Tag traten das neue Marktüberwachungsgesetz und das novellierte Produktsicherheitsgesetz in Kraft. Am 21.04.2021 hat die EU-Kommission den Vorschlag für eine neue Maschinenprodukteverordnung (COM(2021) 202 final) sowie eine KI-Verordnung (COM(2021) 206 final) veröffentlicht. Am 30.06.2021 wurde der Vorschlag der EU-Kommission für einen Ersatz der Richtlinie 2001/95/EG (Allgemeine Produktsicherheitsrichtlinie, RaPS) vorgestellt (COM(2021) 346 final). Hier kündigen sich Verschiebungen in der klassischen Besetzung der mit Pflichten belegten Wirtschaftsakteure an. Während das klassische Quartett (Hersteller, Bevollmächtigter, Importeur und Händler) durch die neue Marktüberwachungs- und Produktsicherheitsverordnung durch den „Fulfilment-Dienstleister“ ergänzt werden, nimmt die KI-Verordnung vor allem den „provider“ in die Pflicht.

Christian Piovano hat sich in seiner Dissertation mit dem klassischen Hauptakteur des Marktüberwachung- und Produktsicherheitsrechts beschäftigt, nämlich dem Hersteller. Die unbestreitbare Bedeutung einer präzisen und rechtssicheren Definition des Herstellers liegt auf der Hand. Der Hersteller konzipiert und produziert ein potenziell mit Risiken behaftetes Produkt, sodass seine rechtssichere Identifizierung die Nutzung seines Wissens, das den Kenntnissen aller weiteren in der Lieferkette vorhandenen Wirtschaftsakteure und auch der Marktüberwachungsbehörden naturgemäß überlegen ist, einer effektiven Gefahrenabwehr dient. Der heutige § 2 Nr. 14 (Nr. 15 n.F.) ProdSG kennt fünf verschiedene „Herstellerbegriffe“. Zunächst ist Hersteller jede natürliche oder juristische Person, die ein Produkt herstellt (1) oder entwickeln oder herstellen lässt und dieses Produkt unter ihrem eigenen Namen oder ihrer eigenen Marke vermarktet (2). Als („Quasi“-) Hersteller gilt auch jeder, der geschäftsmäßig seinen Namen, seine Marke oder ein anderes unterscheidungskräftiges Kennzeichen an einem Produkt anbringt und sich dadurch als Hersteller ausgibt (3) oder ein Produkt wiederaufarbeitet (4) oder die Sicherheitseigenschaften eines Verbraucherprodukts beeinflusst und dieses anschließend auf dem Markt bereitstellt (5). Ergänzend könnte noch der Eigenhersteller erwähnt werden, der gemäß § 2 Nr. 9 Maschinenverordnung (9. ProdSV) eine von der 9. ProdSV erfasste Maschine oder eine unvollständige Maschine konstruiert oder baut und für die Übereinstimmung der Maschine oder unvollständigen Maschine mit der 9. ProdSV im Hinblick auf ihr Inverkehrbringen für den Eigengebrauch verantwortlich ist.

Die herausragende Wichtigkeit einer rechtssicheren Konturierung des Herstellerbegriffes sowohl aus Herstellersicht als auch aus staatlicher Sicht wird in Teil B „Rechtsrahmen Forschungsfragen“ sehr anschaulich herausgearbeitet. Zunächst unterliegt der Hersteller verschiedenen Pflichten, die unter anderem in § 3 ProdSG und § 6 ProdSG niedergelegt sind. Des Weiteren treffen den Hersteller aus § 7 ProdSG die Pflicht zur Anbringung der CE-Kennzeichnung, die Produktbeobachtungspflichten, insbesondere bei Verbraucherprodukten, möglicherweise Ansprüche aus Delikt- und Produkthaftungsrecht, Gewährleistungsansprüchen, wettbewerbsrechtlichen Ansprüche sowie Ordnungswidrigkeiten und Strafen aus dem ProdSG oder die Inanspruchnahme durch die Marktüberwachungsbehörden bei Nichtkonformität aus dem Katalog des § 26 ProdSG a.F. bzw. Art. 14 VO (EU) 2019/1020. Für die Marktüberwachung ist die präzise Identifizierung des Herstellers wichtig und zwar insbesondere für die Auswahl des richtigen Adressaten von Marktüberwachungsmaßnahmen.

In den Teilen C (Methodische Herangehensweise zur Schärfung des produktsicherheitsrechtlichen Rechtsbegriffs „Herstellers“), D (Annäherung durch eine historische Betrachtung des Herstellerbegriffs im ProdSG) und Teil E (Annäherung durch eine teleologische Betrachtung des europäischen Produktsicherheitsrechts) legt Piovano die methodischen und historischen Grundlagen für seine weitere Beschäftigung den Begriff des Herstellers. Hervorzuheben ist die sehr ausführlich herausgearbeitete historische Genese des Herstellerbegriffs vom „Gesetz über technische Arbeitsmittel“ von 1968 über die verschiedenen Novellierungen (1979, 1992, 1997, 2004 und 2011). Im Lichte der historischen Entwicklung kann Piavano zeigen, dass der produktsicherheitsrechtliche Grundsatz, dass die Inpflichtnahme des Herstellers aus „der Nähe zum Produkt“ erwuchs, durch einen weiteren Grundsatz, nämlich den „der Nähe zum Endverwender“, flankiert wurde. Zwar war schon das Gesetz von 1968 sowohl dem vorgreifenden Arbeitsschutz als auch dem Verbraucherschutz gewidmet, allerdings wurde in den letzten fünf Jahrzehnten der Verbraucherschutz immer wichtiger. Aufgrund der Darstellung der grundlegenden Prinzipien des CE-Systems kann der Verfasser verdeutlichen, wie sehr die privaten Akteure des Wirtschaftssystems in die Marktüberwachung eingebunden werden und dadurch naturgemäß das überlegene Wissen des Herstellers eine eminent wichtige Rolle für einen Markt mit konformen Produkten spielt.

Der Teil F mit der „originären Auslegung des Herstellerbegriffs“ unter Heranziehung der historischen und teleologischen Auslegung ist mit fast hundert Seiten das Gravitationszentrum der Untersuchung. Hier werden die einzelnen Felder der Tatbestandsvoraussetzungen des Herstellerbegriffs abgemessen. Muss der Hersteller rechts- und geschäftsfähig sein, fallen Zuliefererteile unter den Produktbegriff, was bedeutet „Vermarktung unter eigener Marke“, ist die Herstellereigenschaft oder die CE-Kennzeichnungspflicht disponibel und abdingbar, wann liegt eine Abgabe vor, wo liegt der Unterschied zwischen Wiederaufbereiten und wesentlicher Veränderung oder wann liegt die Beeinflussung einer Sicherheitseigenschaft vor? Piovano führt umfassend in die Streitstände zu diesen Sachproblemen ein und erörtert sie unter Auswertung der Literatur in sehr gut begründeten Lösungen. Teil G zeigt Übereinstimmungen und Unterschiede zum Herstellerbegriff des Produkthaftungsgesetzes. Die neuen Technologien des 3D-Drucks oder der Industrie 4.0 führen zu fluiden Grenzen der verschiedenen „Hersteller“ im Entstehungsprozess eines Produktes sowie zu sich andauernd wandelnden Produkten mit ggf. verschiedenen „Herstellern“ in einem Lebenszyklusprozess mit kontinuierlichen Updates.

Als Resümee kann Piovano berechtigterweise feststellen, dass die Grundprinzipien „Nähe zum Produkt“ und „Nähe um Endverbraucher“ in allen fünf Untergruppen des Herstellerbegriffs zu sachgerechten Ergebnissen führen. Zukünftig sieht er durch die Musterfeststellungsklage einen „neuen Markt“ des kollektiven Rechtsschutzes entstehen, der sich auch mit produkthaftungsrechtlichen Sachverhalten mit produktsicherheitsrechtlichen Aspekten befassen wird. Eine eklatante Rechtsschutzlücke werde mit der Inpflichtnahme der Fulfilment-Dienstleister in der neuen Marktüberwachungsverordnung (EU) 2019/1020 (vgl. insbesondere Art. 4 i. V. m. Art. 3 Nr. 11 Verordnung (EU) 2019/1020) geschlossen. Schließlich ist auch der Befund vollumfänglich zu bejahen, dass Produktsicherheit immer mehr auch eine datenschutzrechtliche Dimension aufweisen müsse.

Christian Piovano hat sich in seiner sehr gut geschriebenen und dicht strukturierten terminologisch-dogmatischen Arbeit am produktsicherheitsrechtlichen Herstellerbegriff ein mit vielen hilfreichen Registern versehenes Kompendium geschaffen. In den gegenwärtig aufregenden Zeiten des Marktüberwachungs- und Produktsicherheitsrecht können hier verlässlich Rechtsentwicklung und Rechtsstand des produktsicherheitsrechtlichen Herstellers nachgeschlagen werden.

 

Rezension: Geschäftsgeheimnisse

Hoppe / Oldekop, Geschäftsgeheimnisse, 1. Auflage, Heymanns 2021

Von Rechtsanwalt Florian Decker, Rechtsanwälte Dr. Schultheiß, Saarbrücken

Mit Umsetzung der Geschäftsgeheimnis-Richtlinie (EU) 2016/943 in deutsches Recht (konkret in Gestalt des Gesetzes zum Schutz von Geschäftsgeheimnissen), wurde die Rechtslage zwar nicht vollständig umgestaltet, aber in ein neues, kompakteres System gegossen. Es wurden viele so vorher noch nicht bekannte Regelungen ergänzt und die strafrechtlichen, prozessualen und zivilrechtlichen Fragen des Geschäftsgeheimnisschutzes in das neue Gesetz überführt. Dadurch stellen sich viele Fragen in der Praxis, was die Anwendung der neuen Bestandteile und Übertragbarkeit alter Erkenntnisse angeht. In vielen Unternehmen wird die Gesetzesänderung Anlass gegeben haben, Compliance-Richtlinien zu überarbeiten und neu über interne Prozesse zum Schutz von Geheimnissen nachzudenken. So kommt zwischenzeitlich der tatsächlichen Implementierung von Schutzmaßnahmen größere Bedeutung zu. Was das Gesetz fordert, wie dies genau umgesetzt werden sollte, etc. ist einer heftigen Diskussion unterworfen und verursacht eine gewisse Unsicherheit. Daher ist es umso wichtiger, dass Werke wie das vorliegende langsam, aber sicher den Markt bevölkern und den Praktikern in Unternehmen und Wirtschaftskanzlei Anleitung und Unterstützung geben.

Das vorliegende Handbuch kann hier aufgrund seines Aufbaus zum einen als eine Art Kurzkommentar zum Zwecke der Klärung der Definition einer Reihe der gesetzlichen Begrifflichkeiten/Tatbestandsmerkmale herangezogen werden, ist aber natürlich noch auf andere Aspekte fokussiert, nämlich darauf, auch praktische Beispiele und Anleitungen zu geben. Das tut es in kaum zu beanstandender Weise. Auch was die gerade angesprochene Geheimhaltung angeht, wird erläutert, was das Gesetz fordert. Dabei wird auf einigen Seiten auseinandergesetzt, was man unter „Angemessenheit der Maßnahmen“ versteht und wie diese festgelegt wird, nach welchem konkreten Maßstab die erforderlichen Maßnahmen bemessen werden. Es wird Anleitung zur Vorgehensweise gegeben (Festlegung von Informationsbereichen und -kategorien, vertragliche Regelungen, übliche Geheimhaltung in Unternehmen etc.) und die geäußerten Rechtsmeinungen werden durchaus (wenn auch nicht in überbordender Art und Weise) mit Quellen belegt, sodass auch die Subsumtionsarbeit hieran aufgebaut/begonnen werden kann.

Das Werk gliedert sich in fünf Kapitel, von denen sich das erste mit den materiell-rechtlichen Grundlagen befasst und insbesondere Begriffe bestimmt, erlaubte Handlungen, Handlungsverbote und Ausnahmen bespricht und sich umfangreich mit Ansprüchen aus Rechtsverletzungen und Strafvorschriften befasst. Kap. 2 zeigt den Charakter des Werkes als Praktiker-Handbuch mit am deutlichsten auf, da dort einiges zu der Ermittlung des Sachverhaltes in Geheimnisverletzungsfällen ausgeführt wird, beginnend mit internen Ermittlungen in den Unternehmen, über die staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen und weiter zu der zivilrechtlichen Beweissicherung. Das Kap. 3 befasst sich insbesondere mit dem zivilrechtlichen Geheimnisschutzverfahren (Geheimnisstreitsachen), Fragen der Zuständigkeit und praktischen Problemen in solchen Rechtsstreitigkeiten. Kap. 4 betrifft das Strafverfahren, insbesondere in seinem Ablauf und den prozessualen Maßnahmen und Kap. 5 enthält dann auf knapp 100 Seiten eine Reihe von Mustern. Letztere betreffen im Wesentlichen prozessuale Muster für das Zivilverfahren und das Strafverfahren (Klage, Strafantrag, Widerspruch gegen Akteneinsicht und ähnliches) und zwei wenige (wenngleich zentrale) Vertragsmuster (Geheimhaltungsklausel Arbeitsvertrag und nachvertragliches Wettbewerbsverbot). Wünschen könnte man sich hier eine Ergänzung durch Muster für Compliance-Maßnahmen, die in Unternehmen notwendig werden, also vielleicht einige Checklisten für die Abarbeitung der gängigsten Punkte, Muster für Geheimnis-Kategorisierung und dergleichen.

Das Werk wird abgerundet durch ein umfangreiches Stichwortverzeichnis und Entscheidungsregister und – was in der heutigen Zeit immer wichtiger wird – durch einen Download-Zugang zu den digitalen Mustertexten im Word Format.

Mit über 500 Seiten ist das Werk bereits in 1. Aufl. recht stark und mit 119 € sicherlich nicht zu noch bepreist. Es kann eine sehr wertvolle Ergänzung für den Handapparat des Unternehmensjuristen oder Wirtschaftsanwaltes darstellen.

Rezension: StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht

Elzer (Hrsg.), StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Auflage, Nomos 2021

Von Ass. iur. Fabian Bünnemann, LL.M., LL.M. Essen

Die Nomos-Reihe der „StichwortKommentare“ gewinnt stetig an Beliebtheit, insbesondere bei Praktikern. So ist es für diese oftmals ungleich einfacher und zugleich zeitsparender, nach einem Stichwort zu suchen und dort das komprimierte Wissen samt wertvoller Praxishinweise vorzufinden, als in herkömmlichen Kommentaren oder Datenbanken nach der richtige Leitschnur zu suchen. Als Werk für den „ersten Zugriff“ sind Stichwortkommentare damit für viele nicht mehr aus dem Alltag hinwegzudenken. Nach den Werken zum Arbeitsrecht, Familienrecht, Behindertenrecht sind nun die Stichwortkommentare zum Nachbarrecht sowie der vorliegende zum Wohnungseigentumsrecht bei Nomos erschienen; ein weiteres Werk – zum Schadenrecht – ist angekündigt.

Der Herausgeber des Werks, Dr. Oliver Elzer, ist Richter am Kammergericht in Berlin und eines der renommiertesten Experten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts. Er ist – um nur einige seiner Tätigkeiten zu nennen – Mitherausgeber des weithin bekannten WEG-Kommentars „Hügel/Elzer“, des Münchener Handbuchs zum Wohnungseigentumsrecht („Drasdo/Elzer“) sowie des WEG-Formularbuchs „Elzer/Fritsch/Meier“. Werke von Elzer verdienen mithin Beachtung, gerade auch dann, wenn sie neu in den Markt der Rechtsliteratur eintreten. Der Herausgeber verspricht bereits im Vorwort nicht weniger als „den Zugriff auf das Wohnungseigentumsrecht neu zu denken“ (S. 5). Die Innovation liegt in der Darstellung nach Stichworten. „Rund 300 Fragen des Wohnungseigentumsrechts werden nicht anhand einer Vorschrift, sondern stets normübergreifend dargestellt. Jedes Problem wird nicht nur unter einem Aspekt behandelt, sondern umfassend, und es wird dort, wo es geboten ist, auch seine prozessuale Umsetzung in die Darstellung einbezogen“ (ibid.). Zur Erreichung dieses hehren Ziels hat Elzer über 30 Autoren versammelt, die weithin aus der Anwaltschaft stammen und damit die Erfahrungen der Praxis in die Bearbeitungen einfließen lassen konnten.

Pars pro toto seien einige Stichworte herausgegriffen. Nicht fehlen darf in diesen Zeiten selbstverständlich das Stichwort „COVID-19-Pandemie“ (Nr. 48). Elzer behandelt die Auswirkungen hier sinnvollerweise in lexikalischer „ABC“-Form, beginnend bei „Belegeinsicht“, hin über „Beschluss (schriftlich)“, „Betriebskostenabrechnung“ und „Video-Kommunikation“ bis hin zum „Wirtschaftsplan“. So werden die Besonderheiten anschaulich und prägnant herausgearbeitet. Breiholdt vertieft hingegen die insbesondere bei anstehenden Dachsanierungen in Gemeinschaften vermehrt auftretende Frage des „Darlehensvertrags“ (Nr. 51). Die Darlehensaufnahme ist mittlerweile grds. als zulässig anerkannt (Nr. 51, Rn. 2), gleichwohl sind bestimmte Voraussetzungen zu beachten (Nr. 51, Rn. 3 ff.). Besonders gut gefällt mir, dass auch die Darstellungen des Darlehens in Wirtschaftsplan (Nr. 51, Rn. 28 ff.) und Abrechnung (Nr. 51, Rn. 31 ff.) berücksichtigt werden, was für Verwalter, aber auch Kapitalanleger sehr hilfreich ist. Unter „Eigentum im ABC“ liefert Tyarks eine alphabetisch sortierte Übersicht über verschiedene Sachverhalte und ihre Einordnung (Nr. 60). Die oft schwierige Unterteilung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum wird so erleichtert. Etwas zu knapp scheinen mir hingegen die Ausführungen zum „Energieversorgungsanschluss“ geraten (Nr. 67). Fraatz-Rosenfeld stellt die Rechtslage zwar dar. Will jedoch ein Wohnungseigentümer die Elektroinstallation seiner Wohnung samt Zähler und Unterverteilung grunderneuern, so fehlt es in den Ausführungen (Nr. 67 Rn. 8) am praktischen Hinweis, was hierfür zu tun ist.

Für Kapitalanleger sicherlich hilfreich ist der Abschnitt zum „Steuerrecht für Wohnungseigentümer“ (Nr. 207), in dem Hofele die Grundlagen sehr verständlich aufbereitet. Juristischen Laien unter den Lesern werden zudem auch die von Marquardt verfassten Ausführungen zu „Fenstern“ (Nr. 81) gut gefallen sowie sämtliche Fragen rund um „Garten“ (Nr. 89) und „Grillen“ (Nr. 102).

Auffallend ist, dass viele Stichworte in ein bis drei Seiten prägnant behandelt werden. Wer längere Ausführungen wünscht, wird sich daher nach vertiefender Lektüre umsehen müssen. In den meisten Fällen werden die auf das Wesentliche beschränkten Ausführungen die Fragen des Lesers aber beantworten zu können. Zudem ist die Kürze der Ausführungen Folge der gewiss kleinteiligen Untergliederung der Materie in knapp 300 Stichworte. All dies schadet dem Erkenntnisgewinn aber keineswegs, sondern führt lediglich zu schnellerer Auffindbarkeit und schafft so auch für juristische Laien einen großen Mehrwert. Einzig ein eigenes Stichwort zum „Balkonanbau“ habe ich vermisst, da dieses Unterfangen in Gemeinschaften ein verbreiteter Streitpunkt ist. Balkon-Fragestellungen werden zwar im Zusammenhang mit der Bepflanzung (Nr. 22), im „Eigentum-ABC“ (Nr. 60 Rn. 25) sowie unter „Modernisierung“ (Nr. 149) behandelt, der streitträchtige Anbau fehlt mir aber. In welchen Fällen bedarf es hier eines Beschlusses? Wer trägt die Kosten? Besteht ggf. sogar ein Anspruch, wenn ein Großteil der Wohnungen bereits über einen Balkon verfügen? Bestehen Rechtsschutzmöglichkeiten? Es wäre prima, wenn diese Fragen unter einem eigenen Stichwort in der Folgeauflage behandelt würden.

Wenngleich es sich um einen Stichwortkommentar handelt, habe ich mich dennoch über das abschließende Stichwortverzeichnis gefreut, dass nicht nur die „Meta-Stichworte“, nach denen das Werk gegliedert ist, sondern einem Sachverzeichnis entsprechend auch darunter liegende Schlagworte miteinbezieht. Wen die Inhaltsübersicht noch nicht zur gesuchten Stelle geführt hat, der dürfte jedenfalls hier fündig werden.

Zum WEG-Recht gibt es mittlerweile eine Fülle an Kommentaren. Doch der von Elzer herausgegebene StichwortKommentar zum Wohnungseigentumsrecht stößt hier definitiv in eine Lücke. Ein praxisnahes Werk, das alles Wesentliche enthält, geordnet nach Stichworten, übersichtlich, gut lesbar und auf dem aktuellen Stand: Darauf scheint der Markt gewartet zu haben. Jedenfalls konnte beim ersten Ansturm auf das Werk, dessen Erscheinen zuvor mehrmals verschoben worden war, das Angebot der Nachfrage wohl auch nicht standhalten; ein Nachdruck scheint aber bereits erfolgt zu sein, sodass das Werk wieder lieferbar ist. Sicherlich liegt die hohe Nachfrage auch am gut ausbalancierten Preis-Leistungs-Verhältnis. Zu beachten ist allerdings, dass das vorliegende Werk nicht für alle Ewigkeit Bestand haben wird. Die Fortschreibung und Weiterentwicklung wird insbesondere durch die Berücksichtigung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) in der Rechtsprechung erforderlich werden, sodass eine Neuanschaffung in einigen Jahren anzuraten sein wird. Mögen dem Werk daher weitere Auflagen vergönnt sein.

Neben Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Notaren richtet sich das Werk vor allem auch an regelmäßig mit WEG-Fragen befasste juristische Laien, so etwa an Hausverwalter, Bauträger, Immobilienberater, Makler, Sachverständige oder Beiratsmitglieder. Aber auch für Kapitalanleger kann sich die Investition lohnen. Sie können viele, insbesondere auch einfache bzw. unstrittige Fragen hier selbst nachschlagen und ersparen sich auf diesem Wege die ein oder andere Rechtsberatung. Ihnen allen sei das Werk empfohlen.